不动产登记遗留问题分类处置

都巿阳光 2019-02-14

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湖北省随州市不动产登记中心近年来对“ 房屋已登记而土地未登记”“房地登记信息不一致”“划拨国有土地使用权的抵押登记”“已购房改房、经济适用房、商品房转移登记”等不动产统一登记历史遗留问题，按照不同情形明确了办理原则和方法。目前，该中心已分类妥善处理遗留问题144 件，为1500 余户居民解决了积压多年的房屋办证问题，全市房屋办证相关的信访案件数量明显下降。

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有房产证无土地证

按不同时期分段处理

遗留问题：2001 年，随州市在开展“房改房”“经济适用房”“商品房”土地使用权清理时，因当时政策宣传不到位，再加上权利人对土地使用权的认识不足，导致当年有很多房屋只办理了房产证，没有办理土地使用证。另外，因过去管理不规范，部分市民通过各种渠道自行办理了房产证，但土地档案库中无法查询宗地相关信息。这类房屋已登记而土地未登记导致不动产无法登记的问题较常见。
解决办法：按照分段原则处理。2006 年《随州市土地收购储备供应管理办法》发布前建设的房屋，不动产确权按市人民政府《关于加强“三房”土地登记发证和上市交易土地产权管理意见的通知》（随政办发〔2001〕53 号）文件执行，确权登记发证。2006 年《随州市土地收购储备供应管理办法》发布后建设的房屋，个人已办理房屋所有权证，申请不动产登记办证的，按照建房当年标准补办土地出让手续，缴纳土地出让金及相关税费，确权登记发证。
典型案例：随州市西城派出所位于市区中心烈山大道，该宗地土地使用权一直未确权登记，也导致民警的福利房无法上市交易。该宗地被列入历史遗留问题后，随州市不动产登记中心先是查清西城派出所土地来源，得知该土地属国有划拨用地，1986 年非农业建设用地清理时漏登、1992 年城镇土地初始登记时也未进行登记，随后进行权籍调查，查清了18 户民警房产证、房屋幢号、房号、房主身份证及相关信息，建立了新的楼盘表。通过不动产登记局重大疑难问题小组会审，在《随州日报》刊登18 户业主申请办理不动产权证的受理登记公告等程序后，依法依规对西城派出所土地使用权进行了确权登记，并为18 户住户办理了不动产权证。

开发公司“ 失联”

查清权属来源并公告

遗留问题：按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，办理不动产登记需出让方提供相关证明材料。但是，如果年代久远或其他原因，开发公司被注销，或者已无法与开发商取得联系，不动产登记要件无法收齐，导致不动产登记搁浅。
解决办法：针对此类历史遗留问题，随州市出台的《关于不动产统一登记若干问题的通知》明确指出：原开发建设单位已注销、吊销或下落不明，房屋所有权人申请办理不动产证书，可查清权属来源，并在《随州日报》上公告30 日，期满无异议，不动产登记机构将公告留存并归档后，依法依规办理不动产登记。
典型案例：随州市富华小区位于曾都区西城双龙寺社区，1997 年由开发商随州市富华物资公司开发建设，建有3 栋住宅楼共计108 户，2005 年3 月办理了房屋所有权证。2005 年富华物资公司法人代表罗成因病去世，该公司注销，导致富华小区业主一直无法办理分摊土地使用权证。该问题被列入历史遗留问题后，随州市不动产登记中心首先查清了富华物资公司土地权属来源，并进行了权籍调查，又安排专人入户调查，查清了业主所持房产证、房屋幢号、房号、房主身份证及相关信息，重建该小区楼盘表，对小区进行了土地测绘，建立了共有土地使用权分摊台账。同时，在《随州日报》刊登受理公告15 个工作日，未收到异议。随后，经随州市不动产登记中心重大疑难问题小组集体会审通过后，随州市不动产登记中心对该小区全部业主的不动产予以登记。

集体土地“无房产证无土地证”

经农民集体同意并报审核

遗留问题：1986 年土地清理和1992 年城镇土地登记遗漏导致无土地证，房屋所有权证只发到部分城镇居民，农村居民无房产证。
解决办法：按照《关于加快推进农村宅基地和集体建设用地使用权及地上房屋确权登记工作的实施意见》（随政办函【2017】30 号）解决。《土地管理法》1987 年1 月1 日实施前使用集体土地兴办乡镇村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）政府（办事处）审核，依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍然继续使用的，经所在农民集体同意，报所在乡（镇）政府（办事处）审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。
典型案例：新店福利院位于随州市高新区淅河镇新店村，前身为新店小学，始建于1986 年3 月，2015年改成新店福利院。由于当年管理松散，该宗地未办理土地证，也未办理房产证，没有任何相关建设手续。随州市不动产登记中心成立后，在全市开展“农村宅基地使用权和集体建设用地使用权登记”。为化解此类农村“无房产证无土地证”宅基地办证问题，随州市不动产登记中心对新店福利院开展了实地调查，发现虽然名称不同，但是该不动产的所有权和使用权都未发生变化，也没有任何纠纷，可为新店福利院办理登记。随后，发布了《新店福利院不动产登记审核结果公告》，公告30 天未收到异议，新店村民委员会确认登记无误，经淅河镇国土资源所核实报淅河镇人民政府审批发证。