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孙某于2012年10月1日与某开发商签订商品房买卖合同一份，由孙某向该开发商购买其开发的预售商铺一间，总房款32万元整。合同签订后孙某依约付清了全部房款。后开发商依约交房，但交房后逾期146天才办好房产证并交付给孙某，土地证逾期246天办理完，涉案商品房买卖合同第十四条约定:“被告应自交房之日起90日内办好权属证书，否则从第91日起至原告实际取得房产权属证书之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。”，王某要求开发商按照246天预期天数支付逾期办证违约金，而开发商主张按146天逾期天数支付逾期办证违约金，究竟是应该支持孙某的诉请呢?还是支持开发商的主张呢? 【分歧】 观点一:认为，合同中所说的“权属证书”仅指房产证，而且开发商既然已经为孙某办好了房产证，孙某完全可以凭该房产证对该房进行出租，出售等处置，故逾土地证的逾期办理对孙某并无实际影响，从房产证办好之日起孙某并未因逾期办理土地证而产生任何损失，故对孙某主张以土地证办理逾期天数为计算逾期办证违约金的依据不应予以支持。 观点二:认为，涉案商品房买卖合同第十四条约定:“被告应自交房之日起90日内办好权属证书”，对于其中的“权属证书”应理解为房产证和土地证，而不是单单指房产证，故应以土地证办理逾期天数为计算逾期办证违约金的依据 【评析】 笔者持第二种观点，认为应支持孙某的诉请即应以土地证办理逾期天数为计算逾期办证违约金的依据。 一、《合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，具体到本案，孙某购房的目的就是为了取得所购房屋的完全产权，而要证明一处房产产权完全归属于同一人，则房产证和土地证必须同时具备才可以，也就是我们平常说的“两证”，可见根据合同目的完全可以确定涉案商品房买卖合同第十四条中的“权属证书”应理解为房产证和土地证，同时根据交易习惯，作为购房人也不可能只要求开发商办理房产证，而土地证留给自己办理。 二、《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”。具体到本案，即使双方对涉案商品房买卖合同第十四条中的“权属证书”理解存在争议也应作出不利于开发商一方的解释。仍应认定涉案商品房买卖合同第十四条中的“权属证书”为房产证和土地证， 三、既然双方在涉案商品房买卖合同第十四条约定:“被告应自交房之日起90日内办好权属证书，否则从第91日起至原告实际取得房产权属证书之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。”，开发商就应该受该约定的约束，只有其依约将“两证”都办齐了，才能算其完全履行了双方在合同中所约定的办证义务。 四、开发商主张孙某未因土地证的逾期办理产生损失，开发商应对其主张所依据的事实作出实质性的举证，但其举证仅停留于口头辩解，其口头辩解与双方自愿签订的白纸黑字的合同相比，其口头辩解的证明效力明显不足，而现实中，房屋所有人若对房屋进行处置如出售，购买人往往都会要求出卖人出示房屋的“两证”，这样购买人才敢放心的购买，土地证的缺失，就有可能造成房屋所有者出售机会的丧失，出售机会的丧失就有可能导致房屋所有者资金不能及时回笼，又导致其错过其他投资机会，这都有可能给房屋所有者带来损失。故让开发商依土地证办理逾期天数赔付逾期办证违约金并无不当。 (作者单位:江苏省宿迁市泗洪县人民法院) |
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