粤港澳大湾区最值得投资的价值洼地在哪里？

文丨花满楼

转自大胡子说房

如对粤港澳大湾区房产有疑问，可咨询大胡子李俊怀老师助理李平，微信号：ob3514

唯改革者进，唯创新者强，唯改革创新者胜。

2019年2月17日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

这是一个值得载入史册的日子。

上两个同样重要的日子是：

2017年4月1日 ，中共中央、国务院设立“千年大计、国家大事”的雄安新区；

2018年4月13日，党中央设立全面推进改革开发的海南自贸港。

而这一次，比前两次更重要。

从经济意义、政治意义和社会意义上来，粤港澳大湾区比一张白纸的雄安新区和海南自贸港更加重要，承担了大国崛起的经济重担，只需成功，不许失败！

在当前的经济背景下，香港经济增长缺乏持续稳固支撑，澳门经济结构相对单一、发展资源有限，珠三角9市市场经济体制有待完善。区域发展空间面临瓶颈制约，资源能源约束趋紧，生态环境压力日益增大，人口红利逐步减退。

为了探索经济开放，也为了破解港澳困局，粤港澳大湾区应势而生，担负起民族复兴的历史责任与祖国繁荣富强的伟大荣光，要建设成媲美纽约金融湾区、旧金山科技湾区和东京产业湾区的世界级湾区——“充满活力的世界级城市群”。

粤港澳大湾区房价地图▼

规划近期至2022年，远期展望到2035年。

——到2022年，综合实力显著增强，世界级城市群框架基本形成。

——到2035年，形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，国际一流湾区全面建成。

这是一个强者恒强的时代。改革开放40年，南海之滨、珠江之畔，又一次站在了风口。

在交通建设、金融、通讯、技术交流、科技产业、人才政策、一体化上，获得了前所未有的支持。

全文2.7万字，只字未提房地产，未来的的支柱产业关键在新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料。

但粤港澳大湾区不断强化产业升级与人才聚集效应，利好地产发展。

接下来是划重点时间。

其实大家关心的无非是4个问题：

哪个城市是龙头？

重点发展的板块有哪些？

哪些区域是粤港澳合作重点？

粤港澳大湾区最值得投资的价值洼地在哪里？

哪个城市是龙头？

香港：国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽；

澳门：世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台；

广州：国际商贸、交通枢纽、科教文化中心；

深圳：全国性经济中心城市、国家创新型城市、具有世界影响力的创新创意之都。

在纲要中，香港出现102次、澳门90次、广州41次、深圳39次、珠海20次、佛山9次、中山9次、东莞8次、江门7次、惠州6次、肇庆5次。

毫无疑问，粤港澳大湾区的龙头就是香港了，香港作为中国内陆的超级联系人，先天具备了粤港澳大湾区“引进来”和“走出去”两大战略的条件。虽然有人会不服气，但不得不承认，站在国家和历史的高度，龙头非香港莫属。

在“小政府、大市场”的不作为和难作为之的双重影响下，当世界大都市纽约旧金山伦敦东京巴黎新加坡纷纷发展互联网经济时，香港已错失了最佳转型时机和方向，既然粤港澳大湾区规划重在突破港澳困局，那么就非得把香港提到最高的高度。

在国家的政治意义之下，即使澳门再弱，也得扶着。

博彩旅游业“一业独大”依然是澳门产业结构的硬伤，虽然社会各界一直都澳门的经济多元化建言献策，但经济总量不足和土地短缺的先天制约令澳门的经济多元化发展愿景沦为“喊麦”，这次规划，就是要通过政策上的利好来刺激澳门和内陆的互动投资和多元化投资。

广州优势是综合型，深圳的优势偏于科技和创新型，所以广州被摆在了更突出位置，特别是南沙。

广州地位高于深圳，一方面是因为强省会时代，做大做强广州，是时代需要；另一方面是因为粤港澳大湾区的科技、金融、产业结合度不紧密，而区域内规划执行过于倚重行政主导，政府在经济活动中有较强影响，广州是省会城市，深圳是计划单列市，在联动珠三角9市上，明显是广州更能发挥作用。

在规划初期，广州重要于深圳，但未来深圳盖过广州，只是时间的问题；而且重视政府的作用必然会弱化市场机制的作用建设，或多或少会扭曲市场机制在资源中的作用。

从空间上来看，接下来港澳的经济发展中心会向内陆倾斜，而广深作为重要的经济增长极，重在发挥辐射和扩展效应，推动港澳和内陆9市的聚集联系。

广深以外的7市，定位是重要节点城市。

支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势，深化改革创新，增强城市综合实力，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。

而我们一直以来看好的惠州惠阳，也将在未来逐步融入粤港澳大湾区的规划之中，迎来重要发展期。

重点发展的板块有哪些？

接下来要说的是整个规划最牛逼的：“广州－深圳－香港－澳门”科技创新走廊。

其中在内陆的板块称为广深科技创新走廊，一廊十核多节点。

十核：广州大学城—国际创新城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州中新知识城、广州科学城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科技城、深圳国际生物谷。

广深科技走廊是一条依托高速公路与城际铁路的“廊状经济带”，将广深莞三市连成一个产业联动、空间联结、功能贯穿的创新经济带，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区。

“廊状经济带”是一种有别于“环状经济区”的新概念，其空间形态体现为多中心，而非单中心。

国际上最成功的廊状经济带就是美国硅谷的101公路，谷歌、苹果、facebook等科技巨头都沿着这条公路分布。

哪些区域是粤港澳合作重点？

其中规划最重要的3大板块是：

1. 深圳前海：强化前海合作发展引擎作用；加强法律事务合作；建设国际化城市新中心。

在此要重点提出的是未来前海会扩容，往上，航空限高；往西，大海拦着；看来蛰伏已久的蛇口和宝中要被馅饼砸中了。

2. 广州南沙：携手港澳建设高水平对外开放门户；共建创新发展示范区；建设金融服务重要平台。

3. 珠海横琴：建设粤港澳深度合作示范区；加强民生合作；加强对外开放合作。

除了已经成型的深圳前海、广州南沙、珠海横琴，还有以下板块要建港澳合作区：

深圳和香港合作开发落马洲河套港深创新及科技园；

江门与港澳合作建设大广海湾经济区；

江门银湖湾滨海地区，形成国际节能环保产业集聚地以及面向港澳居民和世界华侨华人的引资引智创业创新平台；

澳门和中山深度合作，拓展澳门经济适度多元发展新空间；

东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区；

佛山南海搭建粤港澳市场互联、人才信息技术等经济要素互通的桥梁。

关键还是要缩小珠江东西岸的发展差距，但这些区域除了深港落马洲河套港深创新及科技园，其他的规划高度都不够！

粤港澳大湾区最值得投资的价值洼地在哪里？

期待已久的湾区规划出台，接下来肯定会有一波房地产的躁动期。