关于《儋州滨海新区第四组团（海花岛）控制详细规划实施评估报告》的公示｜海南一二三

儋州滨海新区第四组团（海花岛）

控制性详细规划实施评估报道（最新）

第一章  总则

1.1 评估背景

《儋州滨海新区第四组团（海花岛）控制性详细规划》于2015年12月经儋州市人民政府批准实施，为海花岛项目开发建设提供了重要依据。

2017年，中央环保督查点名批评了海花岛等违规违法填海造地问题，海南省贯彻落实督察组督察反馈意见并提出整改方案，儋州市政府责令海花岛项目实施“双暂停”（暂停建设、暂停营业），并由儋州市政府负责对海花岛项目填海形成土地的规划进行优化调整，报省规划委审查同意后依法审批。为此，儋州市规划委员会组织编制《儋州滨海新区第四组团（海花岛）控制性详细规划修编》工作。

本次控规实施评估报告作为《儋州滨海新区第四组团（海花岛）控制性详细规划修编》重要组成部分，重在科学合理地评估海花岛规划与实施情况，并对原控规进行有效的反馈，总结经验、发现问题和提出建议。

1.2  评估范围

本次评估范围为儋州市滨海新区第四组团（海花岛）规划区范围，即填海而成的三个离岸式人工岛，总用地面积765.11公顷，其中一号岛 375.53公顷、二号岛240.35公顷、三号岛 149.23公顷。

1.3  评估内容

客观实际地分析总结原控规的实施情况与建设情况。

从功能定位、土地利用、开发强度、人口规模、公共服务设施、道路交通设施、市政基础设施等方面分析总结原控规所面临的问题。

结合新的发展形式和要求，对各项内容的基本情况进行综合分析，得出评估结论并提出具体建议，为下阶段的规划编制工作提供指导和建议。

第二章  原控规实施评估

2.1 功能定位

规划区总体功能定位基本符合相关政策和规划要求；规划区分岛功能定位明确，文化旅游区与住宅生活区分岛设置，利于后续建设及管理；海花岛作为人工岛屿，实际发展建设趋势与“最生态、最绿色、最完备” 世界一流海岛型旅游地产项目的总体定位难以契合，高强度高水准的开发打造完备的世界一流旅游地产项目的同时，对生态环境产生的破坏也不容忽视，生态绿色理念落位缺失，地产配套比例超过旅游类项目通常标准。

2.2 现状开发建设概况        

目前，海花岛全岛已开发用地（已建成+在建设）422.07公顷（6331亩），已摘牌未开发用地113.66公顷（1705亩），未摘牌用地43.87公顷（658亩）。

自2013年填海动工至今，三大主题乐园及相关配套外立面已完工。目前海花岛已建及在建用地面积422公顷，总建筑面积已达743万㎡，其中计容面积600万㎡，不计容建筑面积为143万㎡（地下室126万㎡）。到2018年底，国际会议中心、会展中心、疗养基地、大型童世界乐园、海洋世界公园、水上乐园、五星级酒店等项目具备开业条件。

一号岛在建地块以中部及东西两侧五片为主，北部片区尚未开发。

一号岛以康体度假、酒店会议、商业休闲、文化娱乐设施为主。目前购物中心、会展中心、运动健身中心、双塔酒店、国际会议中心、影视基地等项目主体结构已落成。已建及在建面积3347亩，已摘牌未建设用地面积332亩，未摘牌用地面积658亩。

二号岛在建地块集中于南部临内海湾部分，北部片区及两个独立小岛尚未开发。

二号岛在建项目以高层住宅、公寓为主。分多个居住地块进行开发，现状在建项目地块群楼林立、开发强度较大。已建及在建用地面积2984亩，已摘牌未建设用地面积804亩。

三号岛已完成东部区域开发建设及中部区域建筑主体工程，西部区域待开发。

三号岛现状建设项目以住宅、公寓为主，东南部区域以别墅为主，已基本建设完成，中部以高层为主，现已基本完成建筑主体工程。已建及在建面积1193亩，已拿地未建设面积569亩。

2.3 土地利用实施评估

海花岛全岛已报建用地面积422.07公顷，其中一号岛223.16公顷，二号岛119.37公顷，三号岛79.53公顷。规划以商业服务业设施用地、居住用地为主。商业服务业设施用地面积285.41公顷，占总用地面积37.3%，居住用地面积251.31公顷，占总用地面积37.3%，占总用地面积32.85%。现状建设项目用途与原控规一致。

2.4 建筑容量与开发强度实施评估

• 建筑容量实施评估

海花岛全岛已报建建筑面积743.11万㎡。一号岛155.86万㎡（计容建筑面积132.72万㎡，不计容建筑面积23.14万㎡）；二号岛457.14万㎡（计容建筑面积361.41万㎡，不计容建筑面积95.73万㎡）；三号岛130.11万㎡（计容建筑面积105.90万㎡，不计容建筑面积24.21万㎡）；

全岛商品住宅报建面积288.42万㎡，酒店式公寓面积118.14万㎡，产权式酒店面积46.18万㎡。

• 开发强度实施评估

1号岛已报建区域多数商业地块开发强度低于原控规，综合容积率0.59。

2号岛基本按原控规最大强度开发，综合容积率3.03。

3号岛部分居住地块强度低于原控规，综合容积率1.03。

开发强度分区不合理， 2.0±1.5、2.6±1.5两个区间与其他区间重合；商业及住宅项目应控制容积率上限。规划对多数地块（住宅及商业开发地块）容积率控制为2.0±1.5、2.6±1.5，浮动空间3.0，易导致地块高强度开发；部分地块容积率过高，1号岛规划旅馆用地容积率达到5.0-5.9。

2.5 人口规模实施评估

根据实际建设户型大小分类统计可容纳人口数，具体标准为30㎡按1.0人/户，30-60㎡以下按1.5人/户、60㎡-90㎡按2人/户、90㎡-120㎡按3人/户、120㎡以上按3.2人/户计，测算最大人口。常住人口采用居住用地可容纳人口50%测算。

根据测算结果可知，按户型测算常住人口明显高于原控规，产权式酒店测算结果差距较小。

已开发项目常住人口规模60250人（2号岛46659人， 3号岛13591人）。

通常人口规模71197人（1号岛6801人， 2号岛50667人， 3号岛13729人）。（其中：住宅人口32381人，公寓27869人，酒店过夜游客10947人）

最大人口规模137858人（1号岛9067人， 2号岛101335人， 3号岛27456人）。

人口规模预测分最大人口、通常人口控制并分类指导各项配套的方法较为合理，但通常人口含酒店过夜人口，无教育设施配套需求，建议教育设施按常住人口配套；一号岛规划有大量酒店建筑，统一按游客游览面积测算旅游人口方法欠佳；因多数居住、商住地块容积率弹性较大，导致人口发展弹性较大。建议已开发项目应按实际指标确定其人口规模。

2.6 公共服务设施实施评估

海花岛2、3号岛居住配套类公共服务设施尚未同期报建，建设滞后。2号岛2-02-05地块6班幼儿园已完成建设，可提供幼儿学位180个。其它小学、幼儿园均未建设。根据现有人口数据，目前学位需求为8564个（初中2220个，小学4440个，幼儿园1904个），缺口巨大。

规划区内未规划初中，规划小学可服务约7万人，幼儿园可服务约5.7万人，均不能满足园区学位需求。

教育设施实施进展较慢，仅建成一所幼儿园，建设实施情况不理想，后期应加快推进相应设施建设。

规划区内规划有2处独立占地的医院用地，用于社区卫生服务中心；未规划大型医疗卫生设施，市级、区级医院依赖于中心城区配套。社区级卫生服务设施满足区内需求。

2.7 道路交通设施实施评估

海花岛目前已基本按照原控规完成园区内所有市政道路建设工作。岛外滨海大道、滨海二道及中央西路已建成。公交站点建设情况：现状公交停靠站已跟随道路均已建设完成，地面站亭，站牌信息还未建成，公交站点位置如右图所示。

交通枢纽建设情况：海花岛于一号岛建设一个交通枢纽，其中总建筑面积为34155.76平方米，共设置144个机动车停车位，其中大巴车停车位74个，小巴停车位34个，小汽车停车位36个。海花二岛及海花三岛未配建交通枢纽

2.8 市政基础设施实施评估

• 给水工程

区内用水主要从海花二桥和海花三桥上2×DN600的给水管道上引入，入岛给水管道供给能力约为8.19万立方米/日。供水来自白马井水厂和龙山水厂。区内主要道路已敷设DN200～DN800现状给水管道。

• 再生水工程

（1）区内已建成5座中水处理站，总规模为4100立方米/日；建成2座雨水回收站，总规模为1800立方米/日。

（2）区内主要道路上已敷设再生水管道，管径为DN100～DN250。

• 污水工程

（1）区内已建设2#、3#污水泵站，排水总规模为4.32万立方米/日。

（2）区内主要道路上已敷设污水管道，管道规格为d400～d800。

• 雨水工程

（1）规划区已建2#、3#雨水回收站，总规模为1800立方米/日。

（2）区内主要道路上已敷设雨水管渠。

• 电力工程

（1）区内已建成1座110千伏海花1变，装机容量3×63兆伏安。

（2）区内主要道路基本已敷设电力电缆管群（6～16Φ150）及综合管廊（4.35m×3.90m）。

• 通信工程

规划区2#及3#岛的通信接入机房已建设，区内主干道路上敷设有通信管道，管道规格为8～18Φ110。

• 燃气工程

区内气源由区外白马井天然气门站供；沿主要道路已敷设有燃气管，管径为DN100~DN300。

• 环卫工程

规划区垃圾转运量预测约为273吨/日；区内规划4座垃圾转运站。原控规垃圾站设置能满足区内垃圾转运需求；区内已建成3座垃圾转运站。

• 综合防灾工程

区内现有一座二级普通消防站，占地2407平方米。

第三章  评估结果与实施建议

3.1  评估结果

总体来说，《儋州滨海新区第四组团（海花岛）控制性详细规划》符合当时儋州市滨海新区发展实际情况，对推进儋州市经济发展起到了积极作用。但也出现了一些的问题，从开发建设功能情况来看，一号岛开发建设以旅游为主，符合区域发展情况，二、三号岛开发建设以住宅为主，与最初的旅游基础设施开发目的相违背。从建设用地开发实施情况来看，目前海花岛路网体系及市政管网等相关设施已基本建设完成，已开发约70%用地，二号岛已开发住宅基本按照原控规容积率上限开发，开发强度过高，教育、医疗等公共设施建设滞后、且部分设施不能满足自我需求。

鉴于海花岛建设面临的新形势与需求，建议对海花岛未开发区域控规进行修编，针对经济社会发展之间的矛盾、产业发展、开发建设与生态保护之间的矛盾、公共资源配置与居民、游客之间的矛盾等问题进行深入研究。为使控制性详细规划更具备可实施性，适当调整区域功能结构与用地布局，深化精准产业方向、提高土地利用效率、不仅要体现经济发展的要求，还要符合城市社会功能要求，为海洋生态保护、海洋文化建设留足空间。

3.2 控规需修订的主要内容

（一）加强基础设施建设，完善配套服务体系建设

结合新区和海花岛文旅发展、生产生活需求，完善建设道路、电力、燃气、供排水、通讯、消防等基础设施，实现资源共享。广泛采用建筑节能、节水等技术，鼓励雨水收集、中水回用等资源利用，实现低耗能、高效率、创新性、经济收益大、环境保护好的绿色发展目标。

优先补充已开发区域配套设施缺口，重点满足医疗、教育设施需求。已开发区域学位需求8134个（初中2109个，小学4217个，幼儿园1808个）。

强化滨海空间共公属性，扩宽滨海绿带，强化绿地景观系统，增加城市公共绿地。

（二）严格控制开发强度，建设生态友好型旅游岛标杆

注重生态保护，严格控制未开发区域开发强度。

建议根据园区特性采取不同类型人口规模对相关设施承载能力进行判定，市政设施、交通设施按人口最大值配置、教育设施按常住人口配置，医疗卫生设施、绿地等其他公共设施按通常总人口配置。

丰富海花岛产品类型，增加旅游度假产品，未开发区域禁止纯商品住宅开发，鼓励企业与业主签订分时度假协议，变住宅产品为准经营性产品。

引自儋州市人民政府网