建纬观点 | 商品房项目捆绑销售的合同效力探析

部分地方政府为控制房价过快上涨，实行了房价备案制度，将商品房项目对外销售价格进行备案及公示。但房地产企业在拿地成本高、融资成本高的双重压力下如果按备案价格销售将面临赢利不足甚至严重亏损的局面，在此背景下捆绑销售成为了房地产企业在政府的高压管控及严峻的房地产形势中不得不铤而走险采取的变通方式。那么，在商品房项目中捆绑车位、装修进行销售是否会导致合同无效或可撤销？房地产企业采取这种方式有什么样的风险？笔者试图通过案例检索，对裁判案例进行解析研判，总结出实务中法院对该问题的态度，并梳理法律、政策性文件的相关规定，为房地产企业及其他民事主体从事交易行为提供参考依据。

一、商品房捆绑销售的相关案例及裁判观点

笔者通过检索相关案例，发现法院对捆绑车位、捆绑装修的合同效力倾向于认为不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。法院尊重当事人房屋买卖的真实成交意图，将不符合实际的装修款、车位款等价外款认定为购房款的一部分，而对于拆分房价款做低房价的避税条款大多认定为无效条款，但这并不影响房屋买卖合同其他条款的效力。对于购房人主张的侵犯业主公平交易权，以合法形式掩盖非法目的，重大误解等合同无效、可撤销的理由大多不予支持，但也有法官认为捆绑销售限制了消费者的权利，加重了其负担，协议无效。笔者选取了部分案例及裁判观点列明如下：

裁判观点一：

捆绑装修不存在合同无效的情形，装修协议有效

案例1：孙斌与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷（案号：北京市房山区人民法院（2015）房民初字第13032号）

裁判要旨：首先，涉诉协议为三方合意的结果，且并非一家房地产开发商在该地段销售商品房，孙斌提出侵害其自主选择权和公平交易权的主张，本院不予采信；其次，孙斌认同所售商品房的品质，并依约定支付了装修费用，捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格，但该情形并不必然导致销售行为的违法性，故其提出拆分价格、捆绑装修的做法实际在掩盖变相涨价之非法目的，已然构成以合法形式掩盖非法目的之主张，本院不予采信。涉诉销售项目的业主具有特定性，不涉及不特定公众利益人的合法利益，即不涉及社会公共利益。故孙斌提出涉诉装修协议损害社会公共利益的主张，本院亦不予采信。

案例2：张冰与北京金科纳帕置业有限公司、北京金科弘居置业有限公司等承揽合同纠纷二审（案号：北京市第一中级人民法院（2017）京01民终5567号）

裁判要旨：涉案《门窗工程协议》不存在以合法形式掩盖非法目的情形，也不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为有效协议。

裁判观点二：

捆绑车位排除了消费者的自主购买权利，加重了其购房负担，车位认购条款无效

案例：李晋与昊鑫公司定金合同纠纷案二审（案号：庆阳市中级人民法院（2016）甘10民终123号）

裁判要旨：《商品房认购协议书》是由昊鑫公司单方提供的格式合同，合同约定条款实质就是要求李晋在购买商品房时必须附带购买车位，排除了李晋的自主购买权利，加重了李晋的购房负担，违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《商品房认购协议书》中约定的车位认购条款属无效条款。

裁判观点三：

购房者要求单独撤销或解除装修协议的不予支持

案例1：佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司与王静、广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司装饰装修合同纠纷（案号：广州市中级人民法院2016民终5597号）

裁判要旨：《委托装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，原审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，与其“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款并无不当。王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》，但王静未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形，故原审法院不予支持王静要求撤销《委托装修合同》的主张，并无不当，本院予以维持。

案例2：戴淼、阜阳城南晋智房地产开发有限公司委托合同纠纷二审民事判决书（案号：阜阳市中级人民法院（2018）皖12民终1093号）

裁判要旨：从本案的认购书及附件中反映，双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了装修合同和商品房买卖合同，但《委托装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。戴淼单独要求解除涉案《委托装修合同》不符合法律规定。若认为上述合同具有解除的法定事由，可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。

二、对商品房捆绑车位及装修的法律分析

房地产企业销售房产时要求购房者同时购买车位或者委托进行装修，从形式上看似乎是违背购房者意愿搭售商品，购房者也往往会根据《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》等相关法律规定，认为房地产企业是捆绑销售，违反了法律的相关规定，从而否认车位、装修协议的效力，或者要求撤销车位、装修协议。而现在国家对房地产进行调控出台了一系列政策文件，也明确禁止以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，房产管理部门工作人员或部分律师会因此认为捆绑销售的合同无效。但笔者认为，房地产企业销售房产时要求购房者同时购买车位或者委托进行装修而签订的商品房买卖合同及车位协议、装修协议是有效的。理由如下：

1.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，商品房买卖中的惩罚性赔偿责任在适用条件上与《中华人民共和国消费者权益保护法》规定不同，商品房是特殊的商品，商品房买卖不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。

2.《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第二款规定：“本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序行。”房地产开发企业众多，同一区域往往有多个楼盘，购房者往往无法证明涉案房地产企业具有垄断地位，存在排挤、损害竞争对手的情形，购房者与房地产企业之间的商品房买卖合同纠纷不受该法调整。

3.《合同法》第五十二条规定的合同无效情形中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，指的是效力性强制性规定，而《消费者权益保护法》、《不正当竞争法》中不得搭售商品或者在交易时附加其他不合理的交易条件等规定，并不属于效力性强制性规定，不符合认定合同无效的条件。

4.购房者通常无法证明房地产企业存在以欺诈、胁迫、以合法形式掩盖非法目的、恶意串通损害国家集体或者第三人利益等其他合同无效的情形，也无法证明合同存在重大误解、显示公平等可撤销情形。

5.购买房产时必须购买车位或附带装修的合同条款，不一定就被认定为是无效的格式条款。因为购房者仍有购买其他房产的选择权，且在签订合同时，房地产企业往往会对该部分内容进行加粗加黑等提示并让购房者确认前述条款房地产企业已经进行了明确告知。

6.国家住房城乡建设部及各级政府部门等出具的政策性文件，虽然有禁止以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房的规定，但政策性文件并不属于法律、行政法规，政策性文件中的禁止性条款也不属于效力性强制规定，不应依据政府部门的政策性文件否认商品房买卖合同及车位协议、装修协议的效力。

三、对房地产企业的风险提示

1.住房和城乡建设部会等7部门联合发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，全国30个城市已发布了治理房地产乱象的相关文件，捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房的行为均被列为严厉打击的行为。如房地产企业存在捆绑搭售行为，被房地产主管部门发现或被购房者、第三人投诉，根据情节轻重，房地产主管部门可能采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光、列入严重违法失信企业名单、信用减分、注销备案等方式进行处置。房地产企业一旦被处罚，将会给项目销售带来严重不利影响。因此，建议房地产企业慎重选择捆绑的方式销售房地产项目。

2. 因对商品房项目销售中捆绑销售行为的认识不一，法院裁判观点不一，虽然主流观点认为有效的，但也有部分法院认为是无效的。若车位、装修协议被认定为无效合同，则房地产企业实际收取的车位款（含房屋差价款）、装修款（含房屋差价款）可能面临全额退还购房者的情形。也可能存在购房者要求撤销或解除车位协议、装修协议，返还车位款、装修款，并因此引发购房者诉讼、投诉、举报、信访、维权等未知风险。

来源丨建纬律师

作者丨吉娟

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