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之前，在昆明跑了几个商圈，为大家实地看租房市场的同时，产生一些疑问，昆明各区域老小区月租怎么样，租房和买房哪个划算呢？ 本文关键词： 1、昆明五区房价对比 2、主城五区月租详解 3、租房和买房，哪个更划算？ 昆明五区房价对比 （昆明五区行政区划来源百度地图，价格来源中国房价行情，为最近一个月均价。图片可点击放大观看。） 上图中，租售比代表房价收回所需年份，且以新房价格算出，户型统一为100平米。 根据显示，版图最大的西山区，最近一个月的平均租金、二手房均价和新房均价显示均为最高。 其中，租金方面，30.34元/月/平米的平均租金环比回落，幅度虽不大，但五区只有西山区和呈贡区显示回落，其余均为增长。 西山区占据环滇池的范围较大，包括部分滇池西岸，草海片区和海埂度假区。 特别是后两个片区，房源较集中，近期又处于春节后租房高峰，租金下降有可能暗示环滇池有旅居人群收假返乡。 （新房也因环滇池区域高端产品较多，使得片区均价显示最高。） 至于呈贡，近一个月17.97元/月/平米租金环比下跌高达7.66%，下行很明显。呈贡新房价格在五区中也最低，近一个月环比有较小回落。 （还有几个月就迎来毕业季，租房需求较大的大学城片区已有提前参与实习，并搬离的学生，短期内，租金影响较明显。） 盘龙区、五华区和官渡区平均月租均有涨幅，其中，盘龙区29.15元/月/平米租金为三个区域最高，涨幅也最大，环比上涨1.67%。 众所周知，五华和盘龙两个区域涵盖了刚需聚集较多的北市区。 虽然南市区因生态丰富，越来越多的居住群体向南走，但北市区作为较早的刚需自住区，配套更完善、居住氛围浓郁以及较大的租房选择空间，是春节后迎来一波租金上涨的重要原因之一。 整体看，在同等住房面积下，官渡区平均月租最低。 以工作地为中心向四周辐射，其半小时路程范围内如果涵盖官渡区，建议往官渡区靠拢。 （备注：一般情况，人的步行距离为5公里/小时，公车距离为60公里/小时。） 区域平均房价方面，五区各有特点： 1、五华区二手房价格已经倒挂（不过，这还是要排除五华区市中心老破小和远大新房源造成的价差现象）； 2、呈贡二手房价格与新房价格接近（在临近区域内，新房和二手价格接近，建议主选新房）； 3、西山区和官渡区新房均价高于二手房均价2k+，二手房还有较充足的提升空间； 4、五区中，盘龙区新房均价环比下浮最明显，二手房均价却上涨幅度最高（这里要排除二手有价无市的可能）。 按照租售比来算，现有租金不变的情况下，五华区新房平均只要36年就能收回购房成本，五区中耗时最短。 呈贡新房价格虽是五区最低，但是，租售比显示，区域平均约51年才能收回购房成本，耗时过长。 主城五区月租详解 看完昆明五区的整体分析，现在来了解一下各区包含的小片区情况。 以两室主流租金为例，这里除去了别墅和月租较高的次新房，以90后起建的老小区作为参照，因为便宜，受众更大： （来源：安居客） （表格中选中小区为个例，不代表整个市场，仅作参考，另外，因发布的租、售房源不同，所以户型面积有所不同。） 一轮统计下来（结合以往踩盘观察），最直观的感受就是，呈贡的租金正逐渐上浮，另外四区整体变化不明显。 大学城片区和市政府片区是呈贡发展和人气均靠前的区域，两室的月租已上1400元。 不过，因为呈贡热门区主要还是以次新房为主，加上部分小区受众标签化明显，而且需求也不小，所以房租会有所上浮。 比如大学城的雨花毓秀小区，主要受众是学生，群体消费能力虽有限，但租房需求大，所以造成可租房源充足，但租金略低于市政府片区的现象。 而市政府的惠兰园（网上称呈贡公务员小区）属于较大户型，所以两室价格更高，不过周边政府单位也较多。 西山区 两房的主流月租基本在1300-1500元，包括刘家营新区、梁源小区、永昌小区、棕树营小区，这几个片区生活也算方便。 两室月租高位出现在船房片区的阳光花园小区。 小区比较大，整体流动性更强，且靠近滇池路和南亚商圈，环境不错，两室主流租金1800元/月（该片区不管是次新还是老小区，房租都稍贵一点）。 西山区两室月租较低出现在大观楼园林局宿舍。 （这个小区向西靠近大观楼，往南是草海，不过小区西北方是建材市场，居住环境会受影响。） 如果靠近商圈的话，可以参考万达广场，周边两房老小区整体月租一般在1600元，比如马洒营小区，房源充足。 距离万达较近的次新房就是一房的公寓最多，包括万达广场国际公寓，户型偏大，月租在2300-3200元不等。 另外，H公寓小面积在租，租金3200-3500元/月，价格很挺。 盘龙区 区域两房主流月租大多是1400-1600元，包括白龙小区、大东新村、颐园里、金星小区、波罗小区、新迎小区、小厂住宅区，可选挺多。 （月租差距不算大的情况下，可以选择离工作地近的小区，节省路上的时间很重要。） 盘龙区在租的一室房源也比较充足。 而两室老小区主流月租最高出现在尚义街万寿巷小区。 该小区600米到东风广场，部分房源有拓东一小和昆十中双学位，所以价格略高，两房主流月租在1700元。 区域便宜的租房出现在昙华寺片区的金沙小区，两房的主流月租1200元。 （昙华寺片区有很多小区，也有许多厂区和仓库，片区公配有限，距地铁3号线太平村站点最近步行大概1.5公里。） 整体看，盘龙区老小区的两室主流月租比较平均，高低差距不是非常大。 如果要选择商圈附近的房子，可以考虑同德广场，不过，这个片区距商圈较近的是次新房居多，老小区可以考虑体量稍大些的金星小区。 距同德更近一些可选昆明广场中央B区以及悦中心，次新房，两房月租2200-2800元（出行方便，距地铁2号线白云路站点最近250米）。 官渡区 这个区域老小区主流月租普遍在1300-1500元，可选择包括东华小区、升华小区、和平村小区、凉亭水电十四局生活区、南窑新村、日新小区。 就租住来说，这几个小区生活也算方便。 除了凉亭水电十四局生活区。 小区被厂区和仓库包围，只能借助周边不算很多的临路商家满足日常所需，另外，小区距离地铁3号线太平村站点最近需步行1.6公里，出行有所不便。 如果选择老小区，其月租最低出现在官南大道片区的升华小区（靠近巫家坝片区），以及南窑片区的南窑新村，两房的主流月租在1300元。 两个小区距离地铁1号线地铁站，最近步行均为900米左右（福德站、昆明火车站），生活也便捷。 官渡区五新小区两室主流月租较高，达到1600元，小区靠近菊花村，临近二环南路，旁边就是格林威治。 （不足就是停车比较拥挤，而且整个小区四面都临路。） 官渡区比较热门的租售房区域集中在世纪城、新亚洲体育城和新螺蛳湾连片区域，因为生活环境热闹，很多上班族愿意在此落脚。 不过，这几个片区房源主要是千禧年后建造，相比老小区，房租与物业等住房开销更大。 （比如世纪城迎春苑、新亚洲体育城星汇园，两房月租2200-2500元；中豪悦城花园稍便宜，两房月租1800-2000元。） 五华区 区域单个老小区之间的租金价差比较明显，不过，两房的主流月租主要在1300-1500元，可选包括兴华街小区、丰宁小区、机电裕海小区、江岸小区、洪发小区。 高新区的南疆花园和莲花片区的理工大小区两室租金最高，2000元/月。 根据了解，两个小区租客大部分是陪读家长，前者旁边就是师大附中（步行900米左右到外国语实验小学新校区）；后者部分房源带莲华小学学位。 如果要便宜，只能往茨坝走。 靠近龙泉路的重机厂生活区比较便宜，1000元就能租到干净的房源，不过位置偏了，周边工业厂区也比较多。 其实，距翠湖近些的出租房也有便宜的，比如兴华街小区（到翠湖步行1.2公里），1400元就能租到两室的房源，不过小区装修老旧些。 如果考虑商圈附近的次新房，顺城高级公寓有出租，房源也多，2300-2500元可以租到一房户型。 （楼下就可以购物，从顺城购物中心西门走，200米内可以到地铁3号线五一路站点B口。） 话说回来，对于购房者来说，并不会去关心这几百块钱的差异，而对于真正的租房者而言，最关心的是距离工作地近不近。 租房和买房，哪个更划算？ 说起租房，还是离不开买房，因为很大一部分购房者是从一开始的租客，演变成最终的购房者。 是什么刺激了“租转购”需求？ 比较重要的原因是，租房开销远大于买房还贷，故而刺激购房需求。那租房和买房，哪个更划算？ 先来看昆明的平均工资： （根据“五险一金和税后工资计算器”平台的数据显示，在近2.9万样本量中，昆明现阶段的平均月薪为4118元。） （来源为智联招聘发布的《2018年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》。） 智联招聘发布的报告显示，昆明平均工资排名第19位，为7410元/月。因样本群体主要是白领，平均工资就更高，可参考价值不大。
以中国房价行情网的二手房均价和平均月租为例。 （因显示的二手房均价普遍比新房低，门槛也较低，户型统一为整数100平米。） （购房月供区间在1575-2152元） 为了不影响生活质量，月薪至少要达到月供的两倍。 参考昆明的平均月薪4118元，除了西山区平均二手房价负担略微吃力之外，其余四个片区都能够负担。 再来看租房： （如果按照100平米算，昆明五区平均月租在1797-3034元之间，不含水电等费用。） 对比4118元/月的昆明平均工资，在不影响生活质量的情况下，只有呈贡的平均租金是可以负担的。 如果只看表面数字，租房反而比买二手房更贵了。 （注意，这里的平均月租样本包括了老小区和次新房，价格相互一拉扯，均价就偏高了）。 但实际上，买房所需的首付款，即使是首套房也是一笔比较大的开销。这一部分是没有算在月供里的。 如果以老小区两房主流月租较高的盘龙区为例，平均1400-1600元/月，即使加上水电等费用，预计也就在1800-2000元左右。 （只看每月支出，租住老小区比买房更划算）。 虽然租房普遍比购房支出少，压力小，弹性大，但房租只能跟着市场走（买房能遇到通货膨胀）。 套用中介常说的宣传语：“房价涨，可能与你无关；但房价跌，你有可能就要搬家了。” 到这里，小编很难肯定说租房和买房，哪个划算。 根据个人需求和收入来选择租房或买房，才最合适。 |
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