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公租房作为保障房的形式之一,是政府主导推出的深化住房制度改革和加快完善住房保障体系的措施之一。其运作模式是政府提供政策支持,由专业机构采用市场机制运营,根据基本居住要求限定住房面积和条件,按略低于市场水平的租赁价格,向规定对象供应的保障性租赁住房。上海各区目前均成立了公租房公司,先经过房源筹措,然后推出和租赁房屋,作为自购商品房的补充,以满足市场多元化的住房需求,解决长期困扰民众的住房难题。 2014年4月25日,住房城乡建设部公布了今年有关住房保障的若干时间表,其中公租房与廉租房并轨成为住房保障工作的重要内容之一,明确2014年底前,各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房,实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。因此,公租房在未来较长时期内将成为住房保障舞台上的主要角色,也可能将引导和改变人们的住房消费理念。 一、公租房公司的经营模式 各公租房公司基本上于2010年政策推出后成立,承担着“房源筹措,经租运营,资产管理”三大功能。目前各公司大多成立三年,筹措房源是前期工作的重中之重,在储备了一定量的房源后已逐步开展经租工作。 公租房筹措房源一般有四种方式,分别是新建模式、配建模式、转化模式和收购模式。 1、新建公租房有三种情况:一是按政府安排,取得建设用地,进行公租房开发建设的项目;二是“退二进三”项目的保障房部分确定为公租房项目,按政府要求开发建设的项目;三是按政策规定综合利用农村集体建设用地、对因产业结构和城市结构调整而闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建或改造的项目。 2、配建是指按《关于本市保障性住房配件的实施意见》在商品住宅项目中按5%配建的保障性住房,经政府确定为公租房,按规定移交的房屋。 3、转化是指经政府统一安排和协调,将政府原有的房屋资产划拨,或将其他性质房源有价转化成公租房。 4、收购是指按市场价收购的社会存量住房作为公租房使用,或对房地产开发企业或社会机构定向投资建设的公租房项目进行收购。 二、公租房公司的资金需求 根据筹措房源的四种方式,公租房公司对资金的需求也存在不同情况。 1、新建模式不论是自主开发,还是退二进三,或是对非居住用房改建改造,都需要资金支出,所需资金总额视项目规模大小而不同,一般都要上亿,等同于开发新建房地产项目的投资。 2、配建项目完全由房产商开发建设,竣工后将毛坯房免费转交给公租房作为租赁房源,公租房公司只需出少量资金对毛坯房装修配上家用设备后即可出租使用,所需资金为装修费用和配备家用设备。 3、转化模式是由政府划拨房源,可能需要对部分房源稍作整修后即可出租使用,因此与配建项目相似,资金需求量也较少。 4、收购模式需要直接出资,出资额视收购房屋面积及市场价格而不同,所需资金量较大。 因此,除了配建项目和政府直接划拨房源只需公租房公司较少出资,新建项目或是收购社会存量住房则需要有较大规模的资金支持。 三、公租房公司的资金来源 公租房公司的资金来源有三条途径:政府注资、社会融资、滚动投资。 1、政府注资即市、区财政对公租房公司连续三年,每年注入6亿元共计18亿元的公租房公司专项资金。另外中央财政也曾有每年1.5亿的资金划拨支持计划,但至今尚未兑现。总之,公租房公司得到的政策支持力度还是较强的。 2、社会融资即采用各种融资方式筹集资金。由于公租房公司属于政策性房地产公司,且尚处于初级阶段,因此目前均采用银行贷款的方式进行融资。银行贷款对于保障性住房建设项目也出台了优惠政策,相较其他房地产公司,公租房公司在融资方面具有一定优势。 3 、滚动投资即通过利用公租房和商业设施的经租收入, 或置换、出售房屋等资产管理方式筹集资金实现滚动开发,长期发展。 综上,公租房公司目前的资金现状是,政府注入的资金尚趴在账上未完全消化,银行贷款也不存在迫切需求或即使已授予了贷款额度但也尚未提款。因此看似账面资金充裕,但一旦大规模收储房源,则账面资金只是杯水车薪。 四、公租房公司的资金匹配模式 在公租房公司发展的不同阶段,资金的来源和运用也呈现不同状况。步步高 论文发表 网，本站刊载大量经济 范文格式，管理职称论文。供广大论文答辩需要者、经济评职称需要者参考。 1、公租房公司成立之初,主要资金来源是政府每年注入的6亿元,主要支出除了公司正常运营所需的管理费用等,还有小规模的房屋收储支出,因此这一阶段有一定数量的资金沉淀在账面上,造成资金较为充裕的假象。 2、目前公租房公司大多已成立三年,可供出租的房屋已有几百套,并开始上市供应,因此现在主要的现金收入是租金,全年的租金收入基本与日常管理费用打平,公租房公司维持正常的运营没有问题,但要谋求持续发展,必须储备大量房源。如政策进一步推动,则将进入快速发展时期。这一阶段除了靠政府继续资金注入和房源注入外,必须依靠市场融资。 3、公租房公司可供出租房源累积到一定规模后,房屋租赁市场上供给和需求将达到相对平衡。按照粗略估计,例如上海浦东的公租房公司,如在未来三年内每家公租房公司可供出租房屋累积到3000套,按平均每套每月2000元的租金测算,每年的租金收入将达到7200万元。因此通过三年的滚动和累积,保证了公租房公司具有一定的还款来源。 五、未来融资探讨 1 、金融机构中长期贷款 由于政策导向以及未来较为稳定的租金收入作为还款来源,金融机构也纷纷出台了支持保障性住房项目融资的优惠政策,因此未来中长期贷款仍然是公租房公司常用的融资方式。 2 、运用保险资金、信托资金等进行融资 保险资金一般可提供十年、二十年的长期资金,同时投资回报要求也不是很高,因此正好与公租房的融资需求相匹配。同样,信托资金也提供了另一个渠道。而公租房公司基本符合主体资格等要求,因此完全可以尝试在需要的时候运用保险资金、信托资金等进行融资。 3 、住房公积金贷款支持 住房公积金成立于1994年,目前闲置资金庞大,根据新政策,地方政府可动用住房公积金盈余资本。因此只要政策放开,公积金盈余资本可有效用于为公租房提供建设资金。 4 、符合条件的公租房公司发行企业债券 企业债券是企业依照法定程序发行,约定在一定期限内还本付息的有价证券。公租房公司符合发债主体等法律要求和政策规定,因此在公司具备盈利能力,步入稳定发展轨道后,可以运用发行中长期债券的方式进行融资。 5 、房地产基金、上市等融资探索 近年,房地产基金在国内蓬勃发展,公租房可以成为基金多元配置的一种类型,通过房地产基金进行融资。REITs也是国外成熟的房地产信托基金运作模式,未来国内公租房公司可参照香港领汇REITs模式,汇集社会闲置资金建设保障性住房。 登录 |
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