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导读：粤港澳大湾区三大核心级是什么？核心城市的核心片区有哪些？为什么肇庆和江门的房产价值不如其他7个内陆城市？ 粤港澳大湾区规划出来后，老百姓最关心的一点就是哪些城市房产最有价值。为了让更多小伙伴了解粤港澳大湾区的房地产投资价值，房产大象创始人-王波老师（30年地产从业经验）在深圳举办了一场主题为《粤港澳大湾区房产投资炼金术》的线下讲座。 持续两个小时的讲座干货多多，想要获得这些内部干货的朋友，请继续往下看>> 一、粤港澳大湾区应该如何定义？ 粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆九市组成的城市群。 世界上已经建立的三大湾区分别是纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区，这三大湾区都位于发达国家。 其中纽约湾区是“金融之湾”，具有强大的金融资源配置能力。截至2018年6月，纽约共聚集99家保险商业银行、1658家证券公司、640家保险公司及众多资产管理公司、对冲基金，另外纽交所、美国证券交易所等全球性证券交易所都在纽约。 旧金山湾区是“创新之湾”，具有完善的创新资本生态体系。2018年风险投资金额占全美风险投资总额的34.7%，活跃投资者占全美风险投资者的43%。 东京湾区是“产业之湾”，近年实现了从产业资本中心到自由资本中心的转变。 根据资料显示，2017年，粤港澳大湾区人口达6956.93万，GDP生产总值突破10万亿元，约占全国经济总量的12.17%，在四大湾区中经济总量居第二位。而人口、土地面积、港口和机场吞吐量均居四大湾区之首，是全国经济最活跃的地区和重要增长极。 所以，粤港澳大湾区将是我国建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，具有非常重要的政治和经济意义。 二、粤港澳大湾区谁才是核心城市？ 粤港澳大湾区规划出来后，大家比较关注谁才是最核心的城市，有人根据纲要全文搜索，发现各城市提及次数如下： 从提及次数来看，香港被提及的次数最多，而且也是香港在牵头，在香港举行宣讲会，所以香港应该说是最核心最受益的城市。 不过简单地以某个城市为核心倒也未必准确，于是就有人把粤港澳大湾区按照地域划分为三大核心极。 1、以香港和深圳为核心并涵盖东莞和惠州两市是“港深核心极”； 2、以广州和佛山为核心并涵盖肇庆是“广佛核心极”； 3、以澳门和珠海为核心并涵盖中山和江门是“澳珠核心极”。 再来看看三大核心极GDP总量、人口以及面积的比较： 从这些数据可以看到，港深核心极不管是GDP总量还是人口，都占据着极大的优势，所以是当之无愧的第一极；广佛核心极虽然不及港深核心极，但也中规中矩，属于第二极；平平淡淡的澳珠核心极属于第三极。 所以从房产投资价值的角度来看，排序应为：港深＞广佛＞澳珠 另外，还可以用三大发展轴来突出粤港澳大湾区最具价值的区域。 这三大发展轴分别为中线、西线和东线，其中： 中线囊括范围：广州东部和中部、佛山部分、东莞、深圳大部分、香港 西线囊括范围：肇庆、广州西部和南部、佛山部分、中山、江门、珠海、澳门 东线囊括范围：深圳东部、惠州、深汕 三、内陆9城哪个房产最有价值？ 对于广大的老百姓来说，香港和澳门的房价都已经涨上了天，想要入场太难。那么只剩下内陆这9城可以考虑，到底哪些城市最具有潜力呢？ 王波老师做了一个排序，他认为最有价值的莫过于广州和深圳，次优是珠海、佛山和东莞西，然后是东莞东、惠州和中山。而肇庆和江门，则应该要慎重选择。 广州和深圳还是很好理解的，作为中国的一线城市，拥有着最多的人口净流入，而且广州是全国最大的商贸中心，深圳是全国最大的科技创新之城，房产的价值不言而喻。 而珠海、佛山和东莞西则分别毗邻澳门、广州和深圳，资源配置上面具有天然的地理优势。 说到这个不得不提到一个关于深圳的梗：来了就是东莞人。这个梗的来历是深圳有个口号叫“来了就是深圳人”，可是随着深圳房价的暴涨，越来越多在深圳工作的人买不起深圳的房子，只好跑到最靠近深圳的东莞买房，自然拉升东莞地区房产的价值。 肇庆和江门房产投资之所以要谨慎，主要是这两个城市的人口、地理位置、产业布局、经济发展等方面不如其他几个城市，所以是需要慎重选择的城市。 另外，并不是核心城市的所有房子都会有投资价值，有些地区的房子买下来涨幅还远不如核心区域，甚至跑输通胀，所以我们还应该关注核心城市的核心片区。 广州地区的核心片区可以参考琶洲（琶洲岛）、大学城（番禺）、科学城 （黄埔）、中新知识城（黄埔）；东莞可以参考松山湖（临深）、滨海湾新区（长安、虎门）。 深圳的核心片区比较多一些，不在这里一一呈现，关注公众号：房产大象，回复“粤港澳大湾区买房炼金术”获取炼金术课件。 四、粤港澳大湾区房产投资黄金路线 了解了粤港澳大湾区三大核心极、核心片区后，粤港澳大湾区还有黄金投资路线。 路线一：城际轨交路线换乘片区 一般来说，沿着城际轨道交通路线换乘片区的房产价值会比较高，特别是多轨交换乘站点+高附加值产业，其次是多轨交换乘站点+低洼地，最后是单站点+高附加值产业+低洼地。 大家打开地图一看，就知道哪些片区房产价值比较高了，比如广州南站和深圳北站附近就属于房产价值比较高的地区。 路线二：跨江跨海通道入出口片区 跨江跨海通道入出口片区也属于房产投资黄金路线，具体可以查看下图，那些正在规划或已经建设中的通道和大桥出入口的地区房产具有比较高的投资价值。
除了以上寻找价值洼地的黄金路线之外，王波老师还根据多年的经验结合实地考察，总结出了几大价值洼地，例如东莞长安、佛山南海等。 粤港澳大湾区是一块大蛋糕，人人都想瓜分一块。不过，机会始终是属于那些善于学习和发现的人。关于粤港澳大湾区，你还有哪些想要了解的呢？ 此次讲座的具体内容，可以关注：房产大象，回复“粤港澳大湾区买房炼金术”获取炼金术课件。 主讲人：王波
房产大象创始人 深圳同致诚评估有限公司董事长 同致行（中国）地产顾问有限公司董事长 中国房地产估价师与房地产经纪人协会副会长 深圳市房地产中介协会副会长 深圳市不动产估价协会前会长 |
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