 关注：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。 摘要：政策边际利好，基本面反弹很快，居民对房价上涨预期也较为强烈。 1、广佛强烈价差，强化佛山居民对房价上涨预期 佛山房价自2015年3月开始上涨，到2018年12月房价平均涨幅为50%。2015年3月商品住宅销售均价为8025元/平方米，2018年12月为12007元/平方米。2016年10月和2017年3月，佛山两次出台调控政策，期间佛山房价稳定在10000元/平方米，没有出现明显下行。佛山各区域房价差异较大，广佛交界、顺德地区、主城区均价较高。按照行政区域划分，禅城区、顺德区新房销售均价均超过17000元/平方米，南海区均价为16621元/平方米，三水区和高明区均价在10000元/平方米左右。 佛山房价受广州影响很大，广佛房价的强烈价差，强化了佛山居民对房价上涨的预期。广佛交界地区例如：南海千灯湖区域新房销售均价超过2.8万元/平方米；顺德北滘、陈村等地销售均价也突破2万元/平方米。以千灯湖区为例，千灯湖区紧靠广州荔湾区，千灯湖片区的房价一直领跑佛山，成为佛山楼价最抗跌和升值最迅速的区域之一。然而与仅仅相隔4个地铁站的广钢新城比，仍是价格洼地，目前广钢新城新房销售均价均超过4.5万元/平方米，千灯湖区仅为2.8万元/平方米。 广佛同城化加速推进，佛山基本面弹性很大。2月出台的粤港澳大湾区规划指出要“加快广佛同城化建设”，未来佛山规划的13条地铁线中，将有8条是直接与广州相接。得天独厚的区位优势，使得佛山基本面弹性很大。政策边际利好，基本面反弹很快，居民对房价上涨预期也较为强烈。 图：广佛交界地区均价最高  2、佛山居民仍有较强的加杠杆能力 实体经济根基深厚，居民可支配收入较高。佛山市GDP在广东省位列第三，仅次于深圳、广州。2018年实现GDP9935亿元，同比增长6.30%。全国来看，佛山在所有城市中位列第17名，高于西安、昆明、合肥、福州等传统二线城市。佛山共有36家上市企业，行业包括消费、电子、食品饮料、建材、地产等诸多行业。36家上市公司的平均薪酬为8626元/月，而按照目前佛山的房价水平和首付比例，月供金额在3000-4000元/月，居民仍然有较强的加杠杆能力。 佛山整体居民杠杆率与全国持平，仍处于合理范围。2015-2017年佛山居民杠杆率提升速率也较快，从30.1%提高到42.8%，但目前水平与全国居民杠杆率水平持平，仍然处于合理的空间范围。居民贷款结构中，中长期贷款同比增长较快，占银行总贷款余额的比重自2015年的26.47%提高到38.68%。同时，与大湾区的其他主要城市相比，佛山的居民杠杆率仍是大幅偏低。 图表：佛山市整体居民杠杆率与全国水平持平  3、限购对佛山市场的整体影响有限 两次限购导致17年商品房销售金额下降30%，但18年有所恢复。佛山于2016年10月，首次开始针对新房调控，2017年3月对二手房调控。限购区域主要是靠近广州的一侧，非限购区域的购房及信贷政策则较为宽松。调控政策对2017年当年的商品房成交金额造成了影响，2017年佛山市商品房销售金额为1217亿元，同比降低了32.97%；商品房销售面积为1210万方，同比降低了36.58%。2018年全年销售有所恢复，根据草根调研的情况，2017年底积压了较多新房网签，而在2018年网签速度有所加快，出现了集中网签的情况。整体来说，调控政策对佛山市场的整体影响是有限的。 2017年公寓类产品销售仍较好，成为房企的销售重要来源之一。虽然2017年的销售量下降较为明显，但从草根调研的信息，2017年公寓类产品及车库的销售情况仍然是较好的。从比重来看，2018年住宅占比71.3%，车位9.2%，公寓6.7%，商业4.7%。2017年住宅占比65.9%，车位占比11.4%，公寓占比8.3%。公寓类产品销售较好的主要原因是，17年3月广州330政策规定，商铺等只能卖给法人机构，广州的大量投资客涌入了广佛交界。 4、土地市场热情未散 2016年开始佛山市土地成交均价大幅攀升，从2015年的2792元/平方米跃升至2016年的5964元/平方米，调控政策的出台对佛山土地市场的影响微乎其微，土地均价维持在6600元左右的水平，同时土地流拍率也控制在极低的水平。与其他城市出现大幅流拍不同，佛山土地市场的热情丝毫未消退。 2016年，佛山迎来了13家新进入的地产商，加剧了区域市场的竞争态势，这也是导致佛山土地市场推高的主要原因。同时政府在供地节奏上的把握很好，2016-2018年减少了土地的供应规模，且在供地顺序上也非常精明。在整体土地市场情绪较好的时候，供应偏郊区的地块，而在土地市场有降温迹象的时候，供应核心区位稀缺的地块。这样的供地节奏，也是佛山土地市场一直保持较高的参与度的主要原因。 （报告来源：兴业证券） 点击阅读原文，了解更多 |
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