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撰文| 王亚静 来源| 凤凰网房产 拆分九龙仓置业后的第一年，九龙仓集团以业绩下跌收尾。 3月7日，九龙仓集团（00004.HK）发布2018年全年业绩公告。作为分拆九龙仓置业（01997.HK）后的首年报告，这份报表显现出了九龙仓集团的颓势。 年报显示，截至2018年12月31日，九龙仓集团已签约发展物业销售下跌16%至279.58亿港币。其中，内陆签约销售额下跌5%至228.15亿人民币（约合267.05亿港币），香港签约销售额大幅下跌59.45%至19.19亿港币。 虽然内陆与香港的销售额同步降低，但内陆发展物业已然成为公司去年业绩的主要增长动力。年报称，如按应占份额计入合营公司及联营公司，内陆物业收入减少21%至222.36亿港币，营业盈利则增加19%至79.49亿港币，营业盈利率增加12个百分点至 36%。但香港物业收入下降至16.67亿港币，营业盈利则下降至10.67亿港币。  2018年业绩摘要。（来源：2018年业绩年报） 受香港地产业务的拖累，九龙仓集团总业绩尽显颓势。年报显示，若从2017年业绩中撤除九龙仓置业，集团2018年收入减少13%至210.55亿元，基础净盈利减少11%，若计入投资物业重估盈余及其它项目，股东应占集团盈利减幅为50%。 此外，九龙仓集团的倒退还展现在排名上。在相关机构发布的2018年房企销售额排行榜上，九龙仓以215.7亿人民币的销售额跌出百强房企，排名102。 这与九龙仓置业的强劲表现形成鲜明对比。3月5日，九龙仓置业发布的业绩公告显示，截止2018年12月31日，集团基础净盈利增加 6%至100.53亿元，投资物业基础净盈利增加12%至97.04亿元。并且，年内租户销售额以490亿创下历史最高记录，占香港零售销售总额超过10%。其中，海港城更是大幅增长24%，远高于香港市场平均9%的增长率。 这或许与两者的定位相关。在拆分之初，九龙仓置业定位在香港从事策略性大型零售、写字楼及酒店物业的投资；九龙仓集团将主要在内陆从事地产发展及投资及部分非地产业务。 “从分拆的做法来看，说明企业希望把业务进行梳理，进而形成更好的业绩成长”。上海易居房地产研究院总监严跃进称，只是港企在内陆发展会受到很多因素的影响。“市场上的限价政策、香港惯用的长周期开发模式也不适用于内陆等综合原因，其在内陆的销售情况是比较尴尬的。” 九龙仓集团显然也感受到了这种不乐观的态势。在今天举行的年度业绩会上，九龙仓集团投资关系经理吴庭欣介绍，集团今年的内陆销售目标再度调低，降为180亿人民币，对应楼面面积约80万平方米。 九龙仓集团主席兼常务董事吴天海坦承，销售目标降低是因为“没货”。 公开资料佐证了这一说法。在李嘉诚频繁抛售内陆物业的2015年，时任九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席的周安桥便表示，“九龙仓目前进入内陆15个城市，布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。” 这在半年报、年报中均得以体现。年报显示，九龙仓集团下半年仅购入2幅土地，全年购入12幅土地，花费180亿人民币，总楼面面积达81万平方米，分布在苏州、杭州、佛山及广州等地。截至2018年12月31日，土地储备维持在370万平方米，达到2012年以来的最低值。在2012年，这一数据曾高达1230万平方米。 这与2017年的数据颇为相似。2017年年报显示，于2017年，九龙仓集团在北京、佛山、杭州和苏州合共购入9幅土地，花费人民币157亿元，总楼面面积达70.13万平方米，土地储备面积为390万平方米。 纵观九龙仓集团的发展路径，可以发现，未来一年集团收入与利润来源仍将是内陆，香港持有物业与内陆住宅业务的双轮驱动格局已然形成。 虽然其内陆业绩占据主要地位，但这与同样布局房地产20余年的恒大、万科、华润等内陆房企相比，无论是土储还是销售额，都已经相去甚远。即便是后来居上的融创、金科、旭辉，也都已经将九龙仓集团远远甩在身后。 九龙仓集团保持了港资企业特有的稳健，他们的财务状况相对健康，资产负债率只有38.97%，但九龙仓集团以及其他港资房企需要接受的是，他们在规模上已经难以与狂飙突进的内陆房企比肩。 |
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