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蒋贤铮 （2018年5月2日） [案例]甲出租铺面给乙经营快餐店，双方于2013年1月20日签订一份铺面租赁合同，约定：租期5年，年租金3.6万元分两次付清，即分别于1月31日前和7月31前分别预付当年上下半年的租金各1.8万元。同时约定：在租赁期内，乙逾期不支付租金超过两个月，甲则有权解除合同。合同签订的当日，乙即预付了2013年上半年的租金。乙在经营中因管理不善，资金紧张，在7月20日以经济出现暂时困难为由仅预付8000元租金。甲于9月5日清晨在铺面门上加锁，并贴出一张解除铺面租赁合同的通知。乙报警，甲乙双方因此发生纠纷。乙起诉请求法院确认甲解除铺面租赁合同的行为无效。 [分歧]当事人争议的焦点是甲解除铺面租赁合同的行为是否无效。 甲主张有效。铺面租赁合同约定乙应在2013年7月31日前预付下半年租金1.8万元，其却仅预付8000元，拖欠1万元租金直到9月份。依照《合同法》第二百二十六条中“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，按时足额支付租金是承租人乙应履行的法定和约定义务。同时，依照《合同法》第二百二十七条中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，乙超过约定期限即2013年7月31日仍欠租金1万元，甲依照法律规定和合同约定均有权行使合同解除权。 乙主张无效。铺面租赁合同约定甲有权行使合同解除权的条件是“乙逾期不支付租金超过两个月”。乙的违约行为并不导致甲成就解除铺面租赁合同的条件，一方面，乙实际已经预付8000元租金，仅拖欠2013年下半年租金1万元，属于不完全履行合同或不适当履行合同的违约行为，并不构成合同约定的“不支付租金”行为，即不构成不履行或拒不履行合同义务的违约行为。另一方面，铺面租赁合同约定乙逾期支付租金的宽限期为两个月，即自2013年8月1日起至同年10月1日。甲在约定乙预付租金的宽限期仍未届至，就在9月5日行使合同解除权，不符合合同约定其行使合同解除权的时间条件。 [分析]本文以为，乙在宽限期内拖欠部分租金的违约行为，并未成就甲依约解除铺面租赁合同的条件。 首先，甲应当依照铺面租赁合同的约定条件行使合同解除权。 依照铺面租赁合同的约定，甲解除铺面租赁合同应当具备如下两个条件：第一，乙逾期不支付租金。依照铺面租赁合同的约定，甲行使合同解除权的条件之一是乙不履行合同义务的行为体现为到期不支付租金的违约形态。详言之，铺面租赁合同约定乙必须在1月31日前和7月31前分别预付当年上下半年的租金各1.8万元，在实际履行中，乙只有超过此约定期限未付租金分文，该合同解除的约定条件才具备。第二，乙逾期不支付租金超过两个月。详言之，乙未在1月31日前和7月31前分别预付当年上下半年的租金各1.8万元，这一违约行为一直延续到4月1日和10月1日。本案的事实是，乙在2013年7月20日预付了8000元租金。乙部分履行合同义务的行为不属于铺面租赁合同约定的“逾期不支付租金”的不履行合同义务行为。据此判断，乙的违约行为不具备上述约定解除合同的第一个条件。再者，即使认定乙不完全履行合同义务的违约行为成就“逾期不支付租金”的合同解除条件，乙依约也有两个月的宽限期，即乙虽未在7月31日前全部预付2013年下半年的租金1.8万元，但依约仍有两个月延缓支付期限。甲在乙预付租金的宽限期到来之前即行使合同解除权，显然也不符合铺面租赁合同约定的另一个解除条件。综上分析，乙的答辩意见成立。 其次，铺面租赁合同既然约定了合同解除的条件，甲就不应该行使法定解除权。甲即使行使法定解除权，也不符合法定解除的条件。 其一，按照约定优于法定的合同法原则，甲不应该行使法定解除权。《合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了约定解除和法定解除。本案中，甲乙在铺面租赁合同中约定了甲解除合同的条件，在不违反法律、行政法规效力性规定的前提下，应当认定约定解除的效力高于法定解除，即针对乙迟延履行支付租金义务的违约行为，甲能否行使合同解除权，铺面租赁合同和《合同法》均有合同解除条件的规定，法官就应当采纳甲乙约定的合同解除条件，不应准许甲依照法定解除合同的条件行使合同解除权。 其二，乙拖欠租金的违约行为未成就法定解除条件。 一方面，乙拖欠租金的违约行为并不导致甲的合同目的不能实现。《合同法》第九十四条第（四）项规定了法定解除情形之一，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”据此规定，一方当事人迟延履行合同义务，致使不能实现合同目的的，构成根本性违约，另一方当事人依法有权行使合同解除权。就本案而言，铺面租赁合同是一份履行期限相对较长的继续性定期合同，承租人乙在约定的支付租金期限内已预付租金8000元，占应预付租金的44%，甲从中已部分实现签订铺面租赁合同取得租金收益的合同目的。乙拖欠租金1万元直到甲行使合同解除权之时仅逾期一个多月，但仍在合同约定的宽限期内，据此判断，乙的违约行为不会影响出租人获得租金目的的实现，不应认定为根本性违约或严重违约。在铺面租赁合同约定了合同解除条件的前提下，甲仅以乙拖欠租金构成迟延履行合同义务为由行使法定解除权，据上分析，也不符合法定解除条件。 另一方面，乙拖欠租金有正当理由且未超过合理或宽延期限。第一，甲在乙拖欠租金后并未给予乙支付所欠租金的合理期限就直接解除铺面租赁合同。假如铺面租赁合同未约定“在租赁期内，乙逾期不支付租金超过两个月，甲则有权解除合同。”的约定解除合同条件，依照《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，承租人未支付或迟延支付租金的法律后果有两个，一个后果是出租人可以要求承租人在其确定的合理期限内支付；另一个后果是承租人在出租人所确定的合理期限届至时仍拒不支付租金的，出租人可以直接解除租赁合同。据此规定，乙拖欠租金后，甲应当确定乙支付所欠租金的合理期限。并且，只有在甲所确定的合理期限届满后乙仍未支付所欠租金，甲才能行使合同解除权。否则，甲不具备行使法定解除合同的条件。第二，乙拖欠租金有正当理由。对《合同法》第二百二十七条的上述规定作反面解释，承租人未支付或迟延支付租金有正当理由的，承租人可以请求出租人延缓支付租金，出租人则不可以直接行使合同解除权。据司法实务，正当理由包括不可抗力或意外事件；出租人违约在先；承租人发生一些致使其暂时无力支付租金的情事，比如生病住院、经济上出现暂时困难等。在本案中，乙承租甲的铺面经营快餐店近半年，仍处于市场培育期，再加上经营管理经验有待积累，资金周转暂时出现困难，导致其不能依约定期限预付租金，在此种情况下，乙可以请求甲延缓支付租金，甲未确定乙延缓支付所欠租金的期限，即以乙超过约定的支付租金期限仍未支付租金为由，援引《合同法》第二百二十七条中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，直接行使法定解除权，显然是对该法条作断章取义的解读。 逾期支付租金之合同解除｜房系列（一）当事人协商一致解除； （二）当事人约定解除条件，条件成就时解除； （三）根据法律规定解除，包括有： 1.因不可抗力致使不能实现合同目的； 2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 在房屋租赁合同纠纷中，逾期支付租金要求解除合同的情况比较常见，但能否解除存在一些争议之处，笔者引用两则案例以做解读。 法院案号：（2015）杭经开民初字第1635号 基本事实： 原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其位于杭州经济技术开发区××号房屋出租给被告使用，租赁期限三年，租金季付，下季度租金提前15天支付。合同第八条约定如被告拖欠租金二个星期以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告每逾期交房租一天应向原告支付原日租金的两倍的违约金。2015年10月至12月的租金4500元应于2015年9月15日支付，但被告于2015年10月17日方支付给原告。原告以被告逾期支付租金超过两个星期等为由要求解除合同。 裁判观点： 被告逾期支付2015年10月至12月的租金32天的事实清楚，根据合同约定，原告有权解除合同，因此原告要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。 法院案号：（2016）浙0521民初4876号
基本事实： 2015年3月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于德清县××号房屋用于经营酒店，租赁期限五年，租金按季度支付。另约定，被告不按照约定支付租金达10日的，原告有权解除合同，并可按月租金数额向被告主张违约金。 嗣后，被告多次延迟支付租金。2016年11月16日，原告委托浙江××律师事务所向被告发出律师函，告知被告双方签订的房屋租赁合同于2016年11月18日解除，并要求被告7日内腾退房屋。2016年11月25日至12月12日期间，被告向原告预付2017年第一季度租金。2016年12月13日原告起诉要求确认双方房屋租赁合同解除。 裁判观点： 合同约定了租金的支付期限及方式，以及承租人不按照约定支付租金达10日的，出租人有权解除合同。该约定属于法律规定的双方约定合同解除条件的情形。 合同法尊重当事人的意思自治，同时也维护稳定的交易秩序，并尽可能衡平各方权益，确保权利义务的相对公平。就本案而言，从被告历次的租金交付情况来看，其虽多次未按约定交纳租金，但在原告催促后均已补足，被告无恶意欠租行为，且在原告起诉前被告已全额预交了下季度租金。综合考虑被告的违约程度及对双方的影响，维持合同更能平衡双方权益，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。 根据我国合同法的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，系双方当事人真实意思表示，应当按照约定全面履行自己的义务。 承租人有按照约定期限支付租金的义务，无正当理由逾期未付租金的，出租人可以根据合同约定或者法律规定解除租赁合同。 对本文分析的逾期支付租金能否解除合同的问题，即在承租人已足额支付租金的情况下能否解除合同，是不是一律教条式适用约定条款予以解除？ 笔者认为，应充分尊重合同意思自治的原则，但也要考虑交易的稳定性以及合同的目的性。合同法赋予了一方当事人在对方当事人根本性违约的情况下可以行使解除权，而当事人间约定逾期支付的解除权，某种意义上说系对根本性违约的意思自治。 因此，关于在逾期支付租金的情形下房屋租赁合同能否解除的问题，应根据不同情况综合判断该违约行为对实现合同目的的影响。 在约定解除条件的情形下，不仅要看合同解除的条件是否成就，还应结合逾期次数、天数、解除权行使期限等情况，查看对合同目的实现的影响程度。既充分保障当事人的意思自治，也遵循诚实信用，维护交易的稳定。 |
