 3月8日，媒体报道称，北京市东城区人民法院发布一条限制消费令，对北京链家房地产经纪有限公司及实际控制人左晖采取限制消费措施。 一时间，“链家董事长左晖成老赖”等各种各样的说法甚嚣尘上。左晖真的成为“老赖”了吗？左晖算不算是“躺枪”？作为房地产中介尤其是知名房地产中介的掌舵人究竟应如何有效规避风险？  当天，链家集团发出官方公告，称：今日，我们看到媒体端关于“左晖先生被列入限制消费名单”的相关报道，经内部核查，此事情与一起北京东城区的房产交易有关。买卖双方因合同纠纷暂停交易，在买方（原告）起诉后，法院判定买卖双方继续执行，卖方（被告）在判决生效后七日内未执行法院决议，因此原告向北京市东城区法院申请了强制执行。链家是此单交易的居间服务方，一直在积极配合买卖双方的交易推进，因判决判项列明链家需要协助办理过户，因此链家也在本案中被列为被执行人。此案和左晖先生没有实质关系，我们正向法院积极沟通，特此说明。   ● ● ● ● ● ● ● ● ● 离奇的答辩 看到这则消息，作者的第一反应是诧异。买卖合同纠纷，居间方一般作为第三人参与诉讼，即便是作为被告，被判决配合履行买卖合同的实属罕见。 作者事后在中国裁判文书网查找了案件一审判决（生效判决），阅读之后发现，该案实属买卖合同纠纷，居间方链家公司原本应当作为第三人出现在该案。原告在起诉的时候将链家公司列为被告，链家公司非但没有在答辩的时候阐明自己的正确诉讼地位，相反做出了对自己十分不利的答辩。  【文中涉及案件分析判断系在有限资料下作出，仅供学习探讨，如有偏差，以代理人审查证据之后意见为准】 房博士解析： 链家公司答辩内容可以分为以下几个部分： 1、中介公司作为居间方尽职尽责； 2、代理人有权代理代理行为合法； 3、双方协商一致价格公平合理，买卖合同真实、有效。 一般来说，作为居间方在买卖合同纠纷案件中的答辩，即便不主动申明自己是居间合同当事人、不应作为被告，仅仅做出以上答辩内容倒也无妨，经法院查明之后并无居间方法律责任，在支持原告合理诉求之后，最后来一条“驳回原告其他诉讼请求”即可。问题出在链家公司在本案中答辩的末尾来了一句：“被告链家公司现同意配合原告办理涉诉房屋的过户手续”。  客观来讲，本案裁判者无可厚非。（二手房）买卖合同纠纷中，原告将居间方列为被告，作为居间方的中介公司或者可以答辩要求驳回原告对自己（配合过户）的诉讼请求，或者仅就案件事实进行答辩而不对原告诉求作出带有承诺性的诉讼主张。 前者法官查明事实居间方确实无责会判决驳回原告对居间方的诉讼请求，后者法官查明事实居间方确实无责会判决驳回原告其他诉讼请求。 而在本案中，被告链家公司“居然”同意配合原告办理涉诉房屋的过户手续，法官当然不会拒绝这一有利于合同继续履行的诉讼主张，于是链家公司神乎其神地成了判决履行义务人（判决内容包含房地产所有权转移登记），而且还由于同案被告拒不履行判决导致自己公司董事长上了“黑名单”，看似一个低级错误，实则反映了房地产中介机构对风控重视程度不够、法务工作尚有较大地提升空间的现实。 经验之谈： 房地产中介作为专业的居间机构，除一般的居间义务之外，还承担着对房产交易安全的特别审慎义务，中介方因操作不规范、没有最大限度的履行审慎审查义务而导致合同无法继续履行、给合同当事人造成损失的法律责任风险也就随之而来，这就要求房地产中介必须加强整体的抗风险能力和法律意识，此次事件，左晖虽可算无辜“躺枪”，但已给整个房地产中介行业敲响警钟，与其亡羊补牢，不如防患未然，努力加强房地产中介行业约束，做好企业风控工作，增强企业和经纪人的规范操作和法律风险防范意识，方为企业之幸、民众之福。 |
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