|
幸福路上幸福里——始建于上世纪60、70年代，地处番禺路381号的上海橡胶研究所，2015年开始改建成一座新兴的集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型产业园区——G-ART-幸福里。 2017年4月，笔者曾到该项目，当时除“幸福集荟”所在区域正围着做装修外，其余空间皆已正常运营，招商情况良好，基本为满租状态。 幸福里步行街约200米长，总占地5908平方米，改造后营业建筑面积约15000平方米，以时尚产业为主导，融合文化艺术、设计、休闲等相关产业形态，对外租金价格在10-15之间。 幸福集荟就在幸福里的入口，可以算是幸福里的门面了，2017年12月开业，整体运营空间大约1000平左右。 上图为晚上九点半的外景，依稀可以看到不少看书的人。 里面空间为两层，中间有一个夹层，整体空间层次感很好！上图为通往夹层的楼梯。 上图为服装区，面积不大，约100平，服装种类也很少，但基本都是精挑细选的，当然服装区中台上所摆书籍也不是随便瞎摆的，与产品的主张、理念等精神体验上一脉相承。 上图为咖啡区，咖啡区位于一层最内侧，咖啡以牛奶为特色，有中国、日本、澳洲的可选，咖啡区旁边为一些文化相关的特色产品展示与零售区。 上图为中间夹层区，图书以艺术文学类的为主，有很多在一般大书店不常见，有不少日本翻译图书，右侧也有一些手工产品展示与零售台，在夹层的最里面有个视力检测与特色眼镜体验与销售区，面积很少，但设置在此感觉恰到好处。 上图为二层区域，晚上近10点没人，该区域零售区有点特色，全部为手工制作的文化创意产品为主，适合送礼和自用于个人书房和书桌。二层外有个20多平米阳台，天暖和的时候点杯咖啡拿本书坐在上面应该很惬意。 投资收益简单分析 该项目约1000平，按幸福里2017年对外招商价格的下限10元/平计算，租金成本约350万，按租金成本占营业收入比重10%来计算，该空间年营业收入至少需要3500万才可实现最低空间价值。 笔者有两朋友在幸福里旁边居住，日常经常逛幸福里，他们估算在2018年要实现每天10万的营业额运营压力不小。 笔者了解“幸福集荟”为幸福里运营商自营，也是其主打提升整个幸福里品味之作。若将幸福集荟放到整个幸福里的整体运营价值维度来考虑的话，可能又是另外一个分析逻辑了。 |
|
|
来自： Tomxiao1961 > 《经管》
