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一、当下开发小镇和郊区楼盘的经济账 提起特色小镇，前几年是很时髦的。现在风头却暗淡下来，没那么风光了，许多所谓特色小镇变成了犹如食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。这是为什么呢？ 前几天我去看了某著名开发商在内陆一个典型三线城市较为中心区开发的一个楼盘（为方便表述，以下简称中心区楼盘）。这楼盘卖的很好，很有典型意义。我们就从这里入手，来算算“镇”、“特色小镇”、“新小镇”开发的经济账。 这中心区楼盘用地174亩，总地价款9.8亿人民币，容积率2.95，都是高楼，其布局见下图。换算下来楼板地价约3000元/㎡；住宅毛坯房卖价10000元/㎡（不含车位）；一户一车位的车位配置。除开地价3000元/㎡，住宅的卖价还剩7000元/㎡。 中心区楼盘鸟瞰图 作为对比，差不多离这个楼盘12公里左右有一块郊区地（以下简称郊区楼盘），楼板地价600元/㎡，住宅毛坯市价4000元/㎡（不含车位）；也是一户一个车位。除开地价600元/㎡，住宅的卖价还剩3400元/㎡。 7000元/㎡对3400元/㎡，相差3600元/㎡。测算下来，郊区楼盘也按中心区楼盘的做法盖高楼的话，即使地下车位能以11万/个的成本价（如果算成成本平摊到住宅的话，大约1100元/㎡）卖出去，4000元/㎡的均价，投入产出基本只能持平，即差不多不赚钱。不赚钱，比之中心区楼盘，却另外多了车位变不了现的风险（两楼盘地下车库成本相当，但受购买力和区位的影响，郊区车位难卖）；而中心区楼盘10000元/㎡的均价，住宅大约有3000/㎡（除开税）的结算前利润。 结论是什么呢？如果郊区楼盘照搬中心城区楼盘的做法，郊区楼盘无利可图。 无利可图怎么会有人去开发呢？这就解释了为什么这许多年来我国城市房地产总是中心区火热，郊区冷。这个推理，各位明白了吗？ 郊区楼盘尚且如此，依此类推，更远的小镇不更算不过账吗？这也就解释了这么多年来我国为什么许多（特色）小镇发展不好。 所以，（特色）小镇和郊区楼盘的开发，经济账不好算，投资商不赚钱，这在全国大部分地方是普遍性问题。经济账算不过来，小镇怎么可能健康发展呢？ 靠政府强推、投资商砸钱，靠“策划”编一些自欺欺人、不伦不类的故事，靠假装高大上，这些都是不靠谱的。是自作聪明，是任性。短期也许像打了鸡血一样，“繁荣”一下，但那是假象，市场是不会认的。市场是客观的，最终会把这些虚假繁荣和任性打回原形。所以投资商不应该自己给自己埋地雷。 二、关于镇、特色小镇、新小镇的概念 现在，让我们回到本文开头的三个概念：镇、特色小镇、新小镇。我们需要先把概念搞明白，如果概念都搞不清爽，当然不能含含糊糊讨论的。 什么是“镇”呢？镇是有自配套的人和人的活动的集聚。配套幼儿园、小学、初中、高中；分级配套医院、养老；分级配套文化、体育运动设施；分级配套各种生活设施；还有其它配套。 有完善的自配套，是镇的本质特征，这跟行政区划等无关。所以，广义地说，郊区楼盘如果有学校等自配套，而不是依赖城市中心区，也可以理解为镇。 什么是“特色小镇”呢？特色小镇是从产业集聚和产业升级的角度出发来定义和发展的，强调的是经济发展。所以它的核心是产业。 什么是“新小镇”呢？新小镇是具有美好人居空间环境的小镇。它的本质特点是人性化的、积极的人居空间，完全区别于我国当下城镇的非人性、消极的人居空间环境。 我们为什么要提出“新小镇”这个概念呢?因为需要，是应时而生。“新小镇”正区别于“镇”、“特色小镇”。后面我们还将详细解释“新小镇”的概念等。 “新小镇”是升级版的镇，不一定要“特”；但“特色小镇”最好得新，否则，从经济和产业发展角度，特色小镇可能成功，但如果没有宜居、没有良好的人居空间环境，那它就退化为只是缩小版的当下我国空间环境消极的大城市或大城市里的小区（下图），是病态、极不健康的，也是不可持续的，将来可能又会落入被写上“拆”的宿命。 某商业上成功但空间环境消极的特色小镇 如果将来中国的小镇也都是这种跟当下大中城市一样的消极、非人性空间环境的话，那么，从人居空间环境层面解读的中国的城市化也就彻底失败了。倘若如此的话，那其它比如关于经济的发展还有什么意义呢？城市不宜居，我们剩下了什么呢？大中城市惯性太大，要改变何其难也，众所周知，仅推一个开放式小区，执行起来都难，何况别的。在此情况下，发展小镇，是我国实现美好人居空间环境的最后一次机会了。 三、发展小镇既是经济、社会发展刻不容缓的需要，又有广大的市场需求 我国社会是两级：农村和城市。2018年我国大陆人口总数14亿，户籍人口城市化率为43.37%。算下来2018年底我国城市户籍人口和农村户籍人口分别为6亿和8亿。 我们看看我国城乡房子的状况。 先说农村这一极。我从小在农村长大，今年春节正月初二、初三，我两次重走了一下小时候上初中的路。放眼望去，30多年前的村庄依然还是那些位置、那些户人家，居民点几乎完全没变，只是房子由当年的砖瓦房变成了清一色的水泥房，路变成了水泥路。 跟30多年前一样分散的村庄 现在国家惠民政策好，农村都在进行厕所改造、安装天然气、环境整治。有专家说，我国发展的不平衡、不充分，最大的不平衡、不充分是农村发展的不平衡和不充分，所以要发展农村。但这个说法很需要厘清。 农村的发展要科学、合理、实事求是解决集聚的问题，而不是分散着发展。集聚才能产生效率。集聚才能使土地集中连片，利于发展现代农业；集聚才能利于路、给水、污水、电力、天然气、网络等基础设施的建设；积聚才好建设公共服务配套。否则的话，村庄不集中的情况下进行基础设施建设，投入将是天文数字，物业管理更是无法进行，这是有悖人类社会发展规律的，因为人类发展的规律就是积聚即城镇化。当然，政府更不能把农村人往县城、市里赶，因为这样问题更多，还不如维持农村分散的现状（现在有的地方撤销建制镇的高中，忽视而不是极其重视镇一级的小学、初中的发展和建设，给人们带来了极大不便，影响学生身心健康，危害社会公平。这是极端错误的）。所以，振兴乡村不能搞颠倒了：没有集中、集聚，乡村振兴一定是伪命题，将来不得不推倒重来。 以上是农村这一极。 还有城市这极。现在我国大城市的房价是欧美日的3倍，而人均收入却只有人家的1/3到1/5。2018年全国人花了12.6万亿的钱买房，占全国人总可支配收入的1/3（2018年全国人均可支配收入2.8万元，全国人总的可支配收入39万亿元）。大中城市这么高的房价和这么大的买房需求相叠加，注定中国房子的问题非同小可。 今后很长时间，我国每年房地产都会有10几万亿以上的市场规模，远大于全国电子产品市场的规模。这是我国城市化和逆城市化的需求决定的：城市化就是农村人要进城镇；逆城市化就是住在大中城市的人搬到小镇住。西方就是这样子走过来的。 限于篇幅，我们不能展开说。但总之，无论城市或乡村振兴，我国产业和房地产的发展都必然、也必须指向一条路：发展广泛意义的小镇。发展小城市、小镇才能解决农村的集聚问题；才能解决全国范围产业布局均衡的问题；才能平抑我国大中城市的房价；才能缩小地区间、城乡间差距，解决城乡统筹协调发展的问题；才能解决留守儿童、留守老人、留守妇女的问题；才能解决我国当下城镇人居空间环境消极、非人性的问题。才能根本上解决我国发展不平衡、不充分的问题。 四、解决开发小镇和郊区楼盘的经济账与需要、需求的矛盾，要靠创新 一方面是经济账算不过来，发展商没有利润，另一方面又是经济社会发展的巨大需要和广大的市场需求，这就是矛盾。 怎样解决经济帐算不过来，投资商不赚钱的问题呢？这是一方面；另一方面，发展小镇怎样避免我国当下城镇人居空间环境不人性、消极的问题呢？这两个方面也是相互关联的：开发商能赚钱，才可能去把房子盖好，否则就会偷工减料；人居环境好了，才能吸引人去买房。 答案是：唯有创新。 谁来创新呢？创新的主体当然是人。在房地产的三个层面，资本、政府权力、智力三者中，物理的东西是不能创新的。所以不能指望资本创新，不能指望权利创新。创新的希望落在智力（这里智力是抽象概念，包含政府、房地产企业等各方面人的智力）上。智力的背后是人，唯有人能创新。但各方智力至关重要的是要靠人去整合和统筹，其中最合适者就应该是建筑师（说到这，再次让我们理解了西方实行建设项目建筑师负责制的科学性）。我们要有所担当，而不能互相指望，等着吃现成。再说我们能等来谁呢？ 发展小镇，唯有创新：创新思路、创新思想、创新做法。否则，没有创新、或靠着标新立异，我们所看到的个别特色小镇商业意义上的成功是没有普遍意义的，是蒙的，胜之不武。 五、“新小镇”是一个新概念、一种新思想、一种新做法 我们创造的“新小镇”的概念、思想和做法，正是这样的创新。按“新小镇”的一系列做法操作，开发小镇和郊区楼盘既能给投资商带来良好回报，又使新小镇的人居空间环境变得人性、宜居，而完全避免当下我国城镇人居空间环境非人性、消极的问题。 小镇概念规划设计手稿 以前述的效区楼盘为例，按“新小镇”的做法去操作，不光开发商能赚钱，而且，回报率（按开发商实际投入的资金算）将两倍以上于中心区楼盘，毛利率（按销售额算）也高于中心区楼盘。而住区的环境品质、房子品质将全方位改善，极大超越中心区楼盘的空间环境品质，而具有积极的、人性化的空间环境。 我们对“新小镇”的思考和研究，包括思想、居住产品系列等，从酝酿到逐步完善、成熟，前后花了超过10年时间（从2008年开始）。到现在也只能说是基本成型，还要接续研发。 这里，不吝烦琐，我们再次将新小镇的概念和发展要点列在这里，有识之士需要耐心阅读下面的文字： “新小镇”是具有美好人居空间环境的小镇。完全克服当下我国城镇在人居空间环境4个层面的问题。但却依然保持高强度（高容积率）开发。 我国当下城镇，是不宜居的，是非人性的。大体是4个方面的问题： 1. 街区太大，成了“巨型街区”。单个街区的面积是西方国家城市的10-20倍，导致街区尺度巨大，是非人性的街区。路稀，公共汽车等都被挤到了有限的路上，等公共车成不堪忍受的事；有限的路上都是车，骑自行车变得很危险；大街区让步行者面前是走不完的路，即使放弃车而不畏路远，步行也磕磕碰碰或因封闭式物业管理干脆走不通。 2. 都是宽路。人车混杂，马路难已通过，“街道”成半边街。街道空间消极、不友好。 3. 住宅楼行列式布置，几乎是我国住宅区的唯一布局方式，这“花园里的高楼”形成不了积极的场所，导致社区里人们不交流。住宅楼行列式布置与我国固化、不良的居住产品（户型）设计有关。 4. 固化、不良的居住产品（户型）。品质既差；也没有中国居住文化的传承、没有友情乡情；房屋的物理性能还差。限于篇幅，这里不多说，仅就物理指标而言，如体型凸凹，墙地比（外墙面积/建筑面积）大，导致建造成本浪费10%左右，采暖和空调能耗浪费35%以上；又比如，得房率只有72%-79%，浪费6%-14%。 英国建于6、70年代的“花园式高楼”住宅，在爆破声中倒下 历久弥新的西班牙马德里的典型街坊和围合式住宅 芬兰坦佩雷的街坊式当代住宅区，完全不同于我国当今城镇的住宅区 我国城市的巨型街区和“花园里的高楼”住宅，从城市、场所、住宅产品（房子）三个层面看，都是非人性和消极的。给我们带来了巨大社会、文化问题 统筹兼顾，创造性解决问题，规划、建设“新小镇，”的要点是： 第一：小镇的选址须具备以下三个条件： （1）依托一个中心城市，比如重庆、武汉、昆明、襄阳这类超特大城市或区域中心城市； （2）在轨道交通或高铁站点的附近； （3）所在区域本来就具有相对高的人口密集度和相对高的经济、社会发展水平。 第二，小镇要有足够的积聚程度。居住人口5万人或更多一些，最低不少于1.5万人。人口数的要求是为了有独立的、基本的公共配套，也是考虑我国人多、经济社会发展水平的实际、我国人的聚居文化等因素。像欧洲那种几百上千人的小镇，并不普遍适合我国。 第三，与环境共生，组成小镇的各个社区融合于农田、水、山中。如果能跟现代农业复合考虑的话，那是最好。 第四，最终得有产业支撑。要宽泛地理解产业的概念，总的来看，以现代服务业为主，不宜考虑传统制造业。 第五，适宜的人口密度和建筑密度，维持高容积率开发。在居住用地里，比“花园里的高楼”高得多的建筑密度。但要知道，不能狭隘地理解密。密是为了稀，没有密就没有稀。中国古村落和传统城市，建筑和街巷是密的，因而是有积极空间的；而其间的田地就是它的稀，于是构成了传统村落或城市的空间环境密与稀相互配合而使得空间张弛有度。 第六，分级的、便利的、完备的配套。医院、幼儿园、中小学、商业服务、社区和机构养老服务、公益性体育文化设施等. 第七，多样化，混合的聚居、包容的聚居，其涵义包括： （1）不同职业人群混合； （2）不同年龄的人混合； （3）为有着种种不利条件的人创造适宜居住的条件； （4）多样的产业，以创造多样化的工作岗位。要宽泛地理解产业概念，比如养老、研发、创意、旅游、新兴产业、远程办公等。 第八，空间环境要义： （1）密而窄的街道，大量的巷道，该密的一定要密。街区间的街道，其两旁房子的间距尽量要小，15米宽是极端，只能极个别点采用。 （2）类似圣马可广场一样尺度合适的公共广场绿地，该大的一定要大，大而得当。 （3）没有密就没有疏，反之，没有疏也没有密，这是关于空间环境的辨证法。那种兵营一样行列式布局的房子、“花园里的高楼”形成的场所空间是消极的，因而是必须避免的。 （4）小镇内部以轨道观光车作为公交； （5）处理好车位的投入产出矛盾，要有足够的车位数，但得找到停车地方和方式。 （6）完整的、极少受汽车干扰的步行系统（只有公交车）； （7）邻里有共用的院子，以创造邻里空间。在邻里和建筑空间里，创造积极而足够的公共、半公共空间。 （8）以共用院子或楼栋的邻里作为安防和物管单元。探索实行邻里自助与专业服务相结合的安防和物管方式； （9）种植乡土植物，使昆虫、鸟类回到小镇来，实施生物多样性，使生活与生态和谐，人与自然和谐。 第九，变革房型，按我们的研发如下： （1）多高层户型：完全废除现今流行的所谓高层两梯四户、两梯三户的户型；具有良好的空间品质，极大超越当下流行的所谓“洋房”的空间品质；体现中国人的家庭观和居住习俗；得房率84%以上，比当下流行户型提高6%以上；建筑费用（建安和装修）降低6%以上。 （2）独户住宅：极大改掉当下流行独门独户住宅的设计，使空间品质达到日本独户住宅的设计水准；并进一步体现中国人的家庭观和居住习俗。 （3）考虑居家养老的多样性选择的需要。 （4）精细化、土建与装修一体化。不要搞什么“偷面积”、“赠送面积”，这是偏失的。得体而合适的精装修交房。 新小镇的院落和街巷空间概念手稿 第十，复合许多可持续发展的理念、技术，在此基础上，合理选择采用适用技术，首要的是要符合商业回报的规律，经济账算得过来。如绿色建筑的理念和技术、森林城市的理念和技术、共享街道的理念、海绵城市的理念和技术、装配式建造的理念和技术、智慧城市的理念和技术等。首先是概念上理解，而不是线性思维、过度“技术”，本末倒置，捡了芝麻丢西瓜。 第十一，文化是民族的精神血脉，达成以上各条，城镇、社区、产品成为良好的人居空间环境，假以时日，必能培育根植于中华民族传统的、符合时代发展要求的社会主义新文化。这是水到渠成的事。
深深的巷子——新小镇的街巷空间概念手稿 六、“新小镇”——未来房地产的新商机 我国发展（广义的）新小镇，现在正当其时。今后要避免走弯路，让“拆”不重来，就要在“新小镇”的概念、思想下，发展新小镇和进行房地产开发，这是在住房的供给侧发力，是高质量发展的客观需要，符合房地产实际和发展演进趋势。推而广之，所有的城镇都应该具有美好的人居空间环境。所以，想清楚了新小镇的问题，其实也就想清楚了郊区楼盘乃至城市中心区楼盘开发的问题——道理都是通的，“新小镇”这个概念是用以表达思想的，仅此而已。 发展新小镇，蕴含着巨大的商机。商机源自“新小镇”的概念、思想，源自“新小镇”的思想带来的新做法。是创新、创造。将来镇、特色小镇，一定会殊途同归在“新小镇”的概念里。 在“新小镇”大格局下，按“新小镇”的做法去发展小镇和开发房地产，辅之以对项目实施首席建筑师负责制，将达成政府、资本、智力三者的协作和共赢，而避免当下我国房地产行业里政府的权利任性、资本的有钱任性、专家的夹生任性。最终使政府有政绩、开发企业有回报、用户（购房者）受益。利国、利企、利民。 总之，做好“新小镇”的事，要统筹协同各项矛盾而不是弄成对立、要客观理性分析问题而不是任性、要靠创新创造而不是个人经验主义——这正是“新小镇”思想的方法论。 |
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