|
恭喜候鸟房评，终于走出贵阳，迈向世界~~ 是的，没错。我驱车120公里，来到了迈向世界的第一站——遵义，好好的研究、探索这座转折之城一番（羊肉粉、烤鸡、蛋包洋芋……我来啦）。 遵义，贵州第二大城市，也可能是贵州省最著名的城市。毕竟接受过九年义务教育的朋友，肯定都知道“遵义会议”，甚至还有很多外省的朋友，以为遵义才是贵州省省会…… 虽然我是野生楼市砖家，但对遵义，对遵义的楼市，我基本上是懵逼的状态。后台有不少朋友都曾经问过我，贵阳现在房价太高，搞不动了。不知道遵义楼市怎么样？据说很火爆，有没有增值的空间？没有调查就没有发言权，所以在一位不愿意透露姓名的当地资深地产人施公子的邀请下，我来到了遵义，做一番实地考察。 经过几天的考察，外加大量的资料研究，心中对于遵义以及遵义的房地产市场，基本有个了然。今天这篇文章将要带给大家的，正是疾速奔跑中的遵义和遵义楼市简单分析。 OK，康芒，let‘s go~ 先说三个结论：
一座比贵阳还要迅猛的城市——遵义 说起发展速度，贵阳这几年可以说在国内首屈一指。但在贵州，却有一个身影对贵阳紧追不舍，它的速度甚至超过贵阳，这就是遵义。目前在贵州，遵义与贵阳都是跨入了经济总量3000亿元级别的城市。 随着固投的高速增长以及基础设施的大干快上，遵义在最近几年踏上了快车道。几乎每年的GDP增长速度都在11%以上，从1800亿到现在的3000亿，遵义仅仅用了4年的时间。每年都有一个大跨步，紧紧的跟在贵阳后面。遵义也成为了云贵川三省除成都、重庆、昆明、贵阳外，第五大经济总量城市。 GDP迅速增长的同时，遵义各项指标也在高速的增长。2018年，遵义规模工业增加值增长12.1%，排全省第1位；固定资产投资增长17.8%，排全省第2位；一般公共预算收入达252.14亿元，增长16.5%，排全省第1位；社会消费品零售总额增长8.7%，排全省第2位；金融机构存贷款余额分别增长3.3%、19.5%；城乡居民人均可支配收入分别达32312元、12265元。整个社会欣欣向荣，美得很哟。 经济在发展，遵义的城建也有天翻地覆的改变。说实话，这次是我第一次来到新蒲新区，有点shock到我了，表面淡定从容的我内心不停地在呼唤“哎哟我去！哎哟牛逼！”，宽大长直的道路，湖光盈盈的公园、挺拔俊俏的写字楼、还有雄伟的美术馆、大剧院、图书馆、档案馆、奥体中心……，呈现出来的效果怎么比俺们观山湖区还要拉风啊？ 新区开发如火如荼，遵义老城的旧改也是轰轰烈烈，从澳门路到上海路、从香港路到中华路……到处都是拆迁的工地和项目，整个遵义都在大干快上的氛围中，而且人家轻轨1号线也在今年要开工修建哦。 难道真的应了那句话？“贵阳有的，我们遵义也会有的……” 城市决定房价，遵义的问题在哪里？ 说了很多遵义发展的迅速，但我依然要说的是，遵义房价的上限短期内可能也就是现在这样了，不会太高。 为什么这么说？在分析了很多资料和数据，以及对市场专业人士的访谈后，我认为关于遵义有几个点值得关注： 第一、遵义的城市化水平还太低 先问两个问题？贵阳与遵义孰大？贵阳与遵义人口孰多？ 答案是，遵义无论是面积还是人口，都超过了贵阳（而且超过得还不少）。贵阳市总面积8000平方公里，遵义市总面积约30,000平方公里；贵阳常驻人口486万，遵义人口624万（均为2017数据）。（我贵真是可怜巴巴的省会） 但从经济总量上来说，遵义2018年堪堪攀上了3000亿的级别，而贵阳经济总量则比遵义高了将近800亿（在全国省会中，这个绝对值也处于中低水平）。但两个城市的实际差距，比这800亿要来的更大。 为什么？城市城市，首先看城市化水平。遵义虽然常住人口多，但是大量的人口是区县人口，而不是城市人口。到2017年底遵义城镇化率仅49%，分别比全国平均水平低9.5个百分点、比贵阳低25.8个百分点、比重庆低15个百分点、比成都低22.8个百分点。遵义的中心城区人口约为160万，贵阳则接近330万。 也就是说遵义的城市化水平还远远落后于周边的中心城市。对房地产来说，特别是房价，城市化水平可以说是非常具有典型象征意义的数据。城市化水平还不够高，这是制约遵义房价进一步上涨的紧箍咒。 第二、城市枢纽性不够强 要看一个城市强不强，枢纽性是一个重要指标。特别是在高铁时代，枢纽就意味着人流、物流和资金流。但是在这个单项上，遵义目前还处于很弱势的位置。 看看高铁，遵义目前通过渝贵连接了沪昆和贵广线，但是从发车数量和客流数据来说，对比贵阳还差的很多。下面就是2019年春运的数据对比： 遵义车务段累计发送旅客76.15万人次，同比增长11%。其中去往重庆、成都、贵阳等地的管内旅客达65.89万人次，同比增长12%，占比86.5%。春运期间，遵义站累计发送旅客57.94万人次，管内旅客49.03万人次，占比84.6%。2月23日（正月十九），全段发送旅客2.75万人次，其中遵义站2.12万人次，创下了春运期间旅客发送单日客流最高峰。 贵阳今年铁路春运自1月21日起至3月1日结束。期间，客流主要由探亲、学生、旅游以及商务流构成。贵阳三大火车站发送旅客呈现“普（铁）降高（铁）增”的明显特点，其中，贵阳火车站发送149.7万人，同比下降4.41%；贵阳北站发送219.4万人，同比增长12.28%；贵阳东站发送34.55万人，同比增长27.86%。 两者有着数量级的差距。 航空客运数据上，差异更大。虽然遵义号称有俩机场：“新舟机场”和“茅台机场”，但是从数据上还远远达不到航空枢纽的地位。2018年，贵阳龙洞堡机场客运吞吐量量超过2000万人次，属于国内大型繁忙机场。而遵义两个机场的客运量加起来也没超过300万人次，这与贵阳比高铁客流数据差异还大。 无论是航空还是高铁，遵义距离一个真正的枢纽城市，都还有相当的差距。在现代城市竞争中，这可是一个硬伤。但这个项目也从另外一个侧面反映出省会城市在枢纽性上确实有着先天的优势。 第三、中心聚集性不够 先来看看人口变动情况吧，下面这来哪个张表格，分别是遵义与贵阳，从2013年到2017年常住人口数量。
从2013到2017年，遵义人口增加了10万人左右；而贵阳人口则增加了将近30万人。一个简单的人口数量变化，就证明了城市的聚集效应。虽然贵阳在全国来说经济偏弱，但在贵州来说还是有比较强的人口聚集效应（内部数据显示，流入贵阳人口的前三来源地分别是毕节、遵义和黔南）。更关键一点，遵义户籍人口数量（800万）远超过常住人口数量，证明过去流失的人口数量确实太多了。对房地产来说，遵义人口这个指标并不好看哦。 说完人流，我们来看看物流。2018年贵州物流快递业务量超过2亿件，同比增长34%，增速很恐怖。在各个市州的数据中，贵阳以10199万件排名全省首位，而排名第二的遵义只有3272万件，仅相当于贵阳的1/3。其实这里面还隐藏了一个比较有意思的数据，黔南州的快递业务量是1719万件排名第三。按道理黔南州的经济实力支撑不了这个数据，为啥能做到这么高呢？大家猜一猜…… 答案就是龙里物流园，龙里物流园是贵州省最大的快递物流园。每天处理的快递将近150万票。这些快递实际上有不少都属于贵阳的业务，但数据统计就归口黔南了。所以有趣的事实浮现出来，其实贵阳的快递数据是被低估的。如果加上这部分数据量，贵阳和遵义的差距还会更大。 最后再来看看资金流，资金流主要看金融存贷款余额（这个数据水分极少，也是判断城市财力的有力指标之一）。从下图可以看出，2018年贵州全省金融存贷款差不多都是两万多亿，而贵阳就占据了半壁江山，优势极其突出。遵义则只占到贵阳的一半还少，资金流入不够多。 从人流、物流和资金流来看，中心城市的聚集会很强，目前遵义的聚集效应还不明显。 第四、产业支撑不足 遵义2018年经济总量为3000亿元，但不可忽视的是一个数据，有一个巨头对遵义经济加成很大。没错，就是大家喜闻乐见的仁怀，而仁怀的王者，就是贵州省市值最高的上市公司——茅台。 仁怀到底有多牛？遵义3000亿的GDP，仁怀占了722亿（24%）；遵义252亿的公共预算收入，仁怀占了67亿（26%，高过黔东南，比肩铜仁）；遵义4816亿的金融存款，仁怀占了1405亿（29%）……得仁怀，遵义之幸矣~ 所以我们也可以发现，在遵义的产业结构中，二产占比很大（2017年遵义三次产业增加值比重为14.6%，45.2%，40.2%）。2018年的数据：遵义市2018年全市工业实现增加值1110.82亿元， 其中规模以上工业增加值增长12.1%。白酒工业增长强劲、总量扩张、 贡献突出。2018年，全市白酒制造业增加值比上年增长25.8%，增速比上年提高11.3个百分点 ；占规模以上工业增加值的比重屡创新高，全年达到77.3%，比上年提高14.1个百分点；对全市规模工业经济的贡献率达到103.6%。 看到了吧，遵义迅猛的工业增加值增速大部分来源于白酒产业的兴旺发达，酒都仁怀在其中起到的作用不言而喻。其他的高附加值产业，比如电子、机电、装备……等，说实话遵义的量级还是很弱小。比较单一的产业结构，再加上高度集中产业源头，要支撑遵义到达下一个级别的城市档位，难度不小哟。 地产离不开城市，楼市基本就是城市发展的显性结果。虽然遵义近些年发展速度很快，也取得了令人瞩目的成就，但也要清晰的看到遵义距离领先者差距还是很大的。目前遵义楼市也如实的反映了当地的发展，进一步上涨的阻力是很明显的。 奇妙的遵义楼市形态 说完了城市，再来说楼市。2018年遵义商品房销售数据如下：商品房销售面积 1287.06 万平方米，增长 24.1% ，其中期房销售面积增长 44.4% 。商品房待售面积 177.39 万平方米，下降31.5%。 可以说销量很不错（贵阳2018年商品房销售面积才1119万平方米），而且库存量控制得还可以，没有严重的过剩现象。遵义的商品房销售面积连续两年破千万平方米，成为了开发商的一片热土。 从区域热度来看，2018年土地成交面积的冠军是南部新区，成交土地面积165.21万平方米；其次是新蒲新区，成交土地面积114.86万平方米；汇川区排名第三，成交土地面积52.4万平方米。
南部新区和新蒲新区，目前是遵义新进开发商拿地最多的区域，也是项目集中爆发的区域。经过几天的走访探索，以及资料的研究，外加与几位操盘手的深度沟通，我发现了遵义楼市几个很有意思的现象。 1、遵义内需型市场特征很明显。遵义项目的大量客户都是来自于本地城市居民为主。而这部分居民大多数的职业都是国有企业，公务员，事业单位等等员工。外来投资的客户以及区县上来购买的客户成不了主流购房群体，占比相对很小。 2、遵义的成品房政策。2018年遵义颁布了一个政策，要求3万平米以上的新建住宅项目，交房必须全部为成品房。
成品住宅是指按照土建工程和室内装修一体化设计实施，在房屋竣工验收、交付备案前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线终端及开关插座、门窗、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅。 这一条政策带来了有意思的现象。某些老项目的“毛坯房”交付，居然成为了楼盘亮点（因为总价较低），做到了广告大牌里面。
成品房交付，从一方面来说解决了很多业主收房后精装修的精力和时间，但另外一方面无形中也提高了买房人的成本支出（装修包，大家都懂的，还有可能的装修质量问题），而且对于当地装修装饰行业来说，肯定还会带来不小的冲击。对这个政策的执行效果，还得多观察观察； 3、遵义的超大规模棚改，带来楼市的繁荣。棚改繁荣楼市，在遵义我深刻体会到了这一点。遵义的棚改有多猛？是你想不到的猛，据了解，2017年，遵义全市棚户区改造计划任务101157户，约占全省规模的四分之一。居全省首位。2018年，遵义市棚户区改造计划开工任务为78821户。再次名列全省第一。猛不猛？牛不牛？
行走在遵义的老城区，到处都可以看到棚户区改造项目，比如中华南路项目、毛主席故居项目、八七厂项目、上海路项目……等等，整个城市因棚改而形象大变。无数挥舞着房票的拆迁户也进入商品房市场，遵义楼市因棚改迎来几年的繁荣期。 但繁荣之下，亦有隐忧。 1、无论是南部新区还是新蒲新区，无论是浦东新区还是郑东新区。新区楼市要想迎来大发展，必定离不开大量外来人口的支撑。好比观山湖区，大量的购房者和居民贵阳土著的占比很少，而有很多是来自四面八方、五湖四海的朋友。对于遵义这样一个基础实力不够强、中心聚集能力不够强、人口吸附能力不够强的城市，新区的房地产短期内爆发的可能性太小，会需要更多的时间去培育。 2、遵义的棚改，一方面催生了大量的购房需求。另外一方面，也会生产出大量的项目。两三年之后，这些老城旧改项目的陆续面世对市场的冲击力可以预见，至少对于遵义人民来说，老城的吸引力还是巨大的。届时，遵义楼市就会呈现新老两开花，内部竞争激烈的场景。 3、对外来投资者而言，遵义要面临更多更强的竞争。高铁带来了便利，但是对城市来说自身不够强反而会被虹吸。贵阳人民要投资更高级别的城市，会越过遵义选择重庆。重庆人民投资避暑胜地，会越过遵义选择贵阳（遵义并没有贵阳独特的避暑气候优势）。而土豪如仁怀的居民，实力允许的情况下投资也会更偏向于重庆、贵阳这样的中心城市。至于遵义更低的房价，在这种投资行为中优势不大。 也就是说，遵义楼市的内需型特征很明显。大部分成交交易还是在城中居民之间发生 ，同时供应量未来肉眼可见的也会持续攀升。对于这座城市来说，短期内现在6500-7500左右的价格不算低估。更有可能在很长一段时间内，遵义的房价都会持续在这个水准徘徊。 看遵义的一些项目 前面聊了遵义和遵义楼市，虽然遵义楼市价值不如贵阳。但产品力上，完全不比贵阳差。新进的一些开发商，同样给遵义带来了不错的产品，这次去遵义就好好了看了几个代表项目，给大家侃一侃。
顾名思义，这个项目是美的与金科合作开发的项目。项目位置在新蒲新区的高铁新城区域，从汇川区政府过去也不远。
项目体量不算小，建筑面积将近40万平米。一期产品由洋房和高层组成，走的也是流行的新中式风格。户型什么的就不说了，都是常规经过多年考验的户型，没啥硬伤也挺好用。
不过万麓府的亮点是交付成品房融合了美的的很多智能家居系统，这个别说在遵义，在贵阳也不多见。至少在贵阳美的自己的项目，都还没看到交付有类似的系统配置。
从产品力来说，万麓府项目就算拿到贵阳来也属于很不错的项目。在产品上，遵义因为新进的品牌开发商，并没有落后贵阳多少。
然后来到了不远处的新城悦隽风华项目，新城是最近风头比较劲的一家品牌开发商。从长三角来到贵州的他们，迅速攻城略地在遵义和贵阳都拿下了几个项目，悦隽风华正是新城进入贵州的首个项目。
刚进入项目，让我有点眼前一亮。说真的，这种美式大都会风格在贵阳也还是很少见的。特别在现在开发商一股脑全部往新中式走的时候，能看到一些不同风格的项目还是难得的。
项目本身体量也不算大，建面约16万平米，全部是高层住宅和底商。示范区搞得还算精细，主力户型有两个：一个是120的三房，中规中矩是常见的户型，亮点是大阳台设计。
还有一个129的四房户型我觉得是比较值得购买的。特别是电梯入户的设计，再加上能使用的电梯厅面积不小（从样板房看来，差不多有七八个平米以上），就蛮有搞头。
除此之外，人车分流，停车场大堂这些也是项目的标准配置。在产品上，新进品牌确实做到了把当地的产品力做了较大提升。
金樾和山是新城在遵义的另外一个项目，距离悦隽风华其实非常近。两个项目的体量也相差不大，不过金樾和山规划上加入了一些洋房产品，和悦隽风华形成了产品梯度。
风格上，说真的最近这两年新中式看太多了。金樾和山也是走的新中式风格，这种示范区对我来说，新鲜度不大（反之悦隽风华这种美式大都会风格，感觉还不错）。
产品上，几个户型也属于经典产品，没啥问题。亮点同样是有大阳台设计（这个倒不是什么新鲜设计），只能说第一句热爱新中式风格的人来说，多一个选择吧。
不过从最近释放的信息来看，金樾和山的首开会做到6500的价格（精装房）周边毛坯大概也就是这个价格，精装房基本上在7300左右，这个价格对比周边楼盘来说还是有杀伤力，就看能不能一炮而红了（看看这些价格，顿时觉得遵义人民购房幸福感很足）。
所以说房地产的地域性太强了，以前真的不知道遵义还有如此牛逼的项目。在朋友的带领下，来到了新蒲一哥——实地蔷薇国际项目。
实地蔷薇国际占地2510亩，建筑面积约500万平米，约一万户。我开车进入新蒲新区的核心区域时，朋友会心一笑的对我说：现在开始，你眼前能看到的房子，都是蔷薇国际了。哎哟我去，难道这就是遵义的“花花”和“舟舟”？但是蔷薇国际比他们还拉风的是，项目完全处于新蒲新区的中心区域，可以享受最牛的新区配套。
来到售楼部，就看见了大大的沙盘，不过对我们宇宙神盘花花都司空见惯的砖家来说，这也不算大了。项目现在正在卖得是第九期……，基本上都是高层。蔷薇国际打的卖点很系列：毛坯房！嘿嘿，有点意思吧。让我很感慨的是，这一期房子去年底商才卖一万到两万五，对比贵阳来说真是良心价了，可惜现在已经木有了。
实地蔷薇国际，是每一个进入新蒲新区的开发商都逃不过的项目。区位好、配套全、产品丰富、价格也并不算贵（6500左右的毛坯），进入遵义的开发商，你想好如何应对蔷薇国际了么？
金科很有意思，这家重庆的开发商一开始来贵州并不是到贵阳，而是选择了遵义。在遵义深耕几年之后，金科也在遵义做出来不少经典项目。所以在朋友推介下，又选择了一个金科的项目来考察。
金科集美翰林府，体量约18万平米，一千户的容量，说真的我是比较喜欢这种小体量的项目。项目不算大，用点心能做的比较精致，未来管理上也不会很复杂。
翰林府其实和贵阳的金科集美阳光有很多类似的地方（毕竟都是集美系的嘛），整个项目走的是新亚洲风格，简洁明快，比较适合年轻的新中产家庭。金科的项目我看过也不少，其实给我比较深刻印象的是集美阳光和翰林府这两个项目，都是采实体楼做样板房，好处是所见即所得。很多公共空间和户型的尺度可以体会到（不像其他的示范样板区）。
而且项目在很多细节上，我认为做得还是比较到位的。从售楼部到实体样板房的小景观，到门厅、门头、架空层，再到楼道，不少细节都处理得比较到位。项目不是大气、豪华的风格，而是精致的感觉，这一点味道确实做得比较足。
提到遵义的项目，还是要说说融创的。我原来一直以为融创在遵义的首个项目九棠府也是在新蒲新区，结果是在南部新区那边（靠近保利未来城市）。
调头一顿操作后，终于来到了项目门口。港真到项目的路上，我是有点担心的，因为一路都是以汽配市场和工业园区为主，不像是做高端做品质的地方。不过到了九棠府门口，感觉倒是好了很多，毕竟融创做示范区的经验还是妥妥的。问了朋友后，确认这周边是以工业园区为主，高端项目很少。
融创九棠府，体量约30万平方米不算大。项目全高层产品，密度控制还可以，楼间距比较大，景观面积也还很充足。整个项目同样是九府系的新中式风格，当然示范区比起贵阳九樾府来说就小气很多了。
户型方面，还是融创的经典户型为主。价格不算贵，一个折扣两个折扣打下折来，不到7000块就能买到。我的理解，九棠府只是融创在遵义的一个试水项目。项目既没有九樾府在贵阳的标杆性，区位也没有很特别的优势，有点平平无奇了（不是古天乐那种）。 遵义之行，匆匆结束。跑了几天，走了许多路，看了好些项目。对遵义这座城市和遵义楼市有了粗浅的了解，他山之石可以攻玉。遵义就像一面镜子，可以折射出很多原来身处贵阳看不到的地方，也让我更深刻的了解房地产独特的地域性特点。 衷心的祝愿，遵义城市与遵义楼市的发展越来越好，与贵阳共同支撑起贵州未来跨越式的经济发展。最后，送你们一碗爽得很的羊肉粉~~
|
||||||||||||
|
|
