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随着我国中央及各地政府对房地产市场各类调控政策落地，国内房地产市场低迷，很多国内投资者将眼光投向了海外房产市场，但资金出境的具体方式则各有各招。但很多投资者可能没有意识到违法的资金出境方式，存在洗钱风险，甚至可能会触犯刑法，进而被处以刑事处罚，本文将重点对此进行阐述。 中国投资者在购买海外房产时，根据各国法律政策规定的不同，可通过海外账户直接向开发商或开发商监管账户一次性或分次支付购房款。根据国际普遍的监管经验，大额现金交易经常伴随着诈骗、赌博、洗钱、恐怖融资等违法犯罪活动，因此在全球范围内，各国普遍加强对大额现金的管理，因购房款金额较大，属于各国重点监控事项。目前我国外管局在资金出境方面，采取的是控流出、扩流入的监管态度，且进行严格的反洗钱管控，要求金融机构及时上报大额、可疑交易。 中国投资者在进行海外购房时，若其海外账户中没有足够资金，则可能要面临资金合法出境的问题，但此时应当严格警惕违法的资金出境方式。 本文将对常见的违法资金出境方式及所涉及的法律风险解析如下： 蚂蚁搬家方式 1.释义 根据《个人外汇管理办法实施细则》第二条的规定，我国允许个人每年兑换等额5 万美元的外汇，用作旅游、购物或者教育。蚂蚁搬家方式，指的就是投资者为实现海外买房的目的，通过其亲友，先将人民币换成外汇，然后让购房人亲友分别购买不超过 5 万美元的外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商的境外银行账户或购房人的境外账户，以交付购房款的方式。 2.法律风险 蚂蚁搬家方式涉及到分拆结售汇问题。《关于进一步完善个人结售汇业务管理的通知》（汇发〔2009〕56号）及《国家外汇管理局关于进一步完善个人外汇管理有关问题的通知》（“汇发[2015]49号”）中对此有明确规定，且实施“关注名单”管理，即外汇局对以借用他人或出借额度等方式规避额度及真实性管理的个人，列入“关注名单”管理，关注期限为列入“关注名单”的当年及之后连续2年。被列入“关注名单”的人在关注期限内不再享有5万美元购汇额度的便利条件。且该分拆结售汇的行为属于逃汇行为，外管局有权根据《外汇管理条例》第三十九条的规定进行罚款，严重的甚至构成犯罪。 在境内通过POS机刷卡等方式 以人民币直接购买海外房产方式 1.案例 2018年11月，希腊“黄金签证”POS风波引起广泛关注。Destiny创始人埃万盖洛斯.帕帕埃瓦杰洛(Evangelos Papaevangelou) 深陷非法房产交易丑闻，涉嫌同时违反中国《外汇管理条例》，以及违反希腊“黄金签证”政策的规定，目前被中国监管部门及希腊最高法院进行调查。该案件的起因即为Destiny从希腊国家银行和欧洲银行两家银行申请了具备漫游功能的POS终端，接受中国投资者通过POS机刷卡方式直接购房并获得“黄金签证”。 2.法律风险 该种资金出境方式既违反了我国的外汇法律规定，也违反了国外法律规定及存在洗钱风险，法律风险极大，具体内容如下： （1）根据我国目前的外汇管理规定，对于中国投资者在境内刷卡购买境外房产，一直都是属于尚未开放的资本项目。银联卡官方网站也声明严禁境内发行的银联卡开展跨境投资类交易，包括跨境购买房产。中国投资者通过刷卡方式直接购房的行为，将被认定为倒买倒卖外汇行为，涉嫌违反《外汇管理条例》，甚至可能被追究刑事责任。 （2）希腊“黄金签证”政策已明确提出，投资者要通过购买房产获得居留许可，必须通过支票或者银行转账完成交易。即如果投资者通过不符合规定的方式支付购房款，一方面，“黄金签证”可能被认定为无效；另一方面，投资者的资金到达希腊后，其指示相关机构将钱用于购房等业务可能面临希腊洗钱的调查和指控。在希腊，洗钱属于严重的金融犯罪。总体而言，投资者以不符合国外法律规定的方式支付购房款的，一方面存在资金损失风险，另一方面可能触犯国外法律及被进行洗钱调查及指控，最坏的情况下，除了有资金损失外，还可能有牢狱之灾。 通过“地下钱庄”方式将资金出境 1.释义 地下钱庄非法买卖外汇方式，包括以境内直接交易形式实施的倒买倒卖外汇行为及以境内外“对敲”方式进行资金跨国（境）兑付的变相买卖外汇行为等。 （1）境内直接交易形式实施的倒买倒卖外汇行为，俗称“换汇黄牛”。指的是将资金先汇入地下钱庄控制的境内账户，然后通过地下钱庄境外账户再收取外汇；或者是为了规避监管或税收的目的，通过地下钱庄将境外外汇收入兑换成人民币并转入境内。 （2）资金跨国（境）兑付，又称“对敲”。指的是不法分子与境外人员、企业、机构相勾结，或利用开立在境外的银行账户，协助他人进行跨境汇款、转移资金活动，资金在境内外实行单向循环，没有发生物理流动，通常以对账的形式来实现“两地平衡”。变相买卖外汇，是指在形式上进行的不是人民币和外汇之间的直接买卖，而采取以外汇偿还人民币或以人民币偿还外汇、以外汇和人民币互换实现货币价值转换的行为。“对敲”就是一种典型的变相买卖外汇行为。 2.法律风险 （1）务必明确，地下钱庄具有巨大的社会危害性，为我国监管部门重点打击对象，因此投资者对于地下钱庄的交易方式要自觉严厉抵制。 （2）为依法严厉惩处涉地下钱庄犯罪，维护金融市场秩序和国家金融安全的需要，2019年2月发布《最高人民法院、最高人民检察院关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》，对“非法从事资金支付结算业务”及“非法买卖外汇”的类型及定罪量刑的标准进行了明确。《解释》规定非法经营数额在五百万元以上的，或者违法所得数额在十万元以上的，或非法经营数额在二百五十万元以上，或者违法所得数额在五万元以上，且符合《解释》规定的情况，均可以认定为非法经营行为“情节严重”，则被认定为非法经营罪，根据情节不同，可能被处有期徒刑或拘役并处罚金的刑事处罚。因此，在资金出境时，看似平常的如朋友间、亲属间换汇、境内外“对敲”的转账交易等，根据最新法律规定，极有可能会导致刑事法律责任。 综上，投资者在进行海外购房时，务必通过合法渠道及合法方式进行，警惕违法的资金出境方式，否则不仅可能面临资金损失风险，还可能会触犯刑法！ 温馨提示：本平台始于2013年，由杨莹毅律师团队发起并运营，多年来一直专注于企业和资本法商合作，汇集众多券商、律师、会计师、投资机构、优质企业，业务领域包括企业上市、并购重组、股权激励、基金、重大诉讼等。 |
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