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裁判视角下的农村房地问题思考 ——从北京法院的两个案例说起 北京市丰台区人民法院 谢家文 赵泽培 长期以来，由于缺乏成文立法的规定，农村房地问题缺乏统一认识。具体到审判实践中各法院观点不一，处理起来也有矛盾之处，既无法保障当事人的公平对待，也严重损害司法的权威。近日，北京市高级人民法院出台《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》，虽针对的是有关继承的规定，但通过条文的梳理和解读，笔者试图窥探出北京市高院对于农村房地问题的观点倾向。现结合两则北京法院裁判案例，就有关问题，做如下思考，供交流学习。 一、“一户一宅”的理解与适用 当前北京的审判实践中，对“一户一宅”概念的理解和适用存在不同认识，这直接表现在与宅基地相对应的拆迁时区位补偿款的享有主体上。下面通过一则裁判来对此概念进行解读。 1.基本案情及裁判结果 2011年，尹某霞作为原告向昌平区人民法院起诉称1：原告与被告赵某新原是夫妻关系，被告赵某成和陈某清是被告赵某新的父母。原告与被告赵某新于2007年1月结婚，原告的户口于2007年2月迁入北京市昌平区某121号院落，该院落在2009年7月拆迁，并获得了拆迁及宅基地补偿款。2009年9月，原告与被告赵某新经北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第11975号民事调解书正式确认离婚，当时双方一致同意共同财产问题另行解决。现因北京市昌平区121号院落拆迁时，原告的户口在该院落，原告与被告的婚姻关系存续，原告系该村集体经济组织成员，所以针对该院落的拆迁补偿利益、房屋分配指标每人40平方米，理应有原告的份额，但三位被告获得全部拆迁利益，并分得两套两居室、一套一居室之后，拒绝将属于原告的份额给付原告。现原告为维护自己的合法权益，请求人民法院依法支持原告：1、请求人民法院依法确认位于北京市昌平区南邵镇张营小区的一居室楼房（面积53 平方米）属于原告所有；2、请求人民法院依法判令被告给付原告宅基地补偿款10万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告赵某新、赵某成、陈某清辩称：三被告均不同意原告的诉讼请求。一、原告起诉是所有权纠纷，但是从目前情况来看原告对于其要求的涉诉房屋并无物权，对于房屋的购买也没有出资，主张所有权没有事实及法律依据。且涉诉房屋是回迁安置房，目前尚在建设中。二、原告要求被告给付宅基地补偿款10万元没有事实及法律依据，该家庭宅基地使用权人为赵某成，本次拆迁所针对的拆迁人也是赵某成，这块宅基地是通过继承其父取得的，并经人民政府确认，原告系与赵某新结婚，户口才迁入北京市昌平区某121号，户口虽然迁入该院，但并非集体经济组织成员。综上，原告的诉讼请求没有依据，请求法院驳回。 法院经审理认为：原告尹某霞与被告赵某新结婚后即将自己的户口迁至北京市昌平区该121号院内，且为农业户口。现因该院已被拆迁，原告尹某霞作为该宅院的使用权人之一对该宅院被拆迁后所取得的宅基地补偿款享有自己的份额。由于原告尹某霞已与被告赵某新离婚，其有权要求将属于自己的份额分出。故对原告尹某霞要求分割宅基地补偿款的请求，本院予以支持。 三被告人不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，一中院作出判决：驳回上诉，维持原判。2 2.简要评析 上述案件，在本院认为部分表述为“尹某霞与赵某新结婚后即将自己的户口迁至北京市昌平区该121号院内，且为农业户口。现因该院已被拆迁，原告尹某霞作为该宅院的使用权人之一对该宅院被拆迁后所取得的宅基地补偿款享有自己的份额”，其基本出发点秉持了“一户一宅”的理念，即只要是家庭共同生活、且属于本集体组织的成员，就可以作为本家庭所用宅基地的使用权人。而有些判决3，包括被告的答辩主张，系根据宅基地审批表为婚前所得或根据宅基地确认单上为某一家庭成员就将宅基地使用权人严格限制为某一人，虽然在实践中有诸多现实背景，有一定合理性4，但在根本上违背了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。由此可见，农村的宅基地的使用权主体应该为共同生活的农村集体组织成员所在的户。这也和广大农村的习惯相一致，实践中很多宅基地原始批单上只记载为父亲一人，和父母共同居住未分家且没有新分宅基地的部分子女，如果不承认其为宅基地共同使用权人，有违公平原则和生活常理。《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》第八条 “农村家庭中部分子女与父母分家另过，部分子女与父母共为一户且未新分宅基地，已分家另过的子女主张对相应宅基地上的房屋进行继承的，人民法院不予支持，人民法院应释明当事人可对相应宅基地上的房屋折算价值主张继承”的规定，通过限制其他继承人继承房屋而获得相应地块的宅基地的方法，表达出北京市高级人民法院对“一户一宅”原则下“户”的理解和如何适用的倾向性意见。这也在北京市高院对《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》的条文说明中得到印证“我们认为，根据《中华人民共和国土地管理法》中农村居民一户一宅的规定，宅基地使用权的主体资格是以户为单位的家庭，而户内人口由于生老病死、婚丧嫁娶等情况，处于流变之中。在部分家庭成员死亡后，由于该户尚存，宅基地使用权应当由剩余户内成员继续享有，原则上此时并不存在宅基地的继承问题”。值得一提的是，“一户一宅”原则“只是对新申请宅基地而言，但因房产继承等合法原因形成的多处住宅（包括宅基地）原则上不作处理。”5 二、“房地一体”的理解与适用 “房地一体”原则是我国物权法和有关法律所持的基本态度，其中《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”，既是对房地一体原则的直观表述。然而具体到农村宅基地及地上房屋面临重建、继承等问题时候，能否适用、如何适用“房地一体”原则，值得探讨。 1.基本案情与判决结果 原告郝某清诉称6：郝某水与宋某金系夫妻关系，被告郝某娟系二人之女。原告郝某清与被告郝某媛系宋某金与前夫之子女，与郝某水为有抚养关系的继父母子女关系。郝某水于2011年11月25日因病去世，生前未留有遗嘱。北京市石景山区59号为其生前居住房屋，该院落上共建有北房4间、东房2间、西房厨房1间、西房3间、其中2间有二层2间、南房3间、南房二层有3间、厨房1间、卫生间1间、二楼有平台一个。其中南房3间、及南房二层3间、西房1间及西房二层2间、二楼平台为原告建造，剩余房屋为郝某水与宋某金夫妻共同财产。2015年4月，被告宋某金在原告不知情的情况下与北京古城某置业有限公司签订拆迁安置补偿协议，将包括原告建造在内的房屋，及原告应继承郝某水的遗产部分房屋全部拆除，获取了全部的拆迁安置补偿利益，原告多次找到被告要求分割其建造的房屋，及应继承的部分房屋拆迁安置补偿利益，均被被告无理拒绝，故诉至法院。请求：1、依法判令北京市石景山区古城某小区6号楼1单元601室归原告居住使用；2、判令原告依法分割拆迁补偿款685 780元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院将案件的争议焦点归纳为郝某清在涉案59号房屋2003年翻建时是否有出资出力行为，并作出如下释理：关于郝某清在涉案59号房屋2003年翻建时是否有出资出力贡献并获得相应权利份额的问题，郝某清提交的证据不足以证明其在该房屋2003年翻建时有出资行为。根据郝某清、宋某金关于该房屋2003年翻建时的具体陈述，结合日常生活经验，本院认为郝某清在该房屋2003年翻建时有出力行为，综合该房屋2003年私有房屋施工许可证中郝某清属于家庭成员的情况，本院认定郝某清对涉案59号房屋2003年翻建部分享有一定权利份额，综合该房屋2003年私有房屋施工许可证证载许可面积以及各方当事人关于该房屋翻建情况的陈述，本院酌定郝某清对该房屋2003年翻建部分享有15平方米权利份额。 二审对一审查明的事实予以确认。认为郝某清虽然在拆迁协议中没有被列为被安置人，但考虑到其参与翻建房屋及户籍登记情况，郝某清可以获得涉案59号房屋的部分拆迁利益，但原审法院酌定郝某清对2003年房屋翻建部分享有15平方米权利份额的表述不当，法院酌情确定补偿金额。综合考虑案件情况，一审判决认定对郝某清给予经济补偿并确定宋玉金给付郝洪清各项拆迁补偿款的金额适当，本院予以支持7。 2.简要评析 “房地一体”原则下，需要法院谨慎的认定农村宅基地上房屋的产权归属问题。本案中，一审法院认定原告的翻建行为获得了翻建部分一定数额的平米数，实际上即承认通过共建进而获得房屋一定的产权。而“房地一体”的情况下，获得地上房屋的产权就意味着获得一定面积的宅基地使用权。我们知道，城市居民同农村村民买卖农村房屋的合同行为因违反了法律的强制性规定会被认定为无效。实际上，城镇居民通过和农村村民签署协议共建房屋，约定各自享有一定面积的房屋产权的行为，虽有共建之实，难免有买卖宅基地的嫌疑，因这种约定违反了宅基地主体资格的限制，因此法院也应认定此种协议无效。正如法律所规定，宅基地的流动只能限于本集体组织成员之间。 但上述规定，也有一种例外情形，即城镇居民通过继承农村房屋进而获得相应土地区域的宅基地的情况8。我们认为之所以允许城镇居民通过这样一种方式获得相应房屋下的宅基地使用权，有两方面的原因，其一，宅基地具有福利性，继承具有特定的人身性，通过继承获得被继承人的相应福利，有一定的合理性；其二，继承是对被继承人特定财产的合法承接，不会造成大规模集体土地的流失，也不会损害国家和第三人的合法权益。这一点，也得到了北京市高院民一庭法官的认同。目前看来，城镇居民除通过继承农村房屋这种方式获得宅基地使用权外，少有其他合理途径。 回归正题，通过对农村宅基地上修缮或共建房屋的方式，不能享有房屋地下的宅基地使用权。《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》将此种情形分为两种，并分别给出不同处理意见。当被继承人死亡后，未经继承人同意，擅自对被继承人生前所有的宅基地上房屋进行翻、扩建的，不影响已确定的该宅基地上房屋遗产份额划分，继承人有权要求上述擅自改扩建房屋的继承人恢复原状、损害赔偿；对被继承人生前宅基地上房屋翻、扩建确有贡献的人，据此主张享有宅基地上房屋共有权或增加相应继承份额的，人民法院不予支持，对此可以主张要求相应的补偿。在北京涉拆迁的案子中，原被告所主张的房屋重置成新价的补偿款的分割中，大量存在翻、共建的情形，现行各级法院的处理渐趋统一，即通过结合相应证据、尊重风俗习惯，从公平角度出发，来判断法律关系性质是否为赠与、亲属间无偿帮扶亦或为债务。 通过对“一户一宅”、“房地一体”两个概念的梳理，农村房地问题的解决思路就比较清晰明确了，其不仅能为婚姻继承问题提供解决思路，在拆迁过程中就区位补偿款以及房屋重置成新价的利益划分等疑难问题也有较好的借鉴意义。 注释： 1. 2011昌民初字第11795号。 2.2012一中民终字第4930号。 3. 2015二中民终字第08671号。 4. 如短暂结婚后离婚，分取巨额拆迁利益的。 5. 来源：中华人米共和国土地管理法释义（全国人大网） 全国人大法工委。 |
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