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一、基本概念 （一）城中村定义 根据《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》【郑政文〔2007〕103号】（以下简称103号文）之规定。城中村是指在本市建成区范围内(不含郑东新区、高新技术开发区、经济技术开发区)使用集体土地,并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。2009年郑州市人民政府发布关于《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见【郑政文〔2009〕326号】，对城中村进行重新定义，城中村是指在郑州市中心城区建成区范围内的村(组)。 （二）安置房定义 根据103号的规定，安置房是指按照规定的拆迁补偿安置标准,区人民政府认定的用于安置村民的新建住宅和安置村(组)办公用房、集体经济组织经营用房的新建房屋。 （三）安置开发比定义 安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。根据103号之规定，目前郑州城中村改造的安置开发比为1:2。 二、拆迁安置与补偿规定 （一）安置补偿中产权调换比例 1、根据103号文之规定，原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的,补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的,原则上三层以下(含三层)的合法建筑,按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。对村(组)合法的办公用房、砖混结构的集体经济组织经营用房和其他用房进行拆迁,以建筑面积为依据按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。 2、根据 2007年9月26号《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》显示： 根据《河南省实施<土地管理法>办法》第五十一条第一款“城镇郊区和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地区，每户宅基用地不得超过一百三十四平方米”的规定，村民3层以下合法住宅按以下标准认定和补偿： （1）村民宅基地面积134平方米以下的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置； （2）村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下（含3层）住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分按《郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿安置标准有关问题的通知》（郑政文[2004] 87号）有关标准给予货币补偿。（砖木结构每平方米220－260，砖混结构每平方米250－320，上调30%。） 对于郑政文[2007]103号文件下发前，经区人民政府批准已拆迁的城中村，按遗留问题另行处理。 村(组)集体经济用房建筑面积据实审核,村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆1平方米还1平方米的标准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减、免政策；超出部分，按郑政文[2004] 87号文件有关标准给予货币补偿。 （二）拆迁费及临时安置补偿 根据103号文之规定，城中村改造涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照本市相关规定执行。 2011年1月1日实施的《郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室关于调整郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》 1、搬迁补助费 住宅房：被拆迁房屋按建筑面积每平方米15元的标准，发给被拆迁人搬迁补助费。被拆迁人按建筑面积计算搬迁补助费合计不足600元的，按600元发放。货币补偿或现房安置的发一次，期房安置的发二次。 非住宅房：被拆迁房屋按建筑面积每平方米20元的标准，发给被拆迁人搬迁补助费，货币补偿或现房安置发一次，期房安置发二次。 被拆迁人房屋已出租的，在租赁期间，搬迁补助费发给房屋承租人。 2、临时安置补助费 住宅房：实行期房安置并由被拆迁人自行解决临时安置房的，在临时安置期间，按被拆迁人被拆迁房屋建筑面积每平方米每月12元的标准发给被拆迁人临时安置补助费。被拆迁人被拆迁房屋的建筑面积计算临时安置补助费合计每月不足500元的，按500元发放。拆迁人提供周转用房的，可不再支付临时安置补助费。 现房安置或货币补偿的，按上述标准一次性支付给被拆迁人6个月的临时安置补助费。 临时安置期限，多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月，具体由拆迁人与被拆迁人、房屋承租人协商议定。超过议定临时安置期限的，按《条例》相关规定执行。根据《郑州市城市建设拆迁管理条例》第四十二条之规定，拆迁人不得擅自延长过渡期限。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，拆迁人应当自逾期之月起双倍支付临时安置补助费；对由拆迁人提供周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。拆迁补偿安置协议另有约定的，从其约定。 非住宅房：因拆迁造成停产、停业的，期房安置的，按被拆迁房屋房地产市场评估价的8%支付临时安置补助费。现房安置或货币补偿的，按被拆迁房屋房地产市场评估价的4%支付临时安置补助费。 期房安置的，临时安置期限不超过30个月，超过本期限需要增加的临时安置补助费由拆迁人与被拆迁人、房屋承租人协商议定。 3、在校小学、初中生交通补助费 在临时安置期间，被拆迁人被拆迁房屋所属户籍中有在校小学生和初中生的，应按每户在校学生人数支付交通补助费。交通补助费标准按当时的学生月票价格结合临时安置期限据实发放。 4、搬迁奖励费 为鼓励被拆迁人积极搬迁，拆迁人可按被拆迁人搬迁的阶段或先后次序不同给予一次性奖励，奖励标准由拆迁人自定。 5、其他事项 由于拆迁安置造成固定电话、互联网络、管道燃气、暖气、有线电视、水表、电表、空调、热水器（太阳能、燃气、电）、大型机械设备、精密仪器等固定设备的拆装费用，有规定的，按其规定补偿，没有规定的，按拆迁人与被拆迁人的约定补偿。 三、安置房建设优惠政策 根据103号文之规定，建设安置房享受以下优惠政策。(一)除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。 (二)市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。村(组)或房地产开发企业按规划投资新建的非营利性公共事业用房,享受安置房的有关政策。非营利性公共事业用房包括:公办的中小学、幼儿园及公共配套设施用房。 规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策。 (一)所需用土地的土地使用权出让金,除国家、省规定应上缴财政的部分外,另提取5%廉租住房建设基金,其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府,用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。(二)建设安置房的规费减、免政策。 四、土地容积率问题及土地出让金管理 （一）关于容积率问题 根据2007年9月26号《关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》的规定，郑政文[2007]103号文件出台后批准进行改造的城中村，其控制性详细规划编制工作必须由市城中村改造办公室和区人民政府委托进行。城市三环以内村民安置地块和配套开发地块，其容积率原则上要控制在5以下（但不得低于3），并要进行交通影响分析和市政公用设施承载力分析；三环以外的城中村，要按照节约集约用地的原则，将容积率提高到适当标准。所有城中村改造项目的控制性详细规划和修建性详细规划，都要报规委办公室会议审批。 （二）土地出让金的管理 根据《郑州市人民政府关于《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见》（郑政文〔2009〕326号）之规定，土地出让金中的拆迁安置补偿资金即缴即返,拨付到区人民政府,全额用于拆迁补偿和安置房的建设。土地出让金中的政府收益部分实行封闭管理,专项用于该城中村改造涉及的学校、医疗、消防等公共设施和基础配套设施的建设。 五、城中村改造的模式 根据103号文规定，目前郑州市城中村改造分为三种模式。 1、经区人民政府批准,村(组)可以自行筹集资金进行改造，自行改造的村(组)应成立全资集体性质或全体村民合股性质的房地产开发企业,经村民(股东)大会或代表大会授权具体运作本村(组)改造的相关事宜,严格依法履行相应的权利和义务。; 2、可以通过招标、拍卖、挂牌方式确定房地产开发企业参与改造; 3、条件成熟的,也可由区政府会同有关部门统一拆迁改造。 在村(组)所有土地统一规划的前提下,可以一次性改造,也可以分步实施改造。 另外，《郑州市人民政府关于《郑州市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》的调整补充意见》（郑政文〔2009〕326号）也规定，经区人民政府批准,可以由村两委组织,经村民(股东)会议或村民(股东)代表会议通过,自行筹集资金进行改造;也可由房地产开发企业参与改造;或由区人民政府会同有关部门统一拆迁改造。其土地出让可一次性出让,也可以按照国家政策分期进行出让。 房地产开发企业参与城中村改造项目时,应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发建设规模。企业开发建设的配套商品房可分期开发;安置房原则上优先并一次性予以建设。 六、 郑州市城中村改造基本工作流程 （一）城中村改造项目申报 1.村(组)班子征求村民意见,提出改造设想,经村民大会或村民代表大会形成同意实施城中村改造决议及同意集体土地转国有决议,呈报所属乡(镇)、办事处。 2.乡(镇)、办事处审核相关资料,提出审核意见呈报所属区人民政府。 3.区人民政府审核同意后,组织对村(组)基本情况进行调查,与村(组)协商拟定城中村改造方案,经村民大会或村民代表大会形成决议,将相关申请资料呈报市城中村改造办公室。 4.市城中村改造办公室组织核查确认后,报市人民政府审定;市人民政府收到市城中村改造办公室的核查报告后,审查确定是否批准实施城中村改造。 （二）土地和规划手续办理阶段 1.区人民政府组织区国土资源局进行城中村土地地籍调查,经市国土资源局审核,报市人民政府批准后,由市国土资源局进行土地初始登记发证。土地确权资料齐备后,区人民政府在市规划部门组织指导下,委托编制城中村改造控制性详细规划和安置区修建性详细规划。 2.市规划局委托专业机构进行城中村建筑物基底面积测算,经区人民政府组织补充相关内容,确定相关数据后,核定城中村改造安置基数,组织编制并审查控制性详细规划。 3.市规划局下达规划设计条件,组织编制并审查安置区修建性详细规划,确定安置区修建性详细规划，区人民政府负责组织城中村修建性详细规划的编制工作。 4.市土地储备中心审核城中村改造用地规模,会同区人民政府拟定土地储备方案,签订土地储备协议或出具相关说明。 5.区人民政府组织确定安置房分布位置、户型、套型及套数,向市房管局出具正式书面说明。 6.市房管局注销拆迁村民原有房产证,设定安置房、配套开发商品房及廉租房的户型、套型面积土地出让前置条件。 7.市国土资源局牵头,会同市财政局委托土地评估机构对安置和配套开发用地进行价款评估,并根据评估价核算政府收益。 8.区人民政府核定拆迁补偿安置成本,提出安置区和配套开发区土地出让建议起始价(或底价),并组织确定城中村改造方案。 9.市城中村改造办公室组织审核城中村改造方案,报市城中村改造工作领导小组会议研究,市人民政府批准。 10.市国土资源局依据城中村改造方案拟定土地出让方案,报市人民政府批准后,办理安置和配套开发用地公开出让。 （三）项目建设阶段 1.市城中村改造办公室审核批准城中村进行拆迁,区人民政府负责城中村拆迁,按期提供建设用地。 2.市发展改革委办理城中村改造投资项目备案手续。 3.市财政局办理建设规费减免、土地总价款收缴及补贴拨付手续。 4.市规划局组织为土地取得者审查配套开发区的修建性详细规划,办理建设用地规划许可手续,依据房管局提供的房屋户型、套型结构比例意见,办理建设工程规划许可手续。 5.市国土资源局为土地取得者办理国有土地使用证。 6.市建委办理工程招投标、施工许可和工程监督手续。 7.区人民政府对相关资金实施监管并及时拨付,配合相关部门确保安置房建设工程安全和质量合格。 8.市房管局核实廉租房户型、套型面积后,办理商品房预售许可手续和合同备案。 （四）村民回迁阶段 1.市建委进行工程竣工备案。 2.区人民政府组织村民回迁。 3.市房管局为分得安置房的村民发放房产证。 （作者：邓志鹏，河南文丰律师事务所） |
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