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坦洲一直被誉为珠海后花园，这个毗邻珠海主城区的“价格洼地”，一直备受珠海人的喜爱。 在珠海楼市逐渐回暖，那坦洲有没有被这波“回暖潮”所惠及呢？ / 刚需回归珠海西区 坦洲遭受冷风吹 / 坦洲主要客户来源于珠海，最主要原因是珠海与中山的房价差，在坦洲购房的珠海客户主要属于刚需类型。但西区在限购放松之后引发一波降价冲量的购房潮，无疑是杀了坦洲一个措手不及。 不管怎么说，坦洲离得再近，依然是不属于珠海。珠海的购房者需要考虑以后孩子读书的问题，在价格差没有这么明显的差距下，珠海西区明显占领较大的优势。 刚需回归珠海西区，坦洲需求量不足，众多楼盘不得已采取以价换量、首付分期等优惠吸引购房者。 其中海伦堡·海伦国际从开盘均价约18000元/㎡到现在均价约14000元/㎡带精装交楼，在这轮以价换量的操作中，也算了打了漂亮的一战。 / 一二手房倒挂，投资客苦不堪言 / 再来看看那些早几年坦洲买了房的投资者，他们面临了什么样的窘境。 一方面，坦洲一手房供应量太大，而本地购买力不足；另一方面二手房价格低，不利于抛售套现。 就以优越香格里来说，该项目目前在售5期12栋，14栋和15栋，均价仅15500元/平方米,而二手房加上税费则要去到16000元/平方米。一二手房房价倒挂，如果你是业主，你急不急？ 再来看一个真实案例，X先生于2014年10月购入佳境康城一个三房单位，成交总价约67万。如今为了孩子的学位需要在珠海主城区买房。 X先生于去年第四季度挂卖该套房源，一开始以160万的价格出售，后来降至158万，最后成交价为146万。从出让到成交，历时半年，降价14万成交。 成交单价约1.46万，根据安居客二手房价显示，佳境康城二手房价格为16498元/平方米，差价接近2000元。 /降价促销优惠多，销售中心依旧冷清/ 再回来看看坦洲那些曾经热销的楼盘，现在都是什么情况？ 中澳春城 项目位于坦洲环市南路，规划接近百万平米，共分7期开发。其中1期已经售罄，目前在售2-3期和7期，4-6期尚未动工。 △中澳春城销售中心 2期在售13-18栋，面积约112-137三至四房； 3期在售21-30栋，面积约105-137㎡的三至四房； 7期在售32栋，面积约76-105㎡二至三房。 据销售人员介绍，中澳春城2016年定价2万/平，开盘折后均价1.8万/平，由于限购政策出台，现2-3期尾盘均价约15200元/㎡，毛坯交楼，部门精装单位均价15500元/㎡。主推的7期均价约18500元/㎡，精装交楼。 凤凰君踩盘当天，现场仅有一组购房者在咨询。 以2期一套中间楼层的单元为例，建面约105平方米，单价为18177元/㎡，折后单价15300元/㎡。 /户型鉴赏/ △32栋户型平面图 御城金湾 项目位于坦洲神农路8号。 目前在售5栋1单元，3梯10户，建面约39-82㎡的公寓产品，均价约16000元/平方米，毛坯交楼。 4栋（约110-130㎡）和7栋（约150-200㎡）预计年内推出，均价约16000元/㎡，其余单位均已售罄。 据销售人员介绍，项目二手房毛坯均价约13000-14000元/㎡。 凤凰君踩盘期间，销售中心无购房者来访。 /户型鉴赏/ △5栋户型平面图 金帝世纪城 项目位于界狮北路11号，由19栋住宅和1栋商业体组成。 据了解，金帝世纪城分3期开发：1期为现楼，在售12栋，14-15栋；2期已封顶，预计今年加推；3期在建。小区外围有800米长的商业街，小区内有一12班的幼儿园。 在售面积约约76-123㎡二至四房，均价约16500-17000元/㎡，精装交楼。 根据销售人员介绍，项目正式开盘时间为今年2月份，但前后1年时间也持续在售，根据销控表显示，去化率超50%。 凤凰君踩盘当天，有两三组购房者在销售中心内咨询。 △金帝世纪城销控表 以1期14栋一中层单位为例，建面约86平方米，单价为19725元/㎡，折后单价约17560元/㎡，精装交楼。 /户型鉴赏/
△12栋户型平面图
△14栋户型平面图
△15栋户型平面图 佳境康城 项目位于坦洲谭隆南路23号。 佳境康城开发商为骏佳地产，项目分5期开发，1-2期和别墅产品已经售罄，目前在售3期，4-5期尚未动工。 其中3期7-11棟已经售罄，在前在售1-3栋，12-13栋，面积约约89-153㎡。
△佳境康城沙盘图 值得注意的是，佳境康城由17年开盘至今，价格不曾作出调整，即使在限购的大环境下，价格一直维持在折后19500元/㎡。 相对于其他小区，佳境康城配套更显完善。但19500元/㎡的毛坯价格让不少购房者望而却步。凤凰君踩盘当天，销售中心无购房者来访，根据销售人员介绍，目前在售房源仅剩余20多套，接下来会推出3期其他单元，时间未定。 /户型鉴赏/
△约120㎡三房户型
△约145㎡四房户型 逸骏星园 项目位于坦洲环市南路/宝翠桥头，由18栋住宅组成。 逸骏星园于17年开盘，目前在售6栋建面约91-108㎡（精装）和16栋建面约110-114㎡（毛坯）。均价约15000-17000元/平方米，仅1楼均价约15000元左右，其余楼层均价约16000-17000元/平方米。 2018年12月，凤凰君初探逸骏星园，据销售人员介绍，在售的6栋均价约18000元/平方米。时隔三个月，价格跌了约1000元/㎡。 项目剩余4-5栋暂未推出，推出时间未定。 置业计划书：
/户型鉴赏/
△6栋户型平面图
△16栋户型平面图 以上信息，均由凤凰君踩盘所得，详情请以亲临销售中心咨询为准。 结 语 3月已接近尾声，金三银四作为房产交易的旺季，但经过凤凰君实地踩盘之后发现，坦洲楼市似乎并没有出现金三的光芒。 凤凰君实探坦洲7个盘，除了逸骏星园营销中心稍微热闹一点，其余6盘的整体表现的有点过于安静。 从价格来看，除了佳境康城之外，多盘采取降价促销，首付分期付款等多种优惠方式齐发，以此冲量。 17年的坦洲经历了楼市的高潮期，经过限购限贷等政策调控之下，坦洲逐渐冷静下来，而这股冷风似乎还有持续蔓延的趋势，甚至还出现一二手房房价倒挂现象。 在坦洲房价的横盘期，对于购房者来说，“按兵不动”成为他们最好的选择。大家就好像站在一个十字路口，没有方向的四处张望，不知道该向左走还是向右走。 如今金三银四已过去一半的时间了，在这个时期，你会选择出手吗？ |
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