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主 持 人：余星涤 访谈嘉宾： 林少洲 北京厚土房地产开发有限公司董事长 钟京涛 中国土地矿产法律事务中心专家 于 颖北京首佳房地产评估公司副总经理 王红军 北京君永律师事务所律师 11月10日，曾任南京市江浦县常务副县长的刘某以“非法倒卖土地使用权罪”被南京市下关区人民法院依法判处有期徒刑4年6个月。据调查，被告人以“股权转让”名义倒卖土地，非法获利高达1.5亿余元。“非法倒卖土地使用权”与目前盛行的房地产企业通过“股权转让”获得土地是同一性质吗？缘何潘石屹称有1／3的房地产商只倒土地不盖房？ 主持人：11月10日，曾任南京市江浦县常务副县长的刘某以“非法倒卖土地”罪被南京市下关区人民法院依法判处有期徒刑4年6个月。据调查，他以“股权转让”名义倒卖土地，非法获利高达1.5亿余元。非法倒卖土地和通过股权转让土地之间有什么区别？ 钟京涛：从这个案例来看，其本质是非法倒卖土地，但是以股权转让的形式出现，应该受到处罚。当前法律对股权转让的规定不是很明确，但在《城市房地产管理法》中，对土地转让提出了几个条件，即在取得土地使用权后，必须先支付全部土地出让金，取得土地使用证，达到一定的开发程度，才能转让。划拨土地使用权也必须经过批准后才能转让。就是说，即使是股权转让，也必须符合这几个条件，才能通过公司收购股权的形式来转让土地，否则就是违法的。 主持人：目前常见的股权转让和在建项目转让中，这两种方式各占的比例有多大，各有什么利弊？ 林少洲：目前常见的土地转让方式一般有两种，第一种是在建工程转让，就是项目的土地手续齐备，土地使用证合法获得，该缴纳的土地费用都已缴清，地上工程的总投资达到项目的25%，符合这个标准，就可以在建工程形式转让。第二种是现在业界常见的股权转让方式，公司主体不变，通过股东的变化实现了土地的易手。就土地转让本身而言，它是有利于优化生产要素的，使土地最终到了有实力、有能力、能够打造好产品的公司手上，有利于房地产市场的健康发展。但关键问题在于，在没有实行土地招拍挂出让之前，很多土地资源以灰色交易的方式被实际没有能力开发的企业拿去了，这种地往往会转让；另一些是提前介入了一些别人很不看好的地，土地升值之后抛出获利；还有一些是在低谷时期买的地。这些都可能通过股权转让的形式易手。 从两种形式所占比例来看，股权转让比例相对大一点，在建工程转让比例比较小。因为只要工程能开工到25%的程度，一般企业都不会卖地，一般是卖房子。但是股权转让中一个很大的风险是收购公司中的或有负债，还有其他纠纷等法律风险，所以很多上市公司更愿意通过再建工程转让的方式来做，但通过这种方式获取土地也存在问题，就是原有的设计不合理、质量难以达到要求等。 主持人：有业内人士说，在股权转让过程中可能存在规避税费的问题，不知具体情况是怎样的？ 于颖：股权转让属于资产评估范畴，必须要对企业做整体的资产评估，包括流动资产、机器设备甚至包括无形资产。房地产只是其中的一个大项。之所以股权转让和土地二级市场联系这么紧密，主要是许多所谓的项目公司可能最主要的或者90%的资产就是房地产，因此会有税费规避的可能。但总的来说，我认为不会规避得很多，因为房地产转让和股权转让是各交各的税，交的税种不同。具体说来，土地使用权转让的纳税种类包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、土地增值税、契税、所得税；公司股权转让的纳税种类包括印花税、所得税、土地增值税。在土地使用权作价入股的过程中，应当缴纳的税收包括印花税、土地增值税、契税、所得税。通过以上的列举，公司股权转让的纳税种类是少于其他两种方式的，但无法因此准确断定纳税金额就会减少很多，这与企业规模、不同税种纳税的税基有很大的关系，需要针对不同项目进行具体分析。此外，国土资源部、国家税务总局对90%以上都是土地房地产转让的这种情况，分别下过相关的批复，要求按照土地转让的形式来进行相应手续的办理，包括税费的办理。所以说从税费规避上来讲，讨论是用股权转让方式还是房地产转让方式，意义并不是很大。企业最关注的是操作上的便利，包括项目来源是否充足等方面的情况。 主持人：潘石屹说中国1/3的开发商只倒地不开发，怎么看待他这个判断？ 林少洲：在土地公开交易市场没有建立之前，很多土地都是以协议出让的方式出让的，存在这个可能；但在土地招拍挂出让制度建立后，我想1/3的开发商只倒地不开发的可能性就不大了，因为通过招拍挂出让拿到的地要倒出去是很困难的，尤其是所谓的“地王”要倒出去是很困难的。潘石屹说的现象不可能长久，我相信土地市场会越来越规范，越来越健康。 主持人：现实中土地二级市场转让的法律及税费政策执行情况怎么样？ 王红军：现在法律界说楼市，往往会说，法律很少，政策很多。因为当前我国房地产市场特别活跃，而法律又有滞后性。因此，很多情况下是通过政策来引导房地产市场。在法律规范方面，虽然有关法律规范不是很完善，但基本程序还是比较完备的。法律需要人来执行，再好的经还需要好的和尚来念。在规范土地二级市场方面，法律是非常重要的保障，但人的执行也很关键。 钟京涛：我认为二级市场是应该放开的，因为看土地市场的活跃程度主要是看二级市场。在规范方面，国家的相关法律政策非常明确，包括对囤地、对“只倒地、不开发”问题都有规定，但就是很多政策执行得不到位，这需要政府加强监管，开发商也需要自律，还应发动社会公众进行监督。 林少洲：在土地交易环节，如果政府监管不到位，很容易造成暗箱操作和大量国有资产流失，造成社会不公和腐败问题。因此，加大土地二级市场监管力度与政府自身建设紧密相关。此外，要增加整个土地交易过程的透明度，加大社会公众及媒体的监督力度，让每一块地的来龙去脉都能够在各类媒体上公开，在大庭广众面前亮出来。 （来源： 中国国土资源报） |
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