|
18.转按揭二手房屋纠纷
需办转按揭的二手房买卖，在一方当事人根本违约致合同履行利益不能实现情况下，对方当事人可行使法定或约定解除权。合同约定了违约金，一方违约未给另一方造成损失的，违约金条款仍应适用。对违约金当事人可依据《合同法》相关规定，请求法院予以调整。
【相关法律风险提示】
【84】购买二手按揭房屋，卖方是否符合赎楼、注销抵押登记的条件，将直接影响到合同的履行，如不能办转按揭或注销抵押登记，则卖方可能构成违约；由买方以卖方名义继续还款，在买方违约情况下，卖方依然需对银行承担还款的合同责任，卖方只享有向买方主张违约责任的权利。
【85】转按揭房屋买卖合同通常会约定“按揭不足部分，由买方以现金方式补足”，但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，合同无法继续履行的后果，依据前款通行约定，往往由买方来承担违约的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。
【86】按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人起诉，可要求继续履行合同。如要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款的，均无法律依据。
【87】合同约定的先履行义务，因情势变化导致履行受阻或履行无必要的，先履行义务人应对此举证。比如约定出卖人有申请转按揭的义务，因最终未在约定期限内办理，出卖人应就系其所称买受人不满意按揭贷款成数所致进行举证；再比如，实践中，合同约定出卖人就案涉房抵押手续办理完毕，因未履行的，出卖人应就其所称的系买受人因不愿承担实际高出的面积差价款而取回首付款进行举证。
【88】合同履行中的通知、协助等附随义务的不作为，亦可能成为一方违约的口实。在转按揭房屋买卖合同履行中，在非归因于买卖双方的情况下导致转按揭办理受阻，买方有义务通知卖方协商解决的途径。
19.逾期交房的损失计算
二手房买卖合同签订后，卖方未依约交付房屋的，应承担违约责任。未约定逾期交房的违约责任承担方式，买方主张按逾期交付使用期间有关部门公布或有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，结合本地区房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，来确定逾期交付违约金或赔偿损失的，应予支持。
【相关法律风险提示】
【89】因出卖方迟延交房，买方持与他人签订的转租协议起诉主张租金损失，可能会被法院以租金计算标准不客观而驳回。故房屋买卖合同可事先对一方迟延交房或迟延付款的违约责任有明确约定。
【90】房屋的交付往往以“交钥匙”为标志，买方索取钥匙主张交付、卖方主张交付钥匙被拒绝，均应保留好相关证据，比如证人证言、提存证据、短信证据、录音证据等。
【91】二手房屋买卖，双方对房屋交付日期应有明确约定，对逾期交付可参照该房屋当地当时出租的标准，约定迟延履行的违约赔偿条款，以免将来认定损失时，出现举证上的困难。
20.户口迁移的违约责任
二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人以出卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任的，属于民事案件受理范围。
【相关法律风险提示】
【92】二手房买卖合同，双方应约定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。
【93】对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口，在迁出存在障碍的情况下，违约责任应对此约定明确。
21.土地出让金补交责任
购买划拨土地上的房屋，应由购买人补交土地出让金，交易双方另有约定的除外。
【相关法律风险提示】
【94】购买划拨土地上建造的房产，交易双方应明确出卖人是否已补交土地出让金，是否符合房屋（土地）转让条件；无论出卖人是否已缴纳土地出让金，出卖人现转让的房屋价款是否包含土地出让金，均需在合同中明确，否则，影响过户。
【95】对于房屋办理土地使用权证是否需要交纳土地出让金及由谁负担，即购房款是否包含土地出让金，双方在合同中应明确。购买划拨土地上房屋，在双方对土地出让金未约定情况下，法院可能认为变更土地用途和类型系买方自愿，由此产生的土地出让金应由买方承担。
【96】对于房屋出卖人持有的产权证上已明确标明土地使用权类型系“划拨”性质的，应视为卖方尽到告知义务，买方以此作为重大误解要求撤销合同，通常不会得到法院支持。
【97】办理产权手续，还应包括办理土地使用权证，由此产生的费用应在房屋买卖合同中明确约定，同时对于因乙方迟延办理，因政策原因导致办证费用新增的损失承担亦应明确。
【98】企业自行开发的房产，涉及到土地划拨性质的变更，应明确与职工签订的房屋买卖合同性质，商品房买卖与二手房买卖性质的不同，可能导致土地出让金缴纳的主体不同。
22.口头合同效力与认定
房屋买卖行为是要式法律行为，但对于房屋买卖合同本身所采取口头、书面或其他形式，不影响合同的效力。
【相关法律风险提示】
【99】二手房交易从预约交定金或订金开始，就应采用书面形式，就双方之间建立的法律关系及权利义务进行明确约定，防止一方反悔时因口头合同举证上的困阻造成违背真实意思表示的不利后果。
【100】卖方收取定金时，应就房屋买卖的主要条款如付款、交房、过户、税费负担等与买方达成一致并形成书面合同，以免事后因约定不明，导致履行受阻。
23.无可归责于双方情形
二手房买卖合同签订后，因不可归责于双方当事人的事由引致合同解除，双方无需承担违约责任。
【相关法律风险提示】
【101】阴阳合同、税费负担、遗漏条款等，往往是二手房交易过程中一方提出解约理由的原因。当事各方应对交房时间和付款时间有明确约定，尽量不要采用口头约定方式，在无证据证明，对方否认情况下，口头约定相当于无约定。
【102】因受房地产市场国家调控政策影响，导致首付款、税费增加能否被认定为情势变更，而属于“因不可归责于任何一方的原因导致合同解除”，实践中仍需要根据具体情形，由法官甄判。
24.逾期付款的法律后果
二手房买受人逾期付款，合同中已约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。合同中既未约定计算标准，又未约定相应损失赔偿的，应按中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失可要求违约方承担。
【相关法律风险提示】
【103】在约定先交房后付款情况下，交房义务的未完全履行有可能成为买方拖欠付款的抗辩理由，故房屋买卖合同应尽可能约定将买方的主要付款义务履行作为卖方交房的基础。
【104】在一方逾期付款，另一方接受的，则可能认为是对逾期付款违约责任的放弃。在不接受时，若被法院认定买方逾期有合理理由，相反，卖方拒绝接收构成违约。故，以对方违约并提出解除合同，要慎重，一定要有充分的理由和证据。
【105】争议条款：①“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罚款500元，以此类推。”该条款关于逾期付款的法律后果系“合同失效”还是“继续履行，并按每日500元支付罚款”的约定相互矛盾。该约定可能会被法院认定无效。②“买方逾期15日未付清应付房款的，作悔约处理，本合同即告解除，买方所交定金，卖方不予退回，已付购房款卖方在七日内退回买方；另赔偿卖方2万元违约金”。该条款约定的实际是逾期付款导致合同解除时的违约责任，如逾期付款，合同又未被认定解除，违约责任实际上并不能依此款主张，出现漏洞。
25.判决确权与卖房效力
在涉及民事与行政交叉问题的房屋权属登记案件中，如被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提，则行政案件应中止审理，民事案件审理终结后，再行审理；如民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提，则行政案件应继续审理。房屋产权转移登记虽被生效判决撤销，受让人不能基于《物权法》上的善意取得制度取得系争房屋的所有权，但不影响其作为善意相对人基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。
【相关法律风险提示】
【106】无权处分行为符合表见代理情形，存在权利人和善意相对人两种需要保护的利益，同时亦可能存在行政和民事两种相互冲突的判决。实际上无论怎样裁判，或者说法律确定保护哪一方无辜者的利益，情理上乃至法理上均不缺乏依据：相对人固然可依善意及表见代理制度取得，但撤销颁证行为的生效行政判决包含了买受人实现过户在法律上存在的障碍。防范之法：除审查权属状态外，对有代理人代为交易的情形，应就授权真实性更为留意。
【107】购买房屋前，签约人虽为产权人，作为房产共有人的配偶另一方亦书面同意出售，但仍可能存在冠名产权人之外的其他权利人嗣后主张权利，按《物权法》和《合同法》，善意取得不动产有法律依据，仍需买受人就对价、善意进行举证。为避免诉讼风险，买受人在源头上对权属是否存在争议有必要多做一些了解。
【108】无论是正式签订的购房合同，还是为登记而签订的备案合同，当事人主体应保持一致，善始善终，对于委托他人签订的，务必核实并保留授权凭证。
【109】房屋买卖合同订立后，应及时办理产权过户手续，即使依合同取得的所有权受法律保护，但因未登记，不能产生对抗第三人的效力。
【110】夫妻离婚就房产约定归孩子的，与孩子一同生活的离婚夫妻一方处分该房产，是否须征求对方或孩子意见，未征求意见是否必然导致转让房屋合同无效，依现行法律条文推导不出明确结论。笔者认为，除非该处分行为明显侵害作为受益人的未成年人利益，买受人又难以认定为善意，否则应认定合同有效。 0
0
|
|
|
喜欢
