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最近很多朋友问我：市区优质的地段的老破小VS郊区的次新房，究竟选哪一个？ 关于这个问题，我们先来看看什么是“老破小”，老破小，即楼龄老旧，装修很破，面积很小的房产，这类房产因为建得早，大多处于城市的成熟地段。 我向来是不喜欢老破小的，这类型房产如果不是带有学位或者进行装修升级，买入之后，只能跟随大市涨跌，很少有大赚的机会。 01、为什么老破小很难赚钱？ 因为处于老旧城区的房产，除非周边旧改，否则已经没有什么规划利好来刺激它上涨了。一项没有故事的资产，人们是不太感兴趣的。 哪怕上涨，因为老破小的面积太小，所得利润也非常有限。 我们都知道，如果把房子比作公司，面积就是决定它盈利规模的重要因素。 当一座城市的房价整体翻倍时，谁的房子面积大，谁获利就多。 以北京为例，从2014年至今 2011年建的首开国风美唐从2.56万涨至5.9万，涨幅130% 1985建的松榆里从3.82万涨至6.13万，涨幅60% （均为离地铁口800米的楼盘，且已经剔除名校学位因素） 5年时间，次新的涨幅是老破旧的两倍，并且这一轮楼价上涨，北京的均价是翻倍的，也就是说老破旧的涨幅跑输了大市。 不知道大家注意到没有，无论上涨前后，老破旧的单价都比次新房贵。 是的，次新房就是这么硬气：我贵不过你，但是我涨得快。 02、次新房涨幅跑赢老破小的真正原因 实际上，城市化不断扩张稀释了原来成熟地段的优势，原来老城区所拥有的地铁、商业、医院、学校，经过这几年发展，次郊区也建起来了，所以反映到房产价格上，次郊区的房价就跟着大涨起来了。 过去几十年，深圳的市中心从罗湖、福田、南山一直往西迁移，同时广州也从荔湾陈家祠、中华广场、五羊新城、珠江新城一路往东迁移，大部分原来老城区的老破旧都淹没在时间的长河里了。老破小，没有春天。 （深圳东有梧桐山与水库阻隔，城市中心一直往西移动） 所以，城市中心的迁移是老破旧的最大敌人，土著的钱一夜烧光，新贵的钱源源不断，只有年轻人爱去的新板块才是最有潜力的。（对买什么板块最赚钱有兴趣的朋友可以参考历史文章：01、房产投资中如何挑出最赚钱的板块？02、房产投资如何判断一个板块的升值潜力？） 然而，老破小，也不是一无是处的，它最大的两个优点是：二手流通性好+总价低 由于在成熟地段，周围配套还算不错，所以要将它卖掉，难度系数不大的，再加上总价低，购买力旺盛，那就更加容易脱手了。 但是，即便有以上两个优点，我仍然不建议大家买老破小，因为现在购房和贷款资格非常珍贵，买房应该尽全力一步到位，否则把名额浪费在这种次等货上，将来置换的时候，由于有了贷款记录，很难再三成首付，那就只有两行泪了。 就市场而言，老破小是一线城市的特殊物种。 一线城市居不易，才让老破小成了刚需们的抢手货。 放到二线城市，压根不存在这种问题，新区有大量新房源供刚需、改善、新移民们选择。 但在一线城市，刚需想上车，首选要纠结的一个问题就是：到底手里的钱够不够 于是，总价低的老破小才成为人们的选择。 老破小还有一个致命的问题是「楼龄老」，而贷款年限直接和楼龄挂钩。 次新房能贷满30、25年，老破小却只能贷十几年，月供自然就多，而这么高的月供，明明可以去买更高总价的房子。 况且买来的时候楼龄已经够老了，再拿几年，等到卖的时候，这房子就更老了，新买家贷不了款，你就很难卖掉。 这便是老破小的尴尬境地，且不论居住质量，单看它的金融属性越来越弱了。一项没有金融属性的资产，还投资它干什么呢？ 举个例子吧 一套房龄25年的老破小，和一套房龄5年的次新房，总价同为350万。 老破小因为房龄太老，只能按评估价的80%贷款，且只能贷15年； 而次新房则可以按照100%，贷30年。 在首房首贷，不考虑税费的前提下， 老破小的首期款为： 350 -（350x80%）x 65%=168万 次新房的首期款为： 350 - 350x65%=122.5万 前者要比后者一次性多支付45.5万，月供多2000+ 另外，老破旧越来越不符合年轻人的审美，户型硬伤较多。单价也高，未来的升值空间一定不如近郊次新。 我强烈建议未来有要宝宝打算的读者，一定要买面积大的次新房，地段偏些也无所谓。有了孩子，老人也得常过来，人一多，对面积非常渴求。所以一定买大，否则日后置换麻烦还费钱。 03、对于想上车老破小的读者，也有几个实用建议： 地段地段地段，这是老破小最核心的优势。比如在北京，其实很多好地段的老破小单价也不贵，那肯定要优先选。 户型，60平米是红线，尽量超过这个面积。这么做的好处是可以得到还说得过去的客厅。50多平的老破小，都要牺牲一个卧室当客厅。 房龄，前面提到过。砖混结构尽量买1997年以后的，钢混结构尽量买1987年以后的，都可以贷足25年。住个五六年，接盘者还可能贷20左右，压力不大。 最后，回应一下，市场上的确存在涨幅跑赢次新的老破小，这类型老破小多半是因为带有学位或突然拆迁，文明探讨，请勿抬杠，感谢。 |
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