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“我爱房产，但我不清楚究竟是为什么。” 全球顶尖的PE黑石集团掌舵者苏世民，对房地产投资有着极大的兴趣。截止2015年末，黑石掌握的房地产资产规模就已超过1000亿美元。 中国是苏世民重点关注的市场，不管是万科、万达、恒大等地产巨头，还是安邦海航等资本豪强，黑石均与他们有地产项目合作。 2018年1月，纽约举行“美国中国总商会慈善颁奖晚宴”，苏世民与陈峰握手言欢，他称赞海航集团“在慈善领域的成就独一无二”。 时隔一年多后，海航危局，苏世民以“援助者”的身份，走到陈峰面前。 2019年3月8日，黑石集团以70.23亿港元的价格，从海航手中接过了香港国际建投（0687.HK）69.54%的股份。 念念不忘，必有回响。 01 旧主黑石 黑石是香港国际建投的旧主。 香港国际建投原名“泰升集团”。2013年，黑石斥资25亿港元收购其75%股份，获得控股权。2016年，海航又以26.15亿港元的价格，从黑石手中购得泰升集团66%股权，成为新的控股股东，后将其更名“香港国际建投”。 香港国际建投的主业是地基打桩、物业投资等房地产上下游业务，在海航手中，它成为进军房地产市场的重要跳板。 2016年11月，香港国际建投以88.37亿港元拿下九龙启德1K区3号地皮，平均楼面呎价1.35万港元的价格，刷新当时九龙区地价成交最高纪录。此后，海航频频出手，又以多个惊人的价格摘得启德地区另外三个地块。以上四宗土地合计斥资272亿港元。 在寸土寸金、巨头如云的香港，拿下多个位于九龙城区的热门地块，正符合彼时海航迅猛的扩张势头。业内惊呼，一个实力强劲的地产新贵出现在香港地产界。 伴随着整个“海航系”流动性危机的出现，不过一年的时间，这些土地又以262.3亿港元的价格甩卖了出去。 就连香港国际建投也被摆上了出售席，重新还给它的旧主——黑石。 令市场颇为疑惑的是，随着四宗启德地块被售，香港国际建投已没有太多特别值钱的资产，地基打桩等主业的营收状况也出现下滑。但苏世民依旧给出70亿港元的高价，这一价格比两年前出售时，提高40多亿港元。 纵观双方交情，这并不是苏世民第一次对海航如此大方。 2016年将“泰升”卖给海航时，黑石提出26.15亿港元的售价仅仅比自己2013年收购时的25亿港元多出了1.15亿港元。这些价格到底是亏是赚，苏世民自然十分清楚。 双方的交集不仅在于香港楼市。同样是在2016年，海航作价65亿美元买下黑石手中希尔顿集团25%的股份。 希尔顿集团正是苏世民最得意的资本运作作品。 2007年，黑石斥资260亿美元收购了希尔顿，不久后出现的金融风暴让世界经济一片动荡，希尔顿自然未能幸免。不过，危机之中的黑石力挽狂澜，通过管理改善了希尔顿的经营和盈利状况，还将其送上纽交所。2014年之后，黑石逐步清仓希尔顿股票，获取140亿美元左右的利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资。 这在一过程中，买下四分之一股份的海航，给出的价格自然影响颇大。 02 苏世民的中国朋友 苏世民的中国朋友远不止陈峰一位，黑石集团与许多中国顶级企业都在地产领域有过合作。 2012年，黑石与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”，双方各持股50%。六年后，前SOHO中国总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部，出任董事总经理一职。 无独有偶，2015年开始的宝万之争中，引起“独董不独”争议的张利平，另一个身份是黑石集团大中华区主席。 同年6月，万科成立万科物流公司，黑石入股；2016年8月，万科联合招商银行从黑石集团手中收购了商业地产企业印力集团96.55%股权，对价128.7亿人民币。 2013年，黑石以4亿美元的价格取得了当时经营不善、几度易主的印力集团（原深国投商置集团）。在黑石加持下，印力集团得以迅速扭转颓势，转亏为盈的同时大规模扩张。在这笔交易中，黑石“买入——修复——卖出”的投资理念得以充分发挥，赚得盆满钵满。 同样是在2015年，苏世民在哈佛和吴先生握了手。不久，安邦以19.5亿美元的价格从黑石手中买下了纽约华尔道夫酒店。之后一年中，黑石又陆续以65亿美元的价格卖给安邦保险16家豪华酒店资产，包括加州的丽思卡尔顿酒店以及曼哈顿的万豪酒店。此举创下中国大陆买家在美国作出的最高额地产收购记录。 除此之外，2007年9月，恒大为了赴港上市融资，将持有的御景半岛项目的全资子公司雅立集团40%的股权转让美林。2010年9月，美林将包括这部分股权在内的项目打包出售给黑石。 2012年1月，黑石将广州的御景半岛项目40%的股权转让给恒大，套现12.6亿港元，这也是黑石集团首次从中国地区地产投资的撤出，曾在地产市场掀起不小的涟漪。 甚至，黑石还和中国另一位极其神秘的万亿富豪有过交集。 03 PE巨头的地产逻辑 苏世民喜欢射击，投资时，却是一个地地道道的风险厌恶者。 2017年4月20日，在美国纽约第八届中美商业领袖圆桌会议中，苏世民对郭广昌直言，自己成功的秘诀在于三个字——不亏钱。 价值可见、风险可控、未来可预测的成熟商业地产与该准则高度契合，也是黑石集团的重要投资方向。 2008年，黑石创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司，随后买下上海长寿路上“调频壹”广场项目，正式进军中国商业地产。 有此平台后，黑石频频出手，将一大批综合体、酒店收入囊中。 2010年，与香港房地产开发商鹰君集团联合出资7.34亿元开发大连朗豪酒店；2012年，与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海华敏帝豪大厦5层～33层；2013年，以1.28亿美元认购方兴地产子公司49%的权益，联手开发宁波一个综合商业地产项目；2017年，拿下新加坡丰树集团旗下上海怡丰城，后更名“维璟广场”；2019年2月，以4.8亿美元收购美国商业地产运营商亚洲分公司Taubman Asia Malls 50％的股份，此次交易涉及中国两处商业地产——西安和郑州的熙地港购物中心…… 其中一些项目已经让黑石收获颇丰。 例如前文所提，4亿美元买入，三年后130亿元卖给万科的印力集团；又如2008年10亿元买入，2011年14.6亿元出售给新世界发展有限公司的上海“调频壹”。 有意思的是，黑石在中国的商业地产之路并不孤独。在房企龙头万科高喊“活下去”，国内房产公司纷纷收缩战线时，外资却频频出手。 商业地产咨询公司世邦魏理仕集团的数据表明，2018年外资在商业地产上的投资激增62%，达到780亿元人民币(约合91亿美元)，创下自2005年以来的最高水平，黑石集团便是最大买家之一。 充沛的资金储备让黑石不会放过任何一个机会。2018年6月，黑石宣布旗下一支亚洲“伺机型”房地产基金筹集了71亿美元。“由于亚洲地区都市化程度攀升及收入水准上扬，特别是中国及印度，激励投资者对购物中心、仓储、及其他房地产资产的投资意愿。” 转眼间，苏志民“执黑”，在中国已落子11年。 知其白，守其黑，为天下式。 来源： 风云地产界 |
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