常飞：破产程序中房屋买受人的权益实现路径解析

gzdoujj 2019-04-01

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律生学院

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企业作为房地产开发商或者二手房出卖人，一旦进入破产程序，会牵动建设工程承包人、抵押权人以及一般债权人等复杂主体的多重利益。在明确尚未发生物权变动的房屋所有权依旧属于破产企业财产的前提下，房屋买受人在破产债权的清偿过程中如何保护自己的正当权益？首先，预告登记具有破产保全效力自不待言；其次，符合消费者物权期待权条件的一手房买受人享有最优顺位的优先受偿权。除此以外，在一手房交易的其他情形以及二手房交易中，破产管理人对于商品房预售合同或房屋买卖合同继续履行与否是关涉房屋买受人的权益能否实现的核心问题。

一、尚未办理产权过户登记的，房屋所有权仍属于破产企业的财产

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权变动登记生效原则决定了：不管房屋买受人与破产企业之间的房屋买卖交易进展如何，该房屋所有权的归属依据在于是否完成变更登记或者是否存有具备物权变动效力的法律文书。从这个角度而言，尚未办理产权过户手续或者不存在变更产权法律文书的房屋所有权应当属于破产企业的破产财产。

有观点提出，在处理企业破产的问题上，破产法及其司法解释与物权法之间应当是特别法与一般法的关系，特别法在破产程序中具有优先适用的效力。《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》（以下简称“《企业破产规定》”）第71条规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。根据这一规定，尚未完成过户登记但已经完成交付的房屋，不应再作为破产企业的破产财产。

但司法实践中对于以上条款的效力问题存有不同意见：1. 《企业破产规定》的实施时间是2002年，而《物权法》的实施时间是2007年。从法的性质上比较，《企业破产规定》是旧法，而《物权法》是新法；2. 《企业破产规定》第71条规定的内容与2013年颁布实施的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称“《破产法司法解释二》”）的第2条规定存在冲突，《破产司法解释二》删除了《企业破产规定》中关于“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产”的规定，并增加了兜底条款：“本规定实施前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”。故将尚未办理产权过户登记的房屋认定为债务人财产更加符合《物权法》确立的不动产物权变动登记原则以及《企业破产法》及其司法解释对债务人财产范围的界定。企业作为房屋出卖人进入破产程序后，处于买卖交易过程中的房屋所有权归属，应当以是否发生物权变动为基准去考量。无论是一手房还是二手房交易中，也无论合同履行程度如何，只要尚未完成物权变动，房屋所有权均不归属于房屋买受人，而是被纳入出卖人的破产财产。

二、破产企业是房地产开发商的一手房交易中，房屋买受人的权益实现路径

《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”破产管理人对于商品房预售合同态度如何关涉到房屋买受人权利的实现。

（一）商品房预售合同签订后办理了预告登记的，破产管理人须继续履行合同。

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”我国由此确立了预告登记制度，使被登记的请求权具有物权效力，使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。预告登记虽然并不导致不动产物权的变动，但具有破产保全效力。破产管理人不得解除经过预告登记的商品房预售合同，不得做出对房屋的不当处分行为。做出预告登记的房屋买受人有权请求破产管理人为其办理产权过户手续，并排除他人对该房产的处分。

（二）房屋买受人符合消费者物权期待权条件时，破产管理人须继续履行合同。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付过合同约定总价款的百分之五十。”基于生存权至上的考虑，以上规定将房地产开发商视为经营者，将一手房买受人作为消费者进行保护，让消费者买受人的物权期待权优于担保物权和建设工程价款优先受偿权。符合以上条件的房屋买受人所享有的消费者物权期待权在破产企业的清偿顺序中，处于最优顺位。故破产管理人必须继续履行商品房预售合同，以实现房屋买受人的消费者物权期待权。

（三）房屋买受人不符合消费者期待权条件时，应严格限制“均未履行完毕”的范围。

如果未满足消费者物权期待权的三项条件，破产管理人对于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。关于“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”，实践中不能理解为对合同的所有条款全部履行完毕，只要合同的主要义务或者关键性义务履行完毕，能够实现双方签订合同的实质性目的，即应当视为履行完毕。否则，在房地产开发企业破产时，商品房预售合同可能因存在房屋保修、税费支付等次要或附随义务尚未履行完毕而被视为待履行合同，从而使管理人可以任意解除合同，损害房屋买受人的正当权益。比如房屋买受人已经支付全款，即可视为购房者已经履行了自己的主要义务，应当在破产分配前对房屋优先受偿，破产企业应当继续履行合同将房屋过户给房屋买受人。根据《企业破产法》和《破产法司法解释（二）》规定之精神，这种清偿行为并未损害其他债权人的利益，不属于无效的个别清偿行为。

以上三种情形的讨论均建立在房屋已经建成的基础之上，此处还应当讨论的是在房屋尚未建成的情况下，房屋买受人权益如何实现的问题。期房交易是我国一手房交易市场常见的交易模式。近年来，因为国家相关政策的出台和社会经济发展的影响，不断出现房地产企业经营不善，资金链断裂，以致进入破产程序。在房地产开发企业破产案件中，在建工程往往是债务人的主要资源，因其法律与实务状态存在瑕疵而较难处置。一般情况下，在建工程的处置会以实现债务人财产价值最大化为原则，通过各种方式实现在建工程的复建完工。破产管理人一般会做出继续履行或者解除旧合同、履行新合同的决定，通过政府垫资、引进战略投资人投资以及由购房者投资等多种融资模式解决续建问题，完成续建之后，再按照相关法律、法规或合同约定实现相关物权和债权的清偿。但如果在建工程最终未能顺利完工，房屋买受人就只能与其他债务人一并就破产财产按比例受偿，法律尚未规定房屋买受人在这种情形下的优先受偿权。

三、破产企业为其他企业的二手房交易中，房屋买受人的权益实现路径

（一）房屋买受人作为一般的物权期待权主体，不享受最先顺位优先权。

首先，预告登记的破产保全效力在二手房交易中同样成立。如果房屋买卖合同签订后办理了预告登记的，破产管理人须继续履行合同。

其次，在二手房交易中，不得不再次提到物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合以上条件的房屋买受人享有一般的物权期待权，其效力优于普通的金钱债权，却次于成立在先并完成公示的担保物权，更不等同于消费者的物权期待权。故二手房买受人实现其正当权益，将诉诸于严格限制“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”的范畴。破产管理人不得因为双方对于次要义务尚未履行而将房屋买卖合同视为待履行合同，从而任意解除。而是应当在确保破产财产最大化、保护房屋买受人和其他破产债权人权益的衡平考量下做出决定。

（二）有生效判决判令破产企业履行过户义务，房屋买受人亦不能就此要求破产管理人继续履行合同。

生活中常常出现房屋买受人已经取得法院的生效判决，判令房屋出卖人向买受人完成过户登记，甚至判决已经进入执行程序的情况。有观点认为，房屋买受人可依此判决或执行裁定要求破产管理人履行过户义务。这一观点忽略了不动产物权变动登记生效原则，这类判决不同于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第7条所规定的发生物权变动效力的法律文书，不具备物权变动的效力，在判决尚未执行完毕之前，房屋依然归属于破产企业。

另外，《关于如何理解<最高人民法院按关于破产法司法解释>第六十八条的请示的答复》主要内容为：“人民法院受理破产案件前，针对债务人的财产，已经启动了执行程序，但该执行程序在人民法院受理破产案件后仅作出了执行裁定，尚未将财产交付给申请人的，不属于司法解释指的执行完毕的情形，该财产在债务人被宣告破产后应列入破产财产”。因此，在破产程序和执行程序衔接中有关债务人财产的认定，应当以该财产是否执行完毕为标准。即便有了生效判决，甚至执行判决的裁定，所涉房屋依旧属于破产企业的破产财产，是否有权要求破产管理人继续履行过户义务，还要看双方履行合同义务的程度如何。