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自从2017年3月，比肩世界三大湾区的「粤港澳大湾区」概念被提出，之后更晋升为国家战略。自此区内的9大兄弟城市房价开始展开新一轮升浪，本来房价就不低的珠三角地区楼市再度「火」了起来，加上《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，现时投资大湾区楼市还来得及吗？ 深圳近年楼价升势最劲，但租金回报率却不断在下跌。 《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布不久，在国家级规划利好光环下，大湾区内陆9城集万千宠爱于一身，知名企业纷纷进驻，龙头房企更纷纷抢滩布局，购房者自然不甘人后。究竟在这两年间9城的房价有怎样的变化？ 根据中国房价行情网，从2017年3月至今年3月，粤港澳大湾区内陆9城二手房价升幅均十分明显。热门城市广州、深圳有逾30%升幅，而中山、东莞、肇庆都有超过30%的上涨，位置较边远的江门也上涨超50%。 中央推动大湾区规模，区内各城市优势可以互补。 以今年3月份新楼盘数据来看，一手住宅市场方面，深圳楼价每平方米均价近6万元(人民币，下同)，广州、珠海分列二三名。而肇庆则最低，为每平方米0.75万元。大湾区历来有协同效应，虽然大部分的目光仍会聚焦广深两城，但「过度饱和」必将「外溢」，受惠的自然是周边地区。因此投资者应将目光转移至广深临近的城市上来。 中原地产项目部(中国及海外物业)营业董事许大卫认为：「佛山有经济实力，加上未来受惠于广佛同城化带动，佛山现在的房价还处较低位。而其他城市，如珠海的横琴都有发展前景，因为港珠澳大桥及高铁香港段开通，这些城市具发展前景。」 数据显示，2017年佛山五区新房成交10.7万套，成交比例位居全省第一，达到17.5%，成交均价每平方米10071元，同比2016年上涨6%。而2016年3月中山的房价还没过万，现如今已有不少镇区房价过万。而肇庆虽然涨幅最大，但均价仍处万元以下，值得考虑趁低吸纳。 大湾区内陆9城楼市投资回报率究竟如何呢?据中国房价行情网数据，广深珠三城虽然租金不俗，但买楼收租回本期漫长。深圳买房的回本期(房价/年租金收入，以年为单位)需要77年，意味着一个30岁的成年人在深圳买了套房收租，要直至百岁后才能回本。买房收租回本期最短的是江门及肇庆，也要32年。 投资房地产有这样的说法：「判断房地产周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。」一个地方的人口流入及流出，决定着该区域的房价涨跌。在供应稳定的前提下，一个地方人口流入大，市场需求旺盛，长期来说房价看涨。广深佛作为经济发达且配套完善的一二线城市，吸引力十足，人口流入总量大，然而土地储备较为紧张，房价亦节节攀升。相比较下，东莞、惠州等周边城市人口增长空间大，长期来看，投资或更加有前途。东莞近年楼价走势也节节升，以今年2月新楼盘均价每平方米2.29万元来看，在9城中排行第四，直迫珠海。 「粤西粤北的楼价将来会跟粤东或者同深圳广州的楼价距离拉近，这毋庸置疑。」莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅如此说。粤港澳大湾区青年总会主席吴学明亦认为，如计划在大湾区城市买楼，不妨考虑位处湾区中间位置的中山，如果想要追落后，江门则是一个不错的选择。 虽然从长期来看，大湾区内房地产仍有一定升值空间，但房是用来住不是用来炒的，此乃国家政策。吴学明表示，当湾区中所有城市概念变得愈来愈像是区的概念的时候，楼价差异亦会随之慢慢收窄，楼价高城市升幅会趋于缓慢，而楼价落后的城市将会以飞速增长。 大湾区炙手可热，不仅令投资者垂青，更引来地产开发商纷纷抢滩争夺这块「肥肉」。 暨南大学特区与港澳经济研究所所长钟韵表示，内房纷纷抢滩实在「情理之中」，「看好大湾区发展前景，认为有继续上升空间，才有进入举动」。实际上，在大湾区布局的房企，有不少根本就是在大湾区发迹的，如佛山、深圳、广州就是目前房企龙头碧桂园(2007)、万科和恒大(3333)的发源地。还有如雅居乐(3383)、保利置业(119)、华润置业(1109)、富力(2777)等巨头，这些房企早抓先机提前布局，占据大湾区内核心位置，同时因政策带动，已提前享受诸多红利。 雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林对媒体坦言：「这是我们的家底，未来雅居乐将会在这里收获更多的果实。」雅居乐在「大湾区」内重兵布局，更将其列为今年集团的重要发展方向。陈卓林透露，雅居乐于大湾区内拥有1000万平方米的土地储备，而粤港澳大湾区正在强势崛起，雅居乐已经做好充足准备。 中原地产项目部(中国及海外物业)营业董事许大卫亦表示，中原集团于区内也有设分部，随着未来大湾区势头越来越火热，相信无论发展商或是地产经纪都将受惠。 除了华润置地、恒大、碧桂园等著名房企深耕「大湾区」外，不少远道而来的房企亦在区内频频落子，那就是处于高速扩张时期的闽系房企，如阳光城、金辉、泰禾、融信(3301)等都积极在大湾区展开扩张。其中进入城市最多的当属泰禾，足迹遍布广州、深圳、佛山、东莞、珠海及惠州。土地储备是房企的「粮仓」，有数据显示，碧桂园、龙光、保利位于大湾区土储排行榜前三甲，碧桂园土地储备达2890万平米，龙光2196万平米，保利1657万平米。华润、佳兆业、融创、恒大、雅居乐、中海、万科位居前列。 2017年，深圳及广州的GDP增长率，分别以8.8%和7.3%领先于全国平均水平6.9%，经济增长趋势迅猛。根据戴德梁行发布的「大中华区资本市场快讯」显示，在国家对大湾区发展的大力推动下，广州深圳于2017年投资额同比翻了三倍，分别达到218亿元和322亿元。 戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰预计，今年粤港澳大湾区将越发受到投资者关注。除了深圳、广州和香港这些核心城市之外，珠海、中山、佛山和东莞这些城市也极具投资潜力。 众所周知，香港楼价贵绝全球，炽热的楼市久未降温，「大湾区发展规划纲要」是否会再度刺激香港楼市进一步升温？ 莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅认为，纲要对香港楼市的影响不大，因为想要来香港投资的人早已经来了。他说：「真正来港买楼的人，若无大湾区的推动一样也会来港做投资，这个基本面还是没什么变化。」 香港测量师学会前会长余锦雄曾发表评论指，香港楼市未来将取决于自身的竞争力。他认为，香港可藉大湾区机遇提升整体竞争力，在现时风云变幻的时代，香港需要保持自身经济领域的领先地位。 与大湾区内陆9城比较，2017年香港的楼价继续扶摇直上，整体楼市升幅14.37%，反映香港房价的中原城市领先指数屡次破顶。然而去年受环球市场气氛影响，下半年楼市有所降温。香港楼市炽热的原因无外乎供求关系，土地房屋供应不足，资金泛滥涌入楼市。再者，不少内陆资金涌入香港炒高楼价，令不少地皮「封王」。 那么，香港楼市是否值得投资呢？纪言迅认为，对于内陆投资者来说，有人想去投资较落后的地方去追落后，有些人则一心想买一线城市。香港是国际城市，来港买楼是投资在国际市场，应与投资伦敦及纽约相比较，从投资国际市场角度来考虑。中原地产项目部(中国及海外物业)营业董事许大卫亦表示，内陆9城的有钱人会来香港买楼以期提高身份及地位，因香港豪宅的认受性较强，仍较有吸引力。（记者 邱媛媛） |
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