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来源：投拓狗日记 最近有一个很火的话题，就是关于拿地的各种坑。所以整理了一下，我想这些坑，可能大家都听过，但是如果不时常提醒注意的话，多少还是容易出现疏忽的时候。 这篇文章主要整理自碧桂园在一级市场拿地时，付出的一些惨痛代价，这些年碧桂园拿地之强势，大家是有目共睹，尽管有非常强大的风控和律师团队，依然由于一些疏忽，在各个可能出现法律纠纷的地方还是没能避免踩坑。 尽管一级市场远没有二级市场来的复杂，但是，不注意以下几点，还是可能给公司造成巨大损失。 1、土地出让方的主体资格不适合； 2、用地手续不完善； 3、资金支付是遇到的风险； 4、违规通过财政返还款项的风险； 5、分期付款、分割办证的风险。 下文案例中，主体碧桂园一律用我司代替。 一：主体资格不合适 案例：呼和浩特南湖湿地公园项目（以下碧桂园统一称我司） 背景： 1、我司与政府洽谈一级开发协议时，呼市已成立了土地储备中心； 2、呼市建委欠有巨额债务，政府为借我司资金偿债，促成我司与建委签约。 发展： 3、我司向呼市建委支付资金，呼市建委用我司资金偿还债务后，并未按约 4、呼市建委表示其不具备土地储备职能，应改由呼市土地储备中心和玉泉区政府实施土地收储。 结果： 5、我司因市场原因放弃该项目后，我司1.4亿资金长期被占（挪）用，历经数年才追回。 启示： 1，应与县级以上政府或者国土部分、土地储备机构签订一级开发协议、勾地协议； 2，在获取土地的过程中，要留意一些区、管委会在土地行政管理方面的职权。 二：用地手续不完善 案例：安徽和县项目 背景： 1、和县政府、希玛公司、碧桂园签署三方合作协议（一级开发）； 发展： 2、结果土规不符，无法办理征地批报，政府违法出让土地；我司前期审查不严，发现违法后仍继续参与摘牌； 3、我司发现政府的违法行为后，对高尔夫球场建设、占用农用地建设道路、污水处理厂等风险采取了补救措施； 结果： 4、政府官员受到处罚，虽然虽然违法用地责任转与主体，但仍承担了巨大的经济损失。 5、一期土地被收回重新出让；我司赔偿业主巨额违约金。 启示： 1，注意相关审批的审批权限和程序，一定要符合土规、城规、林规。征地报批、农转用审核合法。 三、资金支付风险 案例：密云项目 背景： 1、股权收购项目，目标地块的征地拆迁未完成； 2、我司与对方公司进行股权收购谈判，签署股权收购协议 3、政府要求我司与政府签署协议，向政府支付征拆费用，政府完成征拆工作，我司需提前向政府支付保证金5000万。支付至政府账户进行共管；作为股权收购后启动征地拆迁的保证金，约定共管期限届满后，保证金予以退回。 发展： 4、我司因市场等原因终止股权收购谈判 结果： 5、当地政府以各种借口拖延配合我司取回保证金。 启示： 1，保证金、诚意金勿轻易采用政府账户进行共管，应使用银行托管方式。 四：违规通过财政返还款项的风险 案例：三个高溢价项目 结果： 1、花山项目通过抵扣部分配套费的方式消化部分溢价，其余部分则有政府拨付给我司用户基础设施的建设；苏家屯项目则有政府拨付款项用于基础设施、市政配套的建设。 2、部分溢价抵扣配套费，部分通过基础设施工程取回：由政府从财政将资金拨付给政府下属的承担市政工程的平台公司；我项目公司发函给该平台公司，同意其将工程费用直接支付至我司项目相关基础设施、公建工程的施工单位；该平台公司根据我司函件要求付款。 启示： 1，溢价处理是难题，要尽量避免巨额溢价的产生； 2，返还的具体程序，应灵活多变，应多与政府沟通确定合理的返还方式。 五：分期付款、分割办证的风险
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