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十四、十五世纪农奴制解体过程中，英国新兴的资产阶级和新贵族通过暴力把农民从土地上赶走，强占农民份地及公有地，剥夺农民的土地使用权和所有权，限制或取消原有的共同耕地权和畜牧权，把强占的土地圈起来，变成了私有的大牧场，大农场。这就是英国的圈地运动。 曾几何时，国内企业也流行起了“圈地”，但他们的“圈地”和英国的“圈地”概念不一样。英国的土地是私有的，他们强占农民的土地，侵犯了农民的利益。而国内的企业“圈地”有何不同？让我们渐渐打开其中的奥秘，理解企业“圈地”的悲欢。 我国的土地分为国有和集体所有两种，90年代初，房地产行业作为支柱产业迅速崛起，原有的住房分配制度改革，福利分房改为货币分房，房贷开启了个人购买商品房的时代。商品房经济推动了城市化的进程，从1978年的17.9%到2017年的58.52%，城市化也渐渐演变成新型城镇化，在2016年7月国家发改委和住建部联合发文提出要建设1000个特色小镇之后，全国的特色小镇掀起了一股高潮。随之，各路资本以特色小镇之名与地方政府签订区域开发合作协议，从而，“圈地”成为”产业地产“的代名词渐渐兴起。在这轮圈地过程中，我们可以窥见很多乱象，也期待引发社会各界的思考，以正确地视角看待新型城镇化。 一、”圈地“动机不纯 地产商圈地，犹如项庄舞剑、意在沛公。目前，国内最大的产业地产商属于“诚心正意”做产业的良心企业。其商业模式以“落地投” 住宅滚动开发，土地还是地方政府的，地方政府授予其特许经营权实施规划，基础建设，公建配套，以及招商引资等。在华夏幸福的模式中，华夏幸福的孔雀城是用来回“现金流”的，确保区域开发的现金流充足，招商引资的“落地投”恰恰是华夏幸福的盈利点。 华夏幸福这种代政府运营开发区域经济的模式也称为“PPP模式”，堪称国内标杆示范。 这种模式的好处有三个，一是华夏幸福为政府垫资，可以缩短区域开发周期。很多地方政府财政刚开始缺钱，主要是区域经济还没有被开发出来，缺乏区域规划，基础设施不完备，区域处于自给自足的自然发展状态，华夏幸福前期垫资，可以在短期内提升区域形象，从而提升区域内物业价值。例如，河南武陟县，华夏幸福开发20多平方公里，短短几个月投入资金，迅速打造出改变武陟县形象的新城，其建设的住宅很快售罄，产业导入自然加快。 二是华夏幸福作为一个民营上市企业，可以以高薪聘用高端人才，很多地方政府在区域开发启动前期缺乏高端人才，华夏幸福这种大民企可以弥补体制内人才缺乏的不足。三是地方长官的安全，现在权力也是风险，地方开发权握在地方政府手里有寻租的可能，地方政府领导找到放心的区域开发商，等于是好闺女嫁了一个好女婿，通过一部分区域经济发展带动周边经济。 当然，任何事物都有两面性，华夏幸福出名后，很多企业都想学习华夏幸福的模式，但毕竟华夏幸福的企业基因是产业地产，他们在产业新城这个领域走了十几年，要赶上华夏幸福谈何容易。 但随着“房住不炒”的主基调确定后，地产商拿地的途径越来越窄，以“产业”兑换住宅土地的圈地方式开始流行起来，很多房地产商不待见的实体企业发现，他们出面和地方政府谈“捆绑用地”的筹码要比地产企业更大。 于是地产企业纷纷和一些实体企业签订战略合作协议，地产企业要的是住宅用地，实体企业要的是免费的甚至是低价资产，甚至是利益分享。 这些因“圈地”而联盟的合作动机是不纯的。有些地方协议签了，很长时间也不见企业动土动工。显然，他们是为了屯地。 二、”圈地商“实力不行 动机不纯是当下“圈地”的一种，更可悲的是不顾一切的“跟风”，如果开发商取地是预见住宅用地的盈利能力，能考虑回报的。开发商拿地时，起码还能测算一下回报。 而有些暴发户圈地则更有一番意味。有一次受人邀请去帮助一个企业家策划一块地。他签的合同范围是100多平方公里，该企业家貌似有钱，据称以前是开矿的，实际上他也明说，他圈地的目的是为了圈钱，想借助一些可能的途径找几家合作开发。他们找了一家规划公司做了一个规划，凭借他的地方政府关系，轻易圈到了这么大一块地。只是领导变了，现任领导不认前任的帐，要求废除协议，除非他找到好的开发公司。 该暴发户的现象不是个例，2016年年中，发改委住建部联合发文要打造1000个特色小镇，各路神仙各显身手，纷纷杀入特色小镇，造成了很多乱象。 这种没有实力的企业圈地靠的是社会关系，只是“地”在手中没有动起来，变成了地方政府的一个累赘。 三、圈地商的能力不足 没实力如果有能力，这样的企业也是对地方政府有贡献。只是明显看到很多人是门外汉，也许大家觉得当个地方领导太容易了，很多基金也纷纷倾轧进入“特色小镇”，很多基金的目标也是华夏幸福，所以一度华夏幸福的员工很热门，然而华夏幸福的员工不能代表华夏幸福的“能力”，华夏幸福具备区域开发的体系和能力，从研发，策划，规划，建设，开发，运营都具备了“区域开发的综合能力”。 我曾在金融公司当过高管，社会闲置资金募集后再投入产业的方式没错，错在这些金融公司并不具备“产业”能力。而且，缺乏管理能力。 之前也接触了不少基金，他们在财力上是依靠社会资金募集到了，但他们缺乏团队，基金负责人不懂产业，不懂区域，只会算数字，根本不具备区域开发的综合能力。很快，一些基金被一个个运营不善的项目拖累爆雷了。 毕竟，基金是有成本的，而且很多基金的成本并不低。遇到综合性开发的项目，没有操盘综合能力只能说是竹篮子打水一场空。 后来，这些基金公司也学乖了，自己瞎投还不如跟投，现在地产企业融资难，基金就给地产公司配资，回报率很高，但增加了双方的风险。 区域开发的综合能力不只是现有企业的共性问题，产业新城、特色小镇原来是地方政府的责任和权利，后期社会化运营是由企业来承担政府原有的区域经济行为，大部分企业并不具备这类能力，这种能力不是一朝一夕能形成的。 四、”圈地商“的耐力不够 房地产商的高周转、高回报注定了企业的商业逻辑和商业行为。房地产商拿地后开发卖房很容易就可以取得丰厚的回报。 相对于产业运营来说，房地产的回报既快又高，而且不用花大心思。这种近视眼造成很多开发商不愿意与产业沾边。目前能够专心致力于产业的地产企业包括“联东”集团，“万达”集团等。联东属于“工业地产”，万达属于“商业地产”。这些企业的模式也类似产业 住宅，属于产业地产的模式。 也正是这种短视的心态，导致各地普遍缺少运营商。一方面是招商难，经济下行压力下，很多行业发展前景不是很理想，要纯靠政策招商推动发展已经到了瓶颈期;另一方面是回报慢，比起其他行业来看，住宅是最赚钱的行业。 不仅是短视心态造成的开发商普遍存在地点短期行为，更主要的是企业开发区域所形成的资金成本压力。 由于民营企业的资金成本普遍高，区域开发的资金需求量又很大，民营企业要“求生存”，大多数企业依赖于土地的快速回报，因而不敢依赖于运营收入。 相对国外的产业基金，可以使得固定资产社会化持有，而且资金成本也低，这样也就可以降低企业的运营成本，由短期转向长期。 结语： 综上所述，在区域开发混沌的现状下，各方都在寻求博弈，而目前城市地块的指标是天花板，旧城改造对地产商是个机会，但其高昂的成本铸就了行业门槛。乡村振兴是国家战略，但如何实现城乡要素的双向流动是难题，对于产业地产来说也是一个重大的机会。 在乡村（城区之外）的区域开发主要参与者有地方政府，开发建设平台公司，各类企业，地产商等。 在这个博弈局中，最大的成本是固定资产投资，最大的困难是起步阶段，这需要构建顶层设计，从共赢的角度出发，借助资产，资本，智慧的力量，共同推动区域开发，而不是“圈地”、屯地。这方面我曾设计过一些模型，有兴趣的朋友可以探讨交流。
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