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熬过房地产寒冬的秘籍,可能就差这个“车库宝典”

2019-04-03  王伟朝

导读:

地产行业的寒冬尚未结束,“房产税”又暗流涌动。面临当下瞬息万变的形势,唯有不断研法技艺,挖掘产品竞争力,提升自我降本增效的能力,才能在下一个春天中蓬勃发展!

众所周知,地库成本占整个项目的建安成本约30%,所以对于地库成本控制显得尤为重要!保利是个不断追求产品研法的公司,在保证使用品质的前提下,优化地库设计,合理分配成本,科学控制房价是近期来保利发展技术研发的一个重要方向。
在总部品质车库设计管控强制性条文的指导下,保利发展河南公司技术部邀请专业地库优化团队,一同对近期几个住宅项目进行地库设计优化,严控单车指标,提高地库净高,成功实现项目的降本增效,提高了项目品质。下面与小伙伴们一同分享在实际操刀过程中的关键控制点。

四大降本攻略:

严控成本,打造降本中的“九阴真经”

降本攻略1:

灵活布局停车方式,打好设计基础。

郑州杓袁项目地下车库方案图  

许昌堂悦项目地下车库方案图

在郑州杓袁项目、许昌堂悦项目中,通过灵活布局停车方式,在现有场地的条件下大大提升了地库停车效率。

细部处理1:灵活调整停车方向

当楼间距不符合模数,可通过调整停车方向以实现灵活布局。在示意区域中,方案二通过调整停车方向,较方案一增加了13个车位。

方案一

方案二

细部处理2:设置夹层,控制总面积

优化上部主楼剪力墙,利用主楼下部空间穿插车位,控制地库总建筑面积。

剪力墙优化 /设置夹层

降本攻略2:

减少无效空间,压缩地库水分。

洛阳林语溪项目原方案

洛阳林语溪项目优化方案

通过压缩无效面积,在不减少赠送面积、车位数量的前提下,地下室总面积由4.57万平方米降至4.26万平方米,释放成本约900万(地下综合成本按3000元/平方米计算)。

细部处理:压缩周边无效空间

挤压主楼周边无效空间,从而将主楼与地库脱开,减少地库总建筑面积的同时,可以降低主楼埋深。

优化前

优化后

降本攻略3:

优选站房位置,充分利用空间。

当站房设置在车库内,布局时必须车位车道一同占用,避免占用过多的有效车位。

许昌保利堂悦地下车库方案图

细部处理1:利用主楼下部空间

利用地库主楼下部空间设置消防泵房及水池,消防泵房仅在发生火灾时启动,平时使用不会给业主带来噪音。

细部处理2:利用地库无效空间

利用地库无效空间或住宅山墙面设置地库配电房,通常配电房顶板会高于地库顶板或覆土面300mm~500mm。地库配电房设置在山墙面方便主楼内部进出管线的需求,同时也有利于小区地面景观的打造。


降本攻略4:

协调人防设计,减少地库损耗。

充分利用主楼下部空间作为人防区域,从而提升停车效率,增加可售车位数量。

许昌保利堂悦地下车库方案图

细部处理:协调人防口部设置

人防口部设置在主楼内,减少人防因素对车位的损伤,平均一个人防单元(以二等人员掩蔽为参考)设置的口部面积约200平米,可节省因设置口部损失的车位数量,约7辆车。

总结:

经过上述手法,有效控制了单车指标,降低了无效成本,许昌堂悦项目、郑州杓袁项目停车指标均控制在33㎡/辆。公式:(机动车库+塔楼区+设备用房)/地下规划停车数(含人防)。

较常规35㎡/辆的单车指标,若按10万平米的项目,地下室约3万平米,则每个地下室约可减少建设2500平米地下室,节省综合造价约750万。

三大增效攻略:

提升车库品质,打造高品质地库的“九阳神功”

增效攻略1:

加入BIM设计,优化管线综合。

郑州北龙湖项目(净高分析图)

在设计过程中,合理优化设备管线的路由,保证车道上方没有大型管线的排布,非常重要。通过BIM的可视化设计,可以充分减少管线之间互相占用的空间,从而提升库内空间净高,确保主车道上方2700~2900的净高。

地下车库车道净高控制图

示意图片:分类型控制地下车库车道净高

后期项目进入到施工阶段时,BIM的可视化交付成果也能进一步提升现场的施工质量,优化施工周期,最大程度前期的设计效果。

运用BIM技术指导地下车库设备管线施工

运用BIM技术指导施工后的还原效果

增效手法2:

关注重要节点,关注归家动线。

读懂业主的心理需求非常重要,为他们营造一个富有仪式感的归家动线,最大程度上满足业主的心理。

通过拆分地下空间,可以在北龙湖地库中营造出“五重入户”的归家仪式感,同时在每一项体验中注入更多的文化元素。

第一重入户:品质坡道

地库坡道是业主每天必行的空间,坡道给予业主的第一印象体现了整个地库的品质。穿行在高品质坡道之中,第一重入户体验就充满了高端的感受。

营造高端的品质坡道

第二重入户:营造品质感地库玄关空间

通过在停车场和坡道入口之间增设地库玄关,进一步丰富地下空间的层次感,给业主移步换景一般的视觉体验。归家动线不再是单调的场景,目及之处都充满精致的景观。同时,地库玄关的对景墙也可以设置项目的logo和温馨提示,每个细节都让业主感受到关怀备至。


地库玄关

第三重入户:打造温馨大气的停车空间

停车位不仅仅是简单地用来停放车辆,也可以是展示业主爱车的空间。温馨的色彩,大气的空间,给业主爱车无微不至的关爱。对于业主来说,车辆在出行路上为其遮风避雨,车库也要为爱车营造一个舒适的家。

停车空间

第四重入户:营造更有仪式感的入户空间

对待地下入户空间,也绝不含糊,在业主每天出入的地下大堂与车库的交接处,增设入户前区,营造双大堂的概念,引入室外园林情景空间,给予业主更好的入户体验。

入户前区

第五重入户:气势非凡的地下大堂

地下大堂无论是材质、空间尺度还是氛围营造都和一层大堂保持统一标准,一体化设计。

入户大堂(图片源于网络)

增效攻略3:

将园林院落空间引入地下,为地库注入文化元素。

车库停车组团和地面空间内园林组团的一一对应关系,将富有中原文化气息的文化元素植入到地下车库,为每一个独立的停车组团赋予:

“月”、“樱”、“棠”、“兰”、“桂”、“影”、“山”的概念,停车位也可以充满传统文化的气息。


营造高端的品质地库

结语:

通过释放地库成本,在市场限价的大环境下,为整个项目优化了成本分配。并运用BIM技术提升库内净高10cm~20cm,由此强化库内空间感受;在重要节点及归家动线重点提升品质细节,保利所追求的就是不断提升每一位保利业主的居住品质。

诚邀地库设计团队:江苏浩森建筑设计有限公司

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