 （图片来源：Accounting & Taxation Services） 前言： 近期因为大选大家对于负扣税政策非常关注。 这里是 4 年前我们分享的一篇内容，或许对于一些朋友还有些帮助，有问题欢迎大家留言交流。 也欢迎大家扫码报名我们的 4 月 11 日晚上 My Home Loan 贷款全解析讲座！ 涵盖 9 个主要趋势主题，包含了 100 多个客户遇到的问题和案例分享。包括现场演示如何通过一个简单贷款结构调整帮您节省 10-20 万贷款利息，包括分享目前市场上的机会和陷阱，为何很多大客户还在继续投资，他们的故事有哪些？ 报名方式文章底部了解。 澳洲负扣税 Negative Gearing 介绍 澳洲是唯一一个施行负扣税（Negative gearing tax return）的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提 — 投资用途。白话就是租出去。为了鼓励房产投资，ATO 税务局把个人房屋出租当成了一种会产生 assessable income 中文叫“可纳税收入”的小生意（投资），而这种小生意通常都是“亏”的。 前面不是还说 ROI（投资回报）很高吗？怎么就亏了呢？所以说这是鼓励性质的，原因很简单。大家知道，会计有一个原则叫 accrual accounting，中文叫“权责发生制”是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。大概的意思就是账面上把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候购买者并不会考虑到这些账面上的折旧。 举个例子，今年你的工资是 8 万，发下来的时候就只剩下 $62,453了，因为老板帮你向政府上了税。 计算如下，交给澳洲政府 $17,547 =（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19% 假设去年，你恰好买了个 60 万的新房子，第一年折旧在 $18,000 左右。在租房这个投资上，你的其他有形支出还包括 council rate 市政管理费，water rate 水费，strata 物业管理，interest 利息等，收入是 rent 租金。一切按保守计算，ROI 投资回收率 = 5.2%。 收入 -支出= $600*52（一年的租金）- 5.5%*$480,000（贷款 80% 的平均年利息）-500（water rate 水费）-1200（strata 物业费）-600（council rate 市政管理费）≈ 0那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000，接下来重新计算今年的taxliability 纳税义务了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的 taxible income 可纳税收入变成了 $62000（80,000-18,000），实际应该向政府上交税额 $11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。 可是已经交上去了 $17,547 怎么办啊？要回来不就是了，给 ATO（Australian Taxation Office 澳大利亚税务局）交个申请上去，不算房价涨了 7%-10%，今年又因为房子多拿回来 $5,850。 由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到 $200,000 在本套房产上的年退税额将是 $8,100。也因此医生、律师、IT 等高收入者，帐下都会有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。 银行也是针对于高收入人群，比如会计师、律师、医生等 Professionals 有特殊的产品，包括 Medical Pro Pack，可以达到 90% LVR 借款无需缴纳 LMI 保险费，可以让这些人士在支付最少的本金情况下拿最大的额度去低税。 负扣税适合你吗？ “负扣税（negative gearing）” 常常被说成是一个帮助你加快财富积累的强有力的工具，能让你少交几千元的税。在房地产投资上，它也是一个经常被误解的概念之一。 所谓的“gearing”，只不过是借钱（borrowing）的意思。当你借钱去投资的时候，无论投资收益是正、是负，还是零，你都是在 “gearing”，也就是负债经营的意思。“negative gearing”当然就是你借钱的成本大于你用这笔钱所得到的投资收益，所以事实上你是在赔钱。 （对应的也就是有 Neutral Gearing 和 Positive Gearing） 为什么要做“赔钱买卖”？ “当你进行负扣税投资时，你的收益有可能成倍增长，但同时你的风险也在成倍增加，房价下跌时，你可能会赔个精光。” 许多人要做“negative gearing”这种“赔钱买卖”，是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话，负扣税与养老金供款一样，是唯一可以找到的大笔避税的方法。 财务专家认为，当失业率位于三十年来的最低値，而工资的上涨超过通货膨胀率的时候，负扣税是很诱人的一种方法。 在当下的高利率之下，借钱的成本增加了，不管情愿还是不情愿，许多在物业上投资的人最后都在做“负扣税”。因为借钱的成本在 6% – 8%之间，而物业的收入可能只有5%。这当然就成了负收益了。 如何最大限度地进行“负扣税”？ 如果仅是为了避税而采用“负扣税”的话，在财务上并不是很划算的。其实所谓“负扣税/负债经营”首先应是一种投资策略，节税应该是次要目标。 换言之，你采用所谓“负债经营”，是因为你需要更多的钱来买物业。“负债经营”让你可以只付极少的首期，甚至不付首期就买到物业，你不必用许多年的时间来攒钱买房。 目前有的贷款机构已允许借款人贷 106% 的款，这样你连交印花税和律师费的钱都有了，可以迅速进入物业投资领域。 *过去存在 106% 的贷款，其中包括提供 Line of credit 和 Credit card 额外额度支付印花税和杂费等。目前银行和机构借款最高 cap 在 97% 左右。或通过两套房产投资房 100% LVR 借款达到最佳的扣税目的。 *请和 My Home Loan 我们的房贷经理做详细沟通和讨论。 用负扣税的办法进行投资有可能放大你的所得。假设你用 $130,000 的自有资金买了一份 $150,000 的物业，如果物业的价格涨 10%，你可以有 $15,000 的收益。 如果你用那 $150,000 做抵押，再借 $600,000，并购买一份 $750,000 的物业，如果这份物业的价格同样上涨 10%，你最初的 $130,000 的资金就能为你带来 $75,000 的收益。就算减去 $30,000 的成本，你还是有 $45,000 的凈赚，而不是 $15,000。 风险何在 不过，负扣税是一把双刃剑。在你的收入可以成倍放大的同时，你的损失也可以成倍放大，而且你可以很容易就赔个精光。每个投资者都知道，你所投资的东西的价格可以涨，但也可以落。如果你所投资的物业的价格跌落的话，那你就可能遭受“灭顶之灾”。 比如，你借款 95% 买了一份价格 $400,000 的物业，也就是说你一共借了 $380,000，另外还有印花税等相关开销 $16,000。如果你是在三年前于悉尼买下这份物业的，那么很可能这份物业已经跌价了，只値 $350,000 了。如果你欠银行 $380,000，你的物业却只値 $350,000，这就叫“负资产”。因此，如果你把这房子卖了，你不但将损失你最初付的 $20,000 的首期，也损失了买房时付的 $16,000 的各种费用。 另一个风险就是你买来的用以出租的房子在一段时间内没有租出去。许多人想当然的以为，只要买了房子，就可以用租金来支付每月的供房款。但房子并不是每时每刻都能租出去的。如果你仅仅依赖房租来还供房款的话，这时候就有麻烦了。说不定就得拖欠还款。 不过呢，悉尼的租房市场现在非常火爆，这种风险就已经小得多了。（这是 2014 年的内容，所以目前根据实际市场情况大家要酌情考虑，与经纪人和会计师理财师做好规划和应对风险） 另一个需要考虑的因素是你所买物业的质地。买房就是想有资本收益的，因此必须选择会增値、同时能有良好租金回报的物业。 也就是说，采用负扣税的投资方法有许多风险，而且这并不意味着，你可以不做硏究，躺在床上等着天上掉陷饼了。 负扣税小秘方 负扣税不是为那些动不动就会吓得晕过去的人准备的。但是，如果你能仔细策划，它可以助你致富。以下是一些小秘方： 1. 评估你的财务现状 首先确定你自己的想达到的目标。别因为别人这么做过并成功了，你就盲目模仿。你一定要首先对自己的财务状况做一个仔细的评估，千万别仅仅因为别人这么做过，你就跟着做。一定要寻求专家意见。 2. 做最坏的打算 在做出决定之前，先仔细计算自己的现金流，看一看在最坏的情形下，你的资金是否能支撑下去。 有许多年轻夫妻买了投资物业，这时候两个人都有工作。后来有孩子了，妻子可能不工作了，两份收入变成了一份，结果手头的现金就变得紧巴巴的了。与此同时，孩子也要花钱，这就使经济状况更加紧张。 所以，在做出决定前，一定要多问几个“如果这样，我会怎样”的问题。比如在房子没租出去的时候，你有没有足够的钱供房等等。 3. 买收入保险 进行负扣税投资时还有一个十分重要的需要考虑的因素，那就是在进行负扣税经营的同时，一定要购买收入保险。这样的话，一旦收入上发生什么问题，保险金就是你的保障。 4. 充分了解负扣税的风险和收益 不要轻易相信房产推销员的话。有时候推 销房屋的人只吿诉你负扣税的好处，而不会吿诉你它同时存在的风险。这个行业的管理也不是十分严格。 无论你进行任何投资时，都要同时了解收益和风险两个方面，并十分确定地知道，你为了得到这样的收益而愿意承受这样的风险。在你对风险进行了充分的评估之后，你就不再是盲目地投资了，你的决定是在充分掌握各方面信息的基础之上作出的。你知道哪些因素是没有问题的，同时了解哪些地方是可能出问题的。如果你愿意承担事情不顺利时的后果，那么你就可“大胆地往前走”了。 5. 买投资房时选择只付利息的贷款品种 如果你已有一份按揭，同时还想再借钱投资于股票或物业市场，那你最好借只还利息的贷款。这因这种债务是可以抵税的，同时你不必立即归还本金。 自住房房贷（home loan）是不可抵税的，所以你的钱都应用来还本金。你应该先将你的自住房房贷还清，然后再将你的投资房贷款转成同时归还本金和利息的品种。 6. 购买会带来长期资本收益的优质物业 购买房屋之前，一定要判断好房市周期，这样，你不至于接到“最后一棒”，然后要等许多年才能等到房价再升回来。考虑好增値的可能性有多大，以及你得等多长时间。 7. 请会计师替你退税 退税一般来说并不难，不过，请个专业会计师会确保你不会漏掉该扣税的项目，或犯任何错误。 需要了解各银行的政策，确保拿到更多的借款能力请和我联络！ 总而言之，在采用负扣税策略前必须非常愼重，别觉得你所做的只是到银行去借钱，然后就是等着赚钱了。房市确曾有过那样的机会，即只要进去就会赚，但这样的时候不会持久。 人们需要了解，这是一项长期投资计划，而且也不是解决所有问题的唯一办法。 这今年澳洲主要城市，看起来都是不错的投资时机。如果你能付得起现有利息的话，市场利息很低，同时房产增值和租房市场都很不错。 希望大家在做好功课的情况下，利用好杠杆原理为让自己合理的避税同时实现资本的收益，实现 Wealth Creation。 如果您已经拥有一套自住房产，正考虑购买一套投资房产，我们建议您联系 My Home Loan 的贷款经理，通过合理的计算，让您看到更准确的数字，这套投资房有多少首付可以从自住房中获取，同时投资房贷款中多少比例由租金Cover，多少比例由 ATO 退税抵消，最终自己支付多少的利息？ 或许你会发现，每周实际支付的只需要您从口袋拿出几块或几十块钱。 欢迎您联系 My Home Loan 贷款经理做一个详细的 Loan Health Check。 *Disclaimer: 我们建议客户针对个人情况寻求专业建议，My Home Loan 网站上分享的内容不构成个人建议。 想了解关于更多负扣税内容， 请复制下方链接到浏览器打开 负扣税相关内容 https:///?s=负扣税 为何负扣税如此受关注 https:///opinion/how-negative-gearing-is-important-to-you/ 负扣税的误解 https:///property-investment/confusion-of-negative-gearing/ 联系我们为您选择合适贷款产品 关于房产估价何去何从，是否可以从现有房产中拿出资金进行投资，银行估价的十大秘密， 请扫码报名我们 4 月 11 日讲座！ It's never too early to chat to a My Home Loan Broker! 与我们的贷款经纪沟通了解信息，任何时候都是好的时机！ 最终极的贷款指南就是给我们一通电话 在银行不断收紧贷款政策的今天，将来也会有越来越多的人接受一些 non-bank lender，而市场上有那么多的银行，机构和产品，小伙伴你真的可以比 broker 更了解所有的产品和信息？ Thousands of home loans, we pick the right one for you. 如果你要花那么多时间自己去各个银行机构学习不同的政策和产品，何不找一个专业的 broker 经纪人告诉你所有的信息，帮助你选择最合适的产品呢！而我们，就在你的身边。 联系我们吧，您身边的贷款专家！ |
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