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关键词 公平原则 诚实信用原则 非集体经济组织成员 宅基地 法律、法规强制性规定 裁判要点 农村宅基地上的房屋买卖虽不是普遍现象，但也位数不少，而根据我国现行的法律、法规的规定，非本村集体经济组织成员为购买本村宅基 地上的房屋与本村集体经济组织成员签订的房屋买卖合同系无效合同。依据该规定，当诉争房屋因房屋拆迁补偿等原因出现较大增值利益时，出卖宅基地房屋的一方 往往会违背诚实信用原则主张合同无效、索要房屋获得利益，导致买房利益受损。本案就如何在不违反法律、法规的前提下，适用公平原则平衡卖方与买方的利益， 从而谴责违背诚实信用原则的行为，作出了一些探讨。 相关法条 《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条 案件索引 （2013）威环民初字第2582号 基本案情 原告（反诉被告）张华军（身份证号：370632195602077030），男，1956年2月7日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区草庙子供销社29号。 委托代理人安群昌，山东东方未来律师事务所律师。 被告(反诉原告)马德胜（身份证号：222403196611084815），男，1966年11月8日出生，汉族，户籍所在地吉林省敦化市秋梨沟镇横道河子村一组，住威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村。 委托代理人刘晓蕾，山东光威律师事务所律师。 原告（反诉被告）张华军与被告(反诉原告)马德胜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张华军及其委托代理人安群昌、被告(反诉原告)马德胜及其委托代理人刘晓蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张华军诉称，2001年6月，原告将自己所有的位于威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村的房屋以7 500元的价格卖给被告。因被告系外地户口，不是北大疃村集体经济组织成员，原、被告的房屋买卖行为违反了法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖 协议无效。根据《合同法》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告诉至法院请求依法确认原、被告之间的房屋买卖协议无效；判令被 告返还房屋并拆除修缮部分；诉讼费用由被告承担。 被告马德胜答辩并反诉称，我方认为房屋买卖合同无效，但是原告的诉讼请求违背了诚实信用的原则，其应返还我方购房款7 500元，同时还应当按照诉争房屋的增值部分给予被告补偿。被告对诉争房屋进行过装修、维修以及扩建，这部分损失原告应予补偿。我方反诉原告返还购房款7 500元；原告支付我方房屋增值部分的90%约27万元及房屋的修缮、装修、扩建款2万元。 经审理查明，1999年12月23日，原、被告签订房屋买卖合同，原告将位于威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村的69号房屋 （房产证号：文房证字第0276434号）出售给被告，价款7 500元。被告购买房屋后，于2004年2月陆续对房屋进行了装修和修缮。经威海天勤工程咨询管理有限公司鉴定，房屋的装修修缮价值为土建3 610.27元、装饰7 390.17元、修缮9 793.81元、水暖安装3 637.60元，共计24 431.85元。其中的土建部分系被告在诉争房屋门前所盖的杂物室，属违法建筑，原告不主张该杂物室的所有权。2014年4月21日，被告马德胜与威海临 港经济技术开发区草庙子镇北大疃村村民委员会签订补偿协议，约定：被告采取产权调换的方式，按照诉争房屋141的面积置换80-90平方米的楼房一套，搬 迁费1 200元，自行搬家奖励500元，规定时间内签订合同奖励3 000元，规定时间内抓阄奖励5 000元，规定时间内腾空房屋奖励6 000元。因拆迁安置房屋并未建成，本案诉争房屋并未被拆除，仍由被告居住使用，房屋补偿利益亦未发放给被拆迁人。 另查明，威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村房屋拆迁安置补偿按照每平方米2 200元补偿房屋差价。 上述事实,有原、被告的庭审陈述、房产证、房契、补偿协议书及财产价值鉴定书等在案证实。 裁判结果 一、原告张华军与被告马德胜于1999年12月23日签订的关于威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村69号房屋（房产证号：文房证字第0276434号）买卖合同无效。 二、被告马德胜将威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村69号房屋（房产证号：文房证字第0276434号）返还原告张华军。 三、原告张华军返还被告马德胜购房款7 500元。 四、原告张华军支付被告马德胜房屋增值补偿款257 295元。 五、原告张华军支付被告马德胜房屋装修补偿款15 000元。 上述第二、三、四、五项确定的返还、给付义务，于本判决生效之日起三十日内履行。 案件受理费550元及反诉费275元，原告张华军承担412.5元，被告马德胜承担412.5元。 裁判理由 本院认为，宅基地关系到农民的基本居住条件，而农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，所以我国法律禁止非本村集体经济组织成 员购买本村的房屋。被告并非威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村集体经济组织成员，其与原告签订的房屋买卖合同，因违反法律强制性规定，应属无效合 同，故原告主张合同无效，于法有据，应予支持。被告作为房屋的居住使用人虽已与威海临港经济技术开发区草庙子镇北大疃村民委员会签订了房屋拆迁安置补偿协 议书，但诉争房屋并未被拆迁，仍由被告继续居住使用，故原告请求被告返还房屋，于法有据，但原告应返还被告购房款7 500元。被告购买原告房屋后，已在诉争房屋居住达十四年之久，被告反诉主张分割增值部分，符合公平原则，对被告反诉请求的合理部分，应予支持。本院认 为，参照房屋拆迁安置补偿合同每平方米补偿2 200元的约定计算房屋的现价值310 200元，增值302 700元，原告应支付被告增值部分的85%计257 295元。 被告购买诉争房屋后对诉争房屋进行了增建及装修，除土建部分因属违法建筑，本院不予处理，其他部分若恢复原状则不利于物的合理有效 利用，故原告诉讼中主张被告拆除其对房屋的增建及装修部分，于法无据，本院不予支持。经威海天勤工程咨询管理公司鉴定，被告对房屋装饰、修缮及水暖安装的 价值为20 821.15元，因被告系陆续对房屋装修，原、被告均无证据证明具体的装修时间，考虑到装修部分的折旧，本院认为，原告应补偿被告15 000元装修款为宜 案例注解 农村房屋买卖合同签订时，买卖双方对房屋价值自然作出了评估，双方签订合同确系真实意思表示，法律本应维护这种平等交易关系，但因 涉及到集体土地的管理问题，故法律、法规对非同一集体经济组织成员之间对宅基地上房屋的买卖行为作出了禁止性规定，从而导致买卖双方真实的意思表示出现了 “不真实”的结果。虽然法律、法规作出了禁止性的规定，但实际上，农村从未杜绝过此种交易行为。当作为交易标的物的房屋未出现价值的巨大波动时，买卖双方 即使已知道买卖合同因违法了法律、法规的禁止性规定而不能得到法律的肯定与支持，也不主动去主张合同无效。但当拆迁补偿等导致房屋价值巨大变化的情形出现 时，利益均衡被打破，在利益面前，卖方往往不再考虑诚实信用原则，更何况法律、法规的禁止性规定给了他们抛弃诚实信用原则的“信仰”，所以农村房屋拆迁补 偿往往导致大量主张房屋买卖合同无效案件的产生。法院在审理此类案件时，如果仅仅局限于法律、法规的僵化性规定，不考虑维护民法的公平原则及诚实信用原 则，那么轻则导致判决结果有所偏颇，重则导致当事人对法官失去信任、对法律失去信心，从而激化矛盾，甚至出现冲击法官、法院的情形。为此，我院在审理此类 案件过程中，逐渐探索出一条既不违反法律、法规的强制性规定，也尽力维护了民法的公平原则及诚实信用原则的审判方式。 首先，确定房屋买卖合同无效，买方有义务将房屋返还给卖方，从而维护法律、法规的权威性及公信力。 其次，卖方收回房屋后，除返还买房购房款并补偿买房对房屋的装修及增建外，还应针对房屋的增值利益(可以参考房屋的拆迁补偿利益) 根据房屋出售时间的长短按照一定的比例返还卖方。一般来说，5年以内，返还50%-60%；5-10年，返还60%-80%；10年以上,返还80%- 90%。 |
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