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这两天，郑州最高温度要达到15度以上。 春，来了！ 郑州人纷纷脱去沉重的棉袄，换上轻松的运动衣，逃出沉闷已久的室内，纷纷踏入售楼部，加入了新年新的觅房大军——这是一场新的嗅蜜行为艺术！ 又到了买房的季节！ 从2016到2019，三年了。很多人担心，3年前7月份开始的涨价潮会不会成为一个轮回——在忐忑中，各自进行自己的思想博弈。是啊，距离2019年7月份还有3、4、5、6四个月。 有备无患。 当风来的时候，你要稳、准、狠地去下手。而，更正确的姿势是：在风没来前，你才应该储备【房筹】。 来吧，来吧。 东哥慷慨解囊，给你郑州全貌白名单，一份郑州2019楼盘漫游指南！ 【一】 买房基本功：看天 很多人买房，不管是自住还是投资，只盯着细节，而不看天——天是大局。 什么是大局？大局就是郑州的整体空间。比如，上图。 郑州整体上城市空间分为：主城区、航空城、新城区、外围组团。 1、主城区：基本就是郑州的五环内（暂定西绕城、南绕城高速是西五环和南五环——虽然在官方上来讲他不是）。 PS:白沙组团和经开区国际物流园区组团也是主城区。 2、航空城：这个我们都懂的。就是之前的航空港组团。目前航空港只是管委会，在行政编制上需要慢慢落位。这就出现了有航空港组团的部分楼盘可以不限购的情况，因为是暂时属于开封尉氏的地。从理论上，他是在航空港范围。这个毋庸置疑。 3、新城区：新城区主要是指荥阳上街西部新城区，中牟东部新城区——包含绿博组团、中牟新区组团、雁鸣湖组团和官渡组团。 4、外围组团：主要指的是巩义、登封、新密、新郑市区房地产市场。暂时，除了文旅房地产市场，其他还是区域性市场。 好了，你明白上面，你才可以买房。否则，你就是盲人摸象。 再说说组团的概念： 很多人，连组团的概念都不知道，以为是【组成拼团买房】，你以为是美团啊。 组团也就是片区的意思，一个版块。 按东哥的研究模式，郑州房地产市场暂分为42+1组团。这个1指的是黄河北的平原新区组团。 请你仔细看图。 【二】明白你的目的 当你买房前，你一定要先问自己一句： 我买房的目的是干嘛的？ 核心的最根本的就是：自住？投资？ 你一定要有个主心骨先。 没有主心骨，你就很麻烦。你不知道你这个行为的目的。 没有目的，就没有标准，就没有方向。 有了标准，你才有战略，才有战术。才知道自己要什么，不要什么。 有时，同一个时间，同一个楼盘，你【自住】和【投资】的目的不同，也许结论就截然相反。 你东哥曾经并且一直说过：这个世界哪有对与错。有了标准，才有对与错。 在这样的基础之上，你才能理解东哥的第二句话： 一切不以投资为目的和准则的自住购房行为都是耍流氓！ 【三】买房前的认知准备 当你决定在郑州买房的时候，你第一时间想的是什么？ 1、你得先明白你自己有多少钱。 比如，如果以均价1.45万/平米为参考值，以89平米小三房为标准，总价就得约130万。以30%首付计算，首付款就得40万。 当你首付没有40万时，第一：缩减购房户型面积；第二：降低买房价格标准。比如，1.3W的、1.2W的、1w的、8500的。 但你一定要明白：一分价钱一分货，买家没有卖家精。 笋盘，不是那么好淘的。 2、你得确立区域。 假设以老城区为中心，东——西——南——北，你准备买哪里？ 比如，很多周口人、许昌人喜欢买南边，洛阳人、三门峡人、焦作人喜欢买西边，新乡人、安阳人喜欢买北边，开封人、商丘人喜欢买东边。这是基本的地缘认知——回家方便。 我不赞同这种逻辑。 请你的思维放大一点。 我认为一切的购房行为，你的出发点不应该是离老家的远近，而是你的需求。 如果你是自住，你必须考虑你现在和未来可能的工作地点和就业机会可能地，考虑上下班的公共交通距离关系、汽车通行距离关系（包括堵车）、考虑你媳妇（老公）和你的上班距离关系——就算你是自由职业者，你也得考虑交通、社交、商业交往合作伙伴的距离。比如，很多公司的选址，因为堵车等因素，合作伙伴就不愿意去洽谈和商务饭局。 如果你是投资，更不能以自己的需求为原则。而要考虑别人——接盘者！ 在过去，大部分投资者犯的最大的错误就是这个——以自我为中心，而不是以别人需求为考虑出发点。 好了，开始看房！东西南北中。 1、中：指的是老城区，也就是老三环范围内。由北三环、西三环、南三环、中州大道所组成的区域。 2、北区主要指的是北三环以北、江山路以东、黄河以南、中州大道以西区域； 3、西区主要是京广快速路以西，包含传统的【西郊】、五龙口区域、常西湖新区、中原新区、高新区。广泛的大西区也包含荥阳、上街。 4、西南区域主要是包含常庄水库区域、二七新区西部区域、常西湖新区南部区域、贾峪洞林湖组团及更远的新密白寨区域。 5、南区主要是指二七新区组团、管南新区组团，更包括南龙湖组团、孟庄组团。更宽泛的南区还包括薛店郭店组团、曲梁组团、新郑新区组团。 6、航空港组团是个独立的市场。范围很清晰。 7、东南区域主要指的是滨河国际新城组团和国际物流园区组团。 8、东区，主要指的是老郑东新区，以及延伸出来的北龙湖组团、老经开区组团、杨金组团、白沙组团、绿博组团、雁鸣湖组团等。这是大东区的概念。 整体的房价参考值如下图： 从这个图可以看出，郑州房价标志性地理线为： 中州大道！ 以东贵，在20000以上。 以西，基本在20000以下。 而过了东四环——京港澳高速，又向下蔓延。 目前，杨金和老经开区积极在向20000进军。但，20000这个坎儿，不好过。 【四】楼盘漫游 1、中区 这个范围，就是传统的所谓【打死不出三环外】的三环内——除了老郑东。 这里，是15年前郑州的全部。也是目前郑州的成熟区域：配套好、老城区、有历史有内涵、有学校有商业。 但是，随之而来的就是相对的旧和堵。 2019年开春后，政府也在开展轰轰烈烈的老城区精细化管理工作，整体面貌在慢慢改观。 在这里，主要是金水区、中原区、二七区、管城区的地界儿。 这个范围，也是郑州二手房最活跃的区域，二手房房价普遍在1w—2w之间。超过2w的，要么是传统豪宅，要么是王者学区房。 目前，老城区新房供应较少，品质楼盘更少。 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（22个） 万科美景世玠、泉舜上城、旭瑞和昌花漾里、谦祥福晟兴隆城、亚新美好城邦、融创金林金水府、鑫苑金水观城、东润泰和、郑地新港华苑、长江一号、亚星盛世、盛世卧龙城、和昌湾景国际、金水世纪城、郑地璞园、阳光城丽景公馆、富力建业五龙新城、保利心语、鑫苑国际新城、世茂云尚城、盛澳金尊府、奥兰和园。 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（10个） 嘉里中心、豫发豫园、万科岳砦地块、名门橙邦、电建洺悦府、恒大经贸中心、星河地产二砂项目、正商旮旯王项目、光明地产小赵砦项目、腾威城 2、北区 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（27个） 绿地璀璨天城、名门翠园、美景美境、瀚海思念城、泰山誉景、融创中原大观、锦艺四季城、锦艺金水湾、融创大河宸院二期、融创中原宸院、正商家河家、美景麟起城、万科天伦紫台、万科民安云城、天伦庄园、碧源月湖、中海湖滨世家、迎宾路3号、建业花园里、正弘府、和昌林与城、碧桂园天澜一号院、正商林语溪岸、思念果岭社区、碧桂园思念翡翠城、正商河峪洲、融信江湾城 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（11个） 万科民安江山府、远洋老鸦陈项目、美盛教育港湾、旭瑞和昌优地地块、润丰大都会地块、瀚宇张家村地块、保利海德公园、融创瓏府后期地块、绿都地产新地块项目、裕华新项目、当代地产新项目。 3、西区： 高新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（15个） 保利文化广场、金科城、谦祥钱隆城、碧桂园西湖、恒大城、东原阅城、华润悦景湾、中海万锦熙岸、万科城七期、荣盛祝福花语水岸、万科美景橙果、大正水晶森林、朗悦公园府、裕华满园、公园道一号。 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（7个） 康桥悦溪园、美的置业高新新区地块、金辉高新新区地块、正商高新新区地块、电建高新新区地块、中建高新新区地块、融信朗悦学院府。 常西湖新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（4个） 融信奥体世纪、世茂璀璨熙湖、汇泉景悦城、华瑞紫韵城。 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（5个） 金科贾鲁小镇、恒大刁沟地块、名门西岗地块、中晟上宾城、融侨中晟悦城。 中原新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（2个） 永威西郡、汇泉西悦城 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（2个） 康桥九溪云樾、中原华侨城地块 马寨尖岗组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（1个） 招商公园1872 洞林湖贾峪组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（3个） 新田城、恒大山水城、福晟南山府 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（3个） 万科地块、东原地块、盛润地块 4、南城 二七新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（9个） 亚星金运外滩、亚星锦绣山河、泰宏建业国际城、万科大都会、融侨悦澜庭、旭辉正荣首府、昌建君悦府、盛润运河城、绿地城 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（4个） 二七华侨城项目、金地新地块、亚新美好书苑、鑫苑新地块 管南新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（6个） 绿都澜湾、永威城、融创城、富田城九鼎公馆、绿地公园城、中岳俪景湾 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（5个） 绿都宇通地块、康桥柴郭地块、名门地块、碧桂园南曹地块、豫发储备地块 南龙湖组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（16个） 龙湖天宸原著、正商兰庭华府、雅居乐天域、康桥那云溪、华南城中园、龙湖锦艺城、城南正荣府、远洋风景、碧桂园双湖城、郑州孔雀城、观澜郡、永丰乐城、悦府海棠、恒基水榭华城、正商红河谷、浩创梧桐花语。 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（4个） 正商9#地块、正商10#地块、美盛华商汇地块、正商红河左岸 新郑新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（8个） 恒大悦龙湾、佳兆业悦峰、金科御府、招商轩辕华府、正商公主湖、新郑碧桂园、轩辕湖壹号、正弘新城 5、航空港 北港组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（22个） 永威南樾、正弘中央公园、万科美景魅力之城、安纳西庄园、豫发白鹭源春晓、豫发国园玖号院、中建森林上郡 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（8个） 融创空港宸院、蔚来云城、兴港和昌云著、正商滨河华府、中建滨水苑、兴港和园、兴港星河城、豫发拾柒号院 南港组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（3个） 瀚海航城、和昌盛世城邦、绿地香湖湾 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（8个） 招商公园与湖、永威望湖郡、远洋南港地块、航程天地南港地块、建业南港地块、赞丰地产南港地块、浩创梧桐华府、招商航空港新地块 6、东南区： 滨河国际新城组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（7个） 康桥悦蓉园、信保春风十里、海马青风公园、中海万锦公馆、融侨府、亚新海棠公馆、拓丰祥和居 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（9个） 金辉滨河云著、电建泷悦华庭、康桥美庐湾、中建观湖国际、金地滨河风华、电建新地块、绿城新地块、中海天悦府、海马青风公园二期 国际物流园区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（5个） 万科溪望、碧桂园峯景、金地名悦、九龙新城、碧桂园翡翠湾 7、东区： 1、老郑东新区组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（6个） 英地金台府邸、建业半英里、建业天筑、海马公园、润城时光里、英协生生银河居 2、北龙湖组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（19个） 融创中原壹号院、金茂府、永威上和院、正弘臻、荣盛华府、雅居乐御宾府、碧桂园豫府、康桥诸子庐、名门樾府、中海九号公馆、正商珑水上境、正商丰华上境、正商善水上境、恒大悦龙台、中建柒号院、豫农金领九如意、亚新茉莉公馆、保利壠熙、碧源荣府 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（8个） 永威上和琚、建业24#地块、建业27#地块、正商祯瑞上境、鲁能公馆二期、佳田美林上苑、海马青风公馆、中粮龙湖北里 3、龙子湖组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（5个） 万向湖畔晓风、鼎天东尚、水之郡、广电天韵、泰宏阳光和苑 4、高铁东广场组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（3个） 未来华庭、瀚海晴宇、碧桂园天琴湾 5、老经开组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（7个） 碧桂园天玺、碧桂园天悦、阳光城檀悦、华润紫云府、富田九鼎世家、金沙湖高尔夫观邸、正商汇航佳苑、 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（1个） 绿城诚园 6、白沙组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（12个） 星联御象湖、星联湾、象湖壹号、郑地美景东望、永威森林花语、亚新紫藤公馆、吉地澜花语、蓝城玫瑰园、东润城、格林上东、蓝城诚园、瀚海观象 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（8个） 碧桂园象苑、星联岚溪府、中州东晟中心、汇泉东悦城、福晟储备地块、汉锦华庭、碧桂园生态城、郑东华府 7、绿博组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（12个） 名门紫园、康桥香溪郡、亚新美好艺境、亚新美好香颂、永威上和郡、融创观澜一号、万科兰乔圣菲、普罗理想国、建业电影小镇之橙园、碧桂园中央公园、金科天籁城、金科博翠书院小镇 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（3个） 建业新筑、康桥香溪里、远洋万和四季 8、雁鸣湖组团： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（5个） 绿地香颂、万科长基云庐、长基雁月湾、永威上和府、正商双湖湾 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（5个） 绿都雁鸣叙、郑东康桥林溪湾、深圳永实地块、新东润储备地块、建业储备地块 9.杨金片区： 2019年，目前可供买的住宅楼盘名单有：（22个） 康桥东麓园、鸿园、瀚海尔湾、美盛北龙台、碧桂园国控天誉、伟业龙湖上城、美商龙湖一号、蓝城凤起梧桐、奥园誉湖湾 2019年及未来，可以等待的住宅楼盘名单有：（5个） 福晟中央首府、万锦储备地块、泰禾储备地块、瀚海尔湾二期、启迪科技城地块 【五】如何下手？
买房，是一门学问。 这门学问，不是读几篇文章就能掌握技能的。 他需要知行合一，需要理论基础，需要一定的信息基础。 否则，容易入坑。 2019，适合“杀老母鸡，养小母鸡”，这涉及到资产布局层面。 整体而言，我对于2019年的郑州楼市是乐观的，对于房价也是乐观的。 各个区域，价值不同，发展不同，未来投资潜力也不同。 当然，自住，需要选到适合你自己的。 然后，稳准狠，下手。就得了。 今天文章，篇幅有限，只能简单的给各位读者呈现一个大概的郑州楼盘全貌。 2019年3月6日，也就是周三，后天，【东哥探盘】视频直播版将推出视频直播节目，东哥亲自出镜给你【房识东哥说】，畅谈郑州楼市格局和楼盘购买投资全解析。 扫描下方海报里二维码，提前占位。 周三下午，不见不散！ |
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