歌斐资产：中国商业地产大宗交易资本市场有什么特征？近年来不断见诸于媒体的“城市运营商”、“城市配套服务商”、“生活服务集成商”等新语汇，也印
证出各个方面都已经开始为存量时代进行战略布局。基于国内房地产市场从以住宅开发为主导的增量市场，转入以商业地产投资为主导的存量市场的
大背景下，中国商业地产大宗交易资本市场有什么特征呢？歌斐资产给出了我们答案：第一、内资机构投资者稳步建仓2014年以来，以保险机构
投资和房地产基金投资为代表的国内资本机构在商业房地产大宗投资市场上迅猛崛起，在内资投资总额中所占份额已由2008-2010年间的1
7%翻番至35%。事实上，这一趋势的出现绝非偶然事件，恰恰是与国内房地产市场从以住宅开发为主导的增量市场转入以商业地产投资为主导的
存量市场的拐点出现、经济增速放缓导致资产荒、利率水平下行至史上最低等重大事件同步。第二、保险资金潜在规模巨大根据2014年保监会修
订规则，商业保险公司可以将30%资产投资房地产，但截至2016年末，其房地产投资规模不到总资产1%；与此同时，2017-2020年
正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期，预计将有1万亿元人民币资金排队入市，其中险资的满额体量占到了绝大多数。第三、房地产私募基金
将扩大投资足迹在中国房企的资金结构中，以银行贷款为主的间接融资方式历来都是居主导地位，但直接融资所占比重连续多年一直处在不断攀升的
状态。在宏观去杠杆大背景下，从间接融资到直接融资、从债权融资到股权融资的双重转向将加速房地产私募股权基金的发展，同时将使更多的私募
资金投向商业地产领域。第四、开发商增持投资性物业成为新常态在存量时代的大背景下，开发商的业务转型势在必行，对比香港市场主要开发商的
资产结构来看，国内开发商投资性物业比例提升的空间依然巨大。第五、养老金入市的不确定性虽然管理层在制度层面尚未开始关于是否将社保和养
老基金进入不动产投资的讨论，短期内取得实质性突破的概率较低。但从国际经验来看，该类资金投资房地产不乏先例，因而此处亦不妨将其作为一
个积极而不确定的因素略加探讨。歌斐资产作为国内领先的多元资产专业管理平台，自成立以来就将房地产投资业务作为旗下最重要的资产管理类别
之一。团队专注投资房地产领域，覆盖住宅、写字楼、零售商业等各个类型的房地产投资，同时也会进入房地产上下游企业公司层面的股权投资；为
了给投资人带来长期增值收益，歌斐地产还致力于构建跨周期、多区域、多业态、多策略的组合投资。 |
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