电影院租赁合同签署与运营要点｜高杉LEGAL

电影院业态租赁合同签署与运营要点

作者｜卢鹏（商业地产从业，LEGAL商业地产群群主，微信号：LATO7437）

*本文经授权发布，仅代表作者观点，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场，且不作为针对任何个案的法律意见*

现代大型商业综合体中为了吸引客流，提高项目使用率，往往会在项目中招徕大型影院作为主力承租人，而随着未来两年的商业地产市场爆发，越来越多的项目会与影院合作，在此我将分享对电影院公司合同租赁中的一些签署与运营要点，仅供各位参考。

这不仅是对于法律风控方面的一些介绍，也会有补充一些关于运营理念及基础概念，以便大家在未来谈判时能够具有对等谈判知识背景。另外各位可举一反三的进行推导适用，将与电影院合同洽谈的经验适用于大面积的商业租赁场合，如商超类等整租的经营业态。

一、电影院市场各地发展情况不同

目前国内一线城市成熟商圈的影院市场已趋于饱和状态，这是由于商圈内消费客流总数有限，商业却在不停增长，同时又有众多的资本方进入了影院行业，企图在整个市场中分得一杯羹。而一座综合体就有一家影院，十座就有可能有十家，消费客流总量却还是固定不变，长久来看影院会存在谁也在吃不饱的情形（其实何止是影院），这是认知的大前提。

本文所述背景多数适用于一线城市，而当下多数影院体系主要集中投资在二线城市及五线城市（本划分标准以第一财经旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”发布的《201X中国城市商业魅力排行榜》为准），各位请甄别认定。

二、项目自身条件决定了签署地位

（一）人口基数

人口是所有商业项目的成立基础，脱离相适应的人口总量，所有的项目均是镜花水月。影院所获取的收益即票房是由规模、人气、档次三个方面所构成，其中规模与人气均是由人口因素所构成，所以产权方在一开始就应当对项目所在区域半径三公里以内的人口数量及构成充分了解，进而对项目签署才能合理定价。

（二）电影院选址应在项目建设期就进行洽谈

1、物业工程条件

作为产权方应当在整体物业的设计规划期就对电影院项目进行合同意向洽谈，首先这是由于在前期进行洽谈能够获得比较有利的地位并获得相应的意向金，其次由于各家影院的工程条件都不太相同，跨柱、层高、承重、面积、甚至动线于门头位置都不一样，越早规划就越能够建设出符合经营方要求的项目，最后虽在前期舍弃了高租金规划收益，但是能够尽早对外释放整体品牌租赁信息，起到定军心做宣传的作用。

但对此应当注意如下风险点：

（1）影院定位

影院的面积要求与定位和规模成正比，影院人均面积约3.5~4.5㎡/人，影厅面积约占影院面积的35~50%，影厅数至少在6个以上，目前主流8-10个影厅。定位的意义在于能够预测评估影院所租赁的面积是否与周边人口相符，预测相应客流。通常来说影院会以不多于20%的面积进行零售服务，毕竟这是影院坪效最高的地方。但作为甲方对此应关注是否会存在转分租情形，是否存在与整体项目内其他品类业务冲突的情形，进行以便于出租方在租赁合同中是否加入相应限制条款。

（2）影院前厅疏散设计

影院前厅的设计事关项目整体动线规划以及项目后期运营时的安全管理问题。尤其是影院存在夜场疏散，经营时间远超商业综合体整体营业时间，必须为顾客留出能够安全撤离影院的通道，同时保障商业综合体能够与影院分清安全责任，减少安全隐患。无论是项目设计人员、法务或运营管理人员，了解本条意义在于今后的有效规避风险区域，不应轻视。

（3）影院内厅疏散设计

影院内厅的设计事关本是影院自身运营问题，但是作为产权方应当进行关注。因为影院此种短时间内聚集大量人群的业态，极易发生各类安全隐患。让影院方提供平面草图，则能够向产权方场地设计、运营团队提供合理的安全建议，例如增加监控云台、增加安全提示等工作。我在此再强调一下：法务风控等工作不应是事后补救，而重点应当是事前预防和事中管理。切莫等到出现不利事件后才想着解决。那是专业律师的工作领域，你所做的应当是在前期就将风险减少到最小。

2、停车场与道路

随着家庭汽车的普及，现代影院对于停车场的需求有着更大的需求，且由于本身的目的性较强，会存在瞬间客流激增出入的情形。强烈建议在规划阶段就对停车场增大配置，以满足顾客停车需求。同时介于影院存在午夜场的情形，应当提供影院与停车场之间的直达通道并在停车场应当加大安保力度，增加摄像头并延长开放时间，以确保安全无虞。

3、影院层高

这个问题比较复杂，涉及到银幕比例、声场设计、厅内布局和座位设计问题，在此不对技术过多解释，仅说层高要求。关于IMAX巨幕电影影厅，标准的矩形IMAX银幕为22米宽，净高16米高。因为IMAX影院内部需要比较高的空间去容纳大面积的银幕，高度由四层楼到八层楼不等，为了前排的观众不阻挡后排观众的视线，IMAX影院的观众席位需要分布在坡度比较大的斜坡上，这两方面的因素都要求IMAX影院内部需要有足够大的空间和足够高的高度。

而其他影厅随着面积的大小，对于层高也有要求。通常为大厅净高12米、小厅净高6米。很多开发商所建设的商场，由于是以住宅设计团队主导，甚至建设标准也是按照住宅投入来计算，加之当时建设中主要考虑的是后期抵押给银行而非实际使用人的需求，所以最终导致商业项目空有其表，例如层高不够或柱网太密，以至于无法招徕进电影院或大型商超业态最终使得项目价值大大缩水。

在此提供一下影院类的基本建设标准，以供各位进行参考，更便于对所参与的项目心里有点数，减少谈判时的迷之自信。

4、交付条件

工程交付条件是所有影院合同的最关键因素。在实践中由于多数产权方是在主体工程完工后才向影院方进行场地交付，这存在项目交付标准与前期合同洽商时出现偏差的情形（工程已完结，设计方和施工方可能都已结算至90%）。此时影院进入场地后发现与前期约定不符，层高、立柱、防水、电量等等一切问题会使得影院方不得不重新整改，进而导致延期开业甚至撤场索赔等情形，所以在合同签约阶段时请务必明确双方的交付界面以及流程节点。大量的纠纷多是由此产生，而此时项目的工程负责方可能早就走了，只剩下招商、运营和法务一批非技术人员在善后。为了保证开业进度以及项目经营期间减少不必要的麻烦，请务必对此高度重视，一定明确双方施工界面和交付标准，双方的负责人均应签字确认所有工程细节并在交付场地时一一核对。同时双方均应对于其中的严格限定双方责任及处罚措施，落实在合同文本之中。

各位如果对影院的交付条件感兴趣，可关注「高杉LEGAL」公众号后回复“影院工程”，我将奉送一套影院工程交接表（非通用版），以供各位参照。

上图为某影院公司交付标准，仅供参考（各影院公司建设标准不同，请勿对照使用）。

三、常规签署要点

（一）关注经营范围

常规的电影院企业在工商注册时，主营项目是“电影放映、预包装食品(含冷藏冷冻食品)、热食类食品制售、广告业务”等。而近两年更多的影院会在营业执照中加入其他内容，比如：工艺品、文体用品、办公用品、服饰、玩具销售、图书、音像制品的零售、房屋租赁、电影衍生纪念品零售、眼镜批发兼零售，甚至更有服装、鞋帽箱包、化妆品、电子产品、首饰、办公用品、体育用品、针纺织品、五金产品、金属制品、金属材料这一类经营范围的延伸。所以在签署合同时，应当与影院对于经营范围进行明确，必须约定影院的具体经营内容，不应与场地内其他有排他内容的商户有经营冲突。电影院由于租赁场地较大，能够获得比较优惠的租金，所以若不限制经营品类，则有可能对其他零售、餐饮品类造成冲击。但此处仍需注意的是，影院经营中很大一块利益来源于此，如限制过于严苛，则可能导致影院无法盈利，实践中应参考使用。

（二）合理运用排他条款

所谓排他条款是指经营方与出租方订立协议进行授权后，不得再就同一事项与其他人订立协议，除权利人自己可以实施外，不得再授权他人行使某项权利。

一般商业地产中的排他性条款普见于电影院、百货、西式快餐、零售商超等业态中。

1、排他主要分为五类

（1）全部排他：即对于全部同业态、同区域、同时间进行排除性约定。比如一座商场内只允许有一家影院、百货、超市、儿童场馆、餐饮类型（*巴克、开封菜）等。         

（2）区域排他：即对于在一定空间内对某一业态进行约定排除。         

（3）同层排他：即对于在限定空间内对某一业态进行约定排除。          

（4）限时排他：即对于在一定时限内对某一业态进行约定排除。        

（5）类别排他：即对于对某一业态进行约定排除。

2、排他的效力

排他会减少竞争对手进入本区域保障自身的交易机会与坪效，这是一种简单粗暴却很有效的经营手段，通常出租方会遵守这一约定。对于不熟悉商业地产的人士会认为这是一种垄断违法行为，但其实这是一种行业惯例。因为垄断的基础属性之一是不可代替，而影院、百货、商超类并非不可替代。尤其是影院或商超类这种经营成本较大的经营方，如果在有限的区域内不进行排他，根本无法确保自身经营效益。对于这种业态排他我个人能够理解并认可，但前提是经营方不得无限利用该权限，不应将非主业的项目也在场地内进行排他控制。这有赖于商业出租方对市场的充分认知和经营规划，并合理设置破解应对方法。后期如果有机会，咱们再专门讨论排他。

3、对于影院或商超类经营方，在合同签署中应当予以同意合理的排他条款，这有利于其安心经营。

（三）免租期与培育期

很多影院或商超类经营方会要求给予一定时限的免租期与培育期，对此应区别对待：

1、免租期。如产权方在项目设计期间或施工期就与特定的影院或商超方进行了意向签署，以其要求的标准建设且能完全按照相关施工标准交付，免租期应适当减少。如果属于建设完毕后洽谈或更换经营方导致需要改造的，则可以宽展一定的装修免租期。具体时限应以市场形势、经营方投入成本及品牌来定。

2、培育期。对此应当考察周边市场情形，如半径三公里内没有竞品业态、半径三公里内人口数量超过60万、半径三公里内人均收入达到一定标准又或半径三公里内35岁以下人口占总人口数20%以上等情形下时（这种参考方式需要综合论证且进行市调），不建议给予培育期，反之则应当给予。

（四）租金

1、租金成本。在中心城区物业，影院或商超类企业的日租金开价往往在2—4元/平米以上，如果再加上物管费、水、电、空调、电梯运维等费用后，电影院经营成本压力极大，如果按日租金2元/平计算，5000平方、8个厅的年租金就是365万元，且这未包含如人工、装修、运营等其他费用，即便该影院票房达到3600万以上租金也要占成本的10%！票价假如按照40元/张计算，每年销售需要达到90万张，每天就是2465张票，影院的经营压力可见一斑。

通常来说一个8厅1000座影院，年票房估在1600万。因此租金成本不宜高于10%，如果超过15%以上，就会有经营压力。若逐年递增后超过20%，且周边涌现出多家影院时便有亏损可能。所以在签订合同时，无论是招商、运营或法务人员，应当理性分析市场，有正确市场认知，合理判断租金是否过高。这条意义在于是否在合同谈判时坚持经营方的撤场条件是否合理，能够判断出经营方是短期经营还是长期经营，并针对性的出具撤场条款以及其他预防措施。

2、经营成本压力会出现传导。如果一个经营方在项目上无法获得收益，那么他必然不会签署合同。如果无法获得长期收益，那么将来一定会以各种对抗的形式来保护自己的利益。在签署合同时从本质上认识商业属性才能够有效的预防和解决问题，这才是根本的目的。

3、各位如果对影院的经营成本感兴趣，可关注「高杉LEGAL」公众号后回复“影院测算”，我将奉送一套影院投资测算表，以供各位有着更直观的认识。

（五）转租、分租

目前在市场有，有部分影院或商超类的企业，为分摊成本增加盈收会采取对部分场地分租的形式，对此各方应当注意明确如下原则：

1、一切由经营方转分租的项目，不得与产权方或出租方项目内的其他企业有直接产品竞争；

2、一切由经营方转分租的项目，所签署合同均应报备产权方或出租方且遵守产权方或出租方的管理守则；

3、一切由经营方转分租的项目，所签署合同不应超过产权方或出租方与经营方的合同期限；

4、一切由经营方转分租的项目装修风格应当与产权方或出租方项目内风格统一；

5、经营方在转分租承租合同中必须约定，如果产权方或出租方行使法定或约定合同解除权解除整租合同时的处理办法，承租人应当返还租赁标的。同时由经营方自行处理其与转分租承租人之间的纠纷并承担由此产生的法律责任。

6、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。产权方或出租方可据此主张权利，而作为经营方的转分租人，只要有了合同报备，也能保障自身权益。

（六）开业率

其实不止影院，很多强势的经营方在签订合同时都会要求整体商业的开业率，通常开业率最低要求会到70%最高至95%（我所见到的）。这种合同条件虽然是商务条款，但在实际经营中广受经营方的青睐。从商业角度来看属于合理的要求，在合同性质上属于合同法第九十三条，比如我见到有合同约定：“租赁期限（15年）内，商场开业率在70%以上，否则 12个租金违约金 单方解约权 装修等损失赔偿”。因为签订合同的根本目的是在于经营，即便合同约定的条件成立时也不一定会解除，而本条款不适用四十五条是条件成就会导致合同自动失效（本段感谢华东政法大学姚明斌老师指点！），这导致经营方签约目的根本落空。所以在合同签订表述上敬请注意措辞，两条款的结果不同。正如双刃剑一般，在特定条件下对最终的经营效果也会有着不同的影响，在签订合同时法务一定要小心甄别。

如果经营方的开业率要求过于严苛，产权方或出租方也有相应的破解办法。一般可反向要求经营方在承租期内必须达到特定的经营条件，如客流、坪效、氛围、活动场次等，辅以对等合同条件后要求经营方放松条件。

四、运营风险要点

（一）关注安全隐患

1、客流聚集点的疏散。影院或特定类型的商业业态会存在瞬间客流数量特别大的情形，如果不加以控制就容易发生安全事故。我在前面所述建议对疏散通道进行合理设计，但更建议产权方或出租方在设计阶段就对于整体项目的安全隐患进行排查和分析，以便在前期扼杀风险。

2、影院人员安全管控。电影院的主要客群是年轻人为主，在一些具有可能存在鼓动情绪的影片上映时，产权方或出租方对于安保措施必须加大力度，并协助经营方对于人员疏导、做好当地公安部门报备。

3、活动时间。购物中心人气和影院人气的日均增长趋势相近，都属于晨低晚高模式。一般来说晚间的高峰时间在18 点至19 点时间段内达到最高值，在遇到节假日或凌晨首映的情况下会有深夜24点的瞬间高峰值。本条的意义在于夜间各类安全隐患的关注，很多出租方与经营方虽有场地界面划分，但是对于其中危险因素成因却存在混同情形，很多时候无法有效区分。在此建议在运营期间，双方应当在一些视觉盲点加装监控云台并备有各类危机方案，同时要求保安管理对于晚间对此处进行重点关注。产权方、出租方及经营方均应有明确的处理措施以及人员联络机制，一旦出现特殊事件如人身与财产损害情形时便能及时处理。

（二）维修保养责任

根据《合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。而在实践中由于产权方或出租方一次性以较低的价格向经营方出租了较大的经营面积，所以收益很低，同时很多附属设施设备也会交由经营方使用。对此我认为这些设备的维护责任应当由经营方负责，所以合同中必须明确经营方对于这些设施设备的维修保养责任。

商业地产与住宅地产不同，无法按照住宅模式大批次进行项目快速复制，每个项目由于所在的城市、商圈、位置、人口、收入、年龄、地域性格等等因素的不同而会产生一些差异，但正是这些差异造成了商业地产的千变万化。在一地的成功项目在其他区域未必成功（即便开业前三日有着三十万人次的客流量等等新闻，但那无非是给银行或购房者看的，无法证明长期坪效业绩），只有挖掘其中相通的人性部分，才能够将项目焕发出真正商业价值。对不明白这份内在价值的人来说，进入商业地产领域只是学到了建筑空间和管理制度，既做不好商业投融管退的任何一环，也理解不了商业地产与住宅的根本不同。

本文是对电影院或整租商超类业态在租赁与运营期间的一些风险关注要点，我更愿从实践操作中容易出现的风险角度来预防和解决纠纷。十几年来我一直是在这个基础上与多家影院洽谈合同时本着相互理解的态度去洽谈协商，以求相互理解。本文是与金逸影视曾海总在酒后讨论时所动笔，更受到了高杉峻与姚明斌老师的多处指点，但由于我个人经验浅薄水平有限，文中难免出现错误，还请大家多多指正批评。

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