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一条海棠路,半座三亚城:“海岛第一路”背后蕴藏怎样的资源密码

2019-04-10  老鬏毛

亚洲最大的免税城、1.68亿的楼王、千万起价的别墅、七星级的酒店……一条短短9.5公里的海棠路(注:下文为方便阅读,统一将海棠南路与海棠北路统称为海棠路),几乎囊括了半个三亚城的奢华与财富,这条对标巴黎香榭丽舍的“海岛第一路”背后蕴藏着怎样的“资源密码”?

一条海棠路,半座三亚城:“海岛第一路”背后蕴藏怎样的资源密码

一、海棠湾的区域分析

一条海棠路,半座三亚城:“海岛第一路”背后蕴藏怎样的资源密码

汇聚世界级高端酒店,寸土寸金的海棠路背后,是有着国家海岸之称的海棠湾。海棠湾位于三亚东北部,距离市区28公里。由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾合围而成,南邻著名的亚龙湾国家旅游度假区,西为群山,东为南海,与蜈支洲岛隔海相望。海棠湾规划用地南北长约30公里,东西平均宽约8.4公里,规划用地总面积约150平方公里。海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾,长约22公里的海岸线美不胜收,拥有比肩世界著名滨海旅游度假区的国家稀缺性旅游资源,加上北纬18度的气候优势,可谓是整个海南难逢对手的高品质海滨资源。

(一)海棠湾的区域规划

1、定位:根据中国城市规划设计研究院2011年版的《海棠湾分区规划及城市设计》,海棠湾总体定位为“国家海岸”—— 国际休闲度假区。

2、海棠湾职能:世界级的旅游度假天堂,面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区,国家海洋科研、教育、博览综合体。

3、分区规划范围:南起亚龙岭山边,北至三亚市行政边界,西起东线高速公路,东至海边,包括南田温泉片区和蜈支洲岛,规划区面积约为98.78平方公里。

4、海棠湾的用地布局结构为:“一点、一带、三区、六片、五楔”。

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其中:

一点:蜈支洲岛,用地面积约1.12平方公里,构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。

一带:沙坝酒店带,世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。

三区:南区:南起铁炉港,北至林旺高速联络线,主要功能定位为综合休闲游憩区(游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等);中区:包括大小龙江塘和指状湿地范围,主要功能定位为高端休闲度假区(顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等);北区:南起指状湿地,北至三亚市界,包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区(本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等)。

六片——是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区,分别是:铁炉港片区:区域公共服务休闲中心;林旺片区:现代旅游服务小镇区;龙江塘片区:高端品牌休闲度假区;风塘片区:国际主题度假社区;椰洲片区:综合观光休闲度假区;土福片区:海洋主题科教博览区。

五楔:指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊,或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地,成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。

(二)海棠湾发展脉络

1、根据《三亚市城市总体规划(1995-2010)》,“海棠湾南段作为未来三亚市生态旅游城市发展备用地”。当时已经确定要开发海棠湾,只不过按兵不动。

2、2004年7月,三亚提出围绕“六个一流”助跑旅游,海棠湾被纳入范围之内。

3、2005年3月,三亚市委、市政府正式提出了开发海棠湾旅游度假区的设想。

4、一个多月后,三亚即开始着手编制开发规划,邀请美国霍克建筑规划设计公司、美国SASAKI设计事务所、英国阿特金斯设计公司、上海同济城市规划设计研究院参与概念性规划国际竞赛。海棠湾的规划范围为98.78平方公里,为海南最大的开发区。4家中外公司各施所能,提出了各自的设计理念。

5、2005年8月,霍克公司提出中国首个“国家海岸”的概念,得到官方及专家的认可。

6、三亚邀请美国EDSA环境景观设计事务所作了综合方案,定位为世界领先的专业化休闲旅游“国家海岸新城”。

7、2006年4月,省规委会原则通过了EDSA的方案。

8、2007年5月,海棠湾规划获正式批复同意,定位为“国家海岸——国际休闲度假区”。

(三)海棠湾开发之路:从财团企业到政府的主导之路

1、上海家化集团葛文耀第一个向三亚政府递交了海棠湾的开发构想。三亚政府和上海家化共同组建海棠湾开发公司,总体规划、包装、招商引资,开发区域占地约67平方公里。然而在上海家化认为海棠湾开发是由这个联合组建的开发公司;

2、2004年7月,香港“超人”李嘉诚之子李泽楷、李兆基之子及郭氏集团秘密考察海棠湾之后,经过多次商业运作,于2005年5月21日在海南省政府召开的新闻通报会宣布,香港和记黄埔董事局主席李嘉诚、电讯盈科总裁李泽楷两父子决定联手开发三亚海棠湾,这将是他们第一次在重大项目上合作。这两家公司目前已提出希望海南省尽快安排土地,早日启动高档酒店建设。

3、2005年,三亚政府和以香港盈科地产、保利集团、上海家化联合体三个集团为核心7家大财团签署协议,由他们进行一级开发。

4、经过协商,三亚整体解除了与7家财团签订的协议。从此,海棠湾的开发模式发生了根本性转变——由企业一级开发转为政府主导一级开发。

5、2007年5月底,三亚市国土环境资源局首次公开招标,出让海棠湾一线滨海7宗土地,出让低价为每亩97万元,用途只有一个——建酒店。面积最大的一块33.33公顷,最小的19.94公顷,国内外21家企业和个人参加投标。

6、2007年6月22日,7宗土地正式出让,共获得土地出让金21亿元,中标价格每亩从97万元至100万元不等。

7、2009年,随着国家将海南定位为国际旅游岛这一重大利好政策的出台,特别是“亚洲最大免税商店”最终选址落户海棠湾后,海棠湾的开发进入真正的高潮。

从财团企业主导到政府开发,海棠湾的开发进入了由政府主导的总体规划、高定位、高规格、超前配套的国家级开发战略,并定位为“国家海岸”。

二、汇聚高端品牌 打造一线滨海酒店带

海棠路以海棠广场为分界,海棠广场以南为海棠南路,多为在建项目,以北的海棠北路多为成熟的高端品牌项目。

从海棠路一路向北,沿途分布的项目依次为:

一条海棠路,半座三亚城:“海岛第一路”背后蕴藏怎样的资源密码

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三亚亿隆温德姆至尊酒店(在建),三亚海棠湾阳光国际酒店(在建)、三亚市茅台精品度假村(在建)。国美酒店(在建)。泰康之家·三亚海棠湾度假村(在建)、三亚保利瑰丽酒店、三亚海棠湾开维万达文华度假酒店、华尔道夫酒店、三亚理文索菲特度假酒店、三亚海棠湾万达希尔顿逸林度假酒店、海棠湾康莱德酒店,海棠湾红树林度假酒店、三亚海棠湾君悦酒店、三亚海棠湾喜来登度假酒店、三亚御海棠豪华精选度假酒店、香格里拉度假酒店、三亚海棠湾亚特兰蒂斯酒店、三亚海棠湾仁恒皇冠度假酒店、三亚艾迪逊酒店、三亚海棠湾民生威斯汀度假酒店、三亚海棠湾天房洲际度假酒店、三亚海棠湾四季度假酒店(在建)。

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在建的三亚海棠湾阳光国际酒店

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在建的泰康之家·三亚海棠湾度假村

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在建的国美酒店

这些酒店中有很多是从海棠湾开始开发时候就存在的“元老酒店”。2007年6月,海棠湾第一次有地块成交,也意味着海棠湾开发建设进入实质性操作阶段。据网络公开信息显示,海棠湾首批酒店也因此诞生了,当时分别是:凯宾斯基、朱美拉、索菲特酒店、康莱德、希尔顿逸林、费尔蒙、君悦酒店、喜来登、豪华精选。但随着海棠湾的发展和规划以及多方面原因,部分酒店已经消失在海棠湾的版图上。

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保利财富中心

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三亚理文索菲特度假酒店

目前,在海棠湾一线海岸线上,布局有御海棠豪华精选、喜来登、康莱德、希尔顿逸林、威斯汀、亚特兰蒂斯等10多家超五星级国际品牌酒店及旅游项目,优越的一线海岸资源与商业聚集效应,将海棠北路打造成为了一线酒店走廊。

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海棠湾酒店群

今年春节期间,海棠湾后来居上,平均开房率为81.03%,在亚龙湾、三亚湾、大东海、市区中居于首位,成为人们度假休闲入住的首要选择。而随着亚特兰蒂斯、海昌不夜城等大型娱乐休闲娱乐项目的兴起,海棠湾免税店的商业凝聚力,海棠南路的高端项目的完成,海棠路必将在此基础上更上一层楼。

三、一路尽揽高端楼盘 献给影响世界的人

海棠湾的开发模式与传统的发展模式有所不同,先通过适度超前配套湾区基础设施,再谋求发展高端旅游项目,所以海棠湾在2014年以前都没有纯地产项目的入驻。根据笔者实地探盘发现,海棠湾的地产类项目以别墅为主,强调休闲度假属性,以及量身定制的个性化、高端化品质。

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目前海棠北路共分布有国美海棠湾、国玺二十五院、海棠华著、海棠湾银海、君御别墅、晋园、亚特兰蒂斯棠岸、仁恒海棠湾约8家高端项目。

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此次海南诸葛找房团队深入海棠湾,着重考察的有4家项目,依次为:国玺二十五院、海棠华著、海棠湾银海、君御别墅。

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项目共同优势:在“配套为王”的时代,海棠北路上的项目拥揽海棠湾私家海岸线,私享自家门口海滩,地处北纬18度的黄金纬度,引入高端设计理念,齐力打造服务体系健全、配套设施完善以及中国高端品质的社区,还原高端生活原态。

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国玺二十五院

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海棠华著

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海棠湾银海

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君御别墅

在海棠路上的高端别墅群中,国玺二十五院望海盘根,在现代建筑群中匠心独运以韵味十足的中式风格脱颖而出!项目的室内设计由全球最豪华“八星级酒店”阿布扎比酋长国宫酒店的原班主创操刀,国家首批非物质文化遗产代表性继承人陆光正担当艺术总监,营造出中式情怀。项目内有一条人工运河贯穿整个酒店,总长1200m,设计理念参照澳门威尼斯人酒店的室内运河。这条运河采用的是海水倒灌系统,将海水引入酒店,客人可乘坐“贡多拉船”入住酒店。

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国玺二十五院人工运河

作为面向高端人士打造的品质之作,海棠湾的高端项目,除了自身高端奢华的品质,项目周边也有与之相匹配的醇熟配套。

(1)301解放军海南分院

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在2012年301医院进驻海棠湾,是一座现代化的医疗城。海南分院占地约900亩,建筑面积38.3万平方米,由医疗区、疗养区、服务保障区三部分组成,是一座拥有58幢楼宇和一流现代化配套设施的医学城。

(2)海棠68环球美食街

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该项目总建筑面积达23070平方米,将美食餐饮,商超业态完美呈现,为下榻酒店、或逛街闲步的游客们提供精致食惠的美食购物体验。除却各类海鲜精品食肆,海棠68商业街还涵括传统川湘粤菜、海南菜、特色泰国菜,港式风格菜,西式茶饮等多种美食形态。不必绕城千里,一条街也能吃遍十座城。

(3)人大附中三亚学校

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人大附中三亚学校是经海南省三亚市教育局批准,由人大附中和人大附中联合学校总校承办的一所全日制公立学校。学校将于2019年9月正式开学,学制包含小、初、高十二年一贯制及国际课程班。人大附中三亚学校项目是《三亚市幸福民生行动计划(2017—2021年)》重点工程之一,学校位于海棠区龙江村旁,西邻林旺北路,南邻龙江路,东、北侧毗邻河道,学校占地面积350亩,建筑面积153850.07平米。该项目总体建设包括15栋楼体、游泳池及运动场等配套施工。预计2019年5月份竣工。

除此之外,海棠北路周边还有南田温泉、亚洲最大游艇基地、万达文化中心、国玺宴会厅、私人红酒酒窖、18洞高尔夫推杆果岭、泳池、沙滩等极品配套。

四、三亚海棠湾4大必去打卡地——海昌不夜城、亚特兰蒂斯、海棠湾免税店、红树林酒店

2014年的海棠湾,说起地标性建筑,很多人第一印象就是外形酷似海棠花的免税店,但是近几年来,随着随着海棠湾的飞速发展,亚特兰蒂斯、海昌梦幻海洋不夜城、海棠湾红树林等一大批风格迥异、魅力十足的商业体亮相海棠北路,成为游客们喜爱的网红打卡地。

(1)海昌梦幻海洋不夜城

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三亚海昌梦幻海洋不夜城位于“国家海岸”海棠湾之心,是一座集文化旅游、休闲度假、娱乐体验、创新商业于一体的国内首个沉浸式海洋文娱综合体。海昌梦幻海洋不夜城接待11.87万人次(未包含夜间经营数据,预计总接待人数超15万人次)。

(2)亚特兰蒂斯酒店

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亚特兰蒂斯酒店坐落于国家海岸海棠湾,占地面积达54万平方米,酒店由80余家国际著名的建筑和设计机构联手打造,设计风格融汇东西方特色文化以及琼岛本土文化,是集度假酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、物业、国际会展及特色海洋文化体验八大业态于一体的旅游综合体。据统计,春节期间亚特兰蒂斯综合体不含酒店接待8.73万人次。

(3)海棠湾免税城

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2014年9月1日海棠湾免税购物中心正式开业,是全球规模最大的单体免税店。总建筑面积约12万平方米,营业面积达70000平方米,汇聚了近300个国际知名品牌,涵盖了服装、首饰、香水、化妆品、手表、太阳镜、小皮件等21个品类。目前市政已开通多条公交线路直通免税城,还有免费穿梭巴士为旅客提供便捷。

据三亚海关统计,2019年春节期间(2月4日-10日),海关共监管三亚国际免税城销售离岛免税品46.76万件,购物人数8.68万人次,销售金额4.83亿元人民币,较2018年春节黄金周分别增长26.08%、25.59%和28.96%,再创历年春节黄金周新高。

(4)海棠湾红树林酒店

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海棠湾红树林七星度假酒店是'红树林'品牌的高端酒店的代表之作,定位为国际级精品度假酒店。海棠湾红树林七星度假酒店,位于具有'国家海岸'之称的海棠湾,总建筑面积约16万平方米,总投资额约36亿元。主体建筑高126米,是海棠湾的标志性建筑,其外形如一幅巨大的彩色风帆,飘逸、优雅地伫立于风景旖旎的海棠湾边。

海棠湾因为开发晚,起步晚,因此政府能够借鉴三亚湾、亚龙湾湾区的建设经验。不同于亚龙湾只发展高端旅游的发展模式,海棠湾致力于满足不同人群的旅游度假条件。因此除了沿海岸的高端品牌酒店外,海棠湾还在二线地段规划建设中端酒店,三线地段建设具有当地特色的风情小镇,这些相对低端但非常有特色的旅店,与滨海高端酒店形成互补。

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在建的三亚海棠湾河心岛项目

“低水平开发不如不开发,我们坚信,一流的环境资源+科学严谨的开发管理+更加充分实现价值的大旅游市场,必将使海棠湾身价倍增。海棠湾的坚守,会有沉甸甸的回报!”三亚市海棠湾管理委员会总工程师曾树鑫曾经这样说过。优越的自然环境,清晰的定位,合理的规划,让海棠湾逐渐散发魅力,吸引了世界的目光。但海棠湾的魅力还不止于此,“国家海岸”之称的海棠湾还在逐渐释放着它的风采。

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在建的四季酒店项目

目前,在海棠湾南路,国美酒店、茅台精品度假村等高端休闲度假项目正在建设,而海棠北路的尽头,是海棠湾免税店二期三亚海棠湾河心岛项目,旁边是巨大的ISY国际电音节的大型横幅,从这块大型横幅中还能一窥当时音乐节的盛况。2月24日,省委常委、市委书记童道驰带队到海棠区调研,童道驰要求,海棠湾今后要集中力量发展旅游业、酒店业、免税购物、康养业、会展业、金融业等优势产业,推进经济转型升级,实现高质量发展。相信在政府的扶持开发下,“十年磨一剑”的海棠湾离“中国国家海岸,世界度假天堂”这一发展目标亦不远矣。

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