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城市更新大部分程序都是不可逆的，推倒重来需要支付高昂的金钱和时间成本。那么，如何规避沉没成本？尽职调查是其中不可或缺的一环。“尽调起到承上启下的作用，一般开发商有收购意向才会投入时间和成本，尽调后才能决定是否继续项目的意愿及可行性。” 4月13日，泰和泰（深圳）律师事务所高级合伙人吴乐佳律师受鼎鸿x乐居存量开发思享会邀请参加深圳平安金融中心蔚来中心开讲第六期分享会，就《从尽职调查看城市更新项目的风险防控》进行主题分享。  ◎以下内容根据吴乐佳律师演讲内容整理并确认 吴乐佳律师指出，城市更新项目获取方式不同，尽调的必要性和重要性决定了尽调方案的目的和重点。 城市更新项目主要有两种获得方式——原始取得，即与股份公司直接签约或成立合资公司合作签约，项目处于原始状态；继受取得，在项目已经进行到一定阶段，通过收并购或竞标的方式取得。 “尽调的目的就是为投资和收并购提供依据，包括收购方式、设计交易结构、付款安排、甲乙双方权利义务的约定不等。”吴乐佳强调，尤其是在收并购的过程中，尽调起到承上启下的作用，一般开发商有收购意向才会投入时间和成本，尽调后才能决定是否继续项目的意愿及可行性。 一个城市更新项目，如果要做尽调，需要调查哪些内容？ 城市更新项目的规划情况，被吴乐佳放在首位。“规划情况会决定一个项目的可行性，这是城市更新领域最重要的一个环节。” 受深圳市规划类政策包括土地利用总体规划、城市总体规划等出台频繁，且市、区不同层级交叉密集，符合性要求和排他性要求均需要核查。吴乐佳特别提醒，排他性核查需要注意的是，不同区的城市更新项目，需要注意区域特有的限制性条件。 “核限制区，只有大鹏南澳核电站范围内需要审查，其他区域就没有必要；福永、沙井的项目一般都需要做航空限高审查，等等。” 第二，城市更新项目的土地情况，包括地块的控制指标如地块编号、用地性质、用地面积、容积率、配套设施要求、二类用地性质等，土地的权属及构成情况。值得注意的是，新的单元划定对土地使用年限提出限制，年限解除的不能够申报城市更新。 第三，城市更新项目的建筑物情况，包括但不限于永久性建筑物、临时性建筑物及其附着物的分布情况；户数、功能、面积、使用年限等；基本构建组成情况；改建扩建情况；测绘查丈情况等。 第四，城市更新项目所涉主体调查，调查对象包括项目合作方和项目公司。“每一个项目的所涉主体都会有偏差，调查主体会因为项目不同而有区别。” 吴乐佳分析，一个项目，和股份公司合作，只需要调查其征信记录、诉讼记录、仲裁记录、行政处罚记录等即可；和项目公司合作，除了调查项目公司之外，如果其母公司提供担保，则需要核查母公司有无担保能力，尤其要关注项目是否被母公司二次抵押。 第五，审查城市更新项目的搬迁补偿安置及集体资产处置情况。“已经立项正在拆赔的项目，属于重点调查范围。” 第六，城市更新项目的审批情况审查。城市更新年度计划申报与审批情况，包括但不限于申报的主体、更新方向、更新方式以及更新意愿征集等是否符合法律法规规定，原农村集体经济组织继受单位的相关决议情况，以及批准项目列入计划的文件等内容。 “项目越初期，风险越高，越往后，可行性风险越低。”吴乐佳总结，城市更新大部分程序都是不可逆的，推倒重来需要支付高昂的金钱和时间成本。越往后的项目，调查的内容越多，可改造的空间越小。 处于不同阶段的城市更新项目，尽调的重点也不尽相同。 在收并购过程中，尚未纳入计划项目的交易最为常见，俗称“卖合同”。“‘卖合同’就是说，只是签了个约，或者还处在意愿征集阶段，或者城市更新局批复了受理回执，总体而言没有立项公示的项目交易，都叫‘卖合同’。” 这类项目不确定性高、价格便宜，尽调的重点首先是纳入年度计划的可能性。吴乐佳提醒，“卖合同”风险完全敞口，包括因政策变动导致无法立项成功、因合作协议存在程序瑕疵无法申报、存在多个合作主体同时签约、政府明确项目暂不予立项、因规划调整无法立项成功等。 “龙岗某街道有一个占地约2万平米的旧改项目，所有条件都符合，但最后街道办发了一份文件，说2万平米太小了，会导致街道碎片化开发，最终不予立项。”因此，吴乐佳特别提醒，“卖合同”类项目，双方必须约定重大付款节点在项目立项之后。 项目已经完成立项但专规未通过也需要特别注意，已经有很多老项目被列入清理范围，面临调出计划的可能。常见的风险包括文物迁移问题、专规审批情况、测算过度乐观、违建未进行控制、开发意图与法定图则冲突等。 以违建为例。吴乐佳指出，违建未进行管控，多发生在立项很久的项目。“当初拿项目的时候是算得过账的，但因为现场违建没有管控好，面临赔偿导致最后算不过账。” 拆迁补偿安置阶段是风险高发区。主要调查内容包括现有拆迁量核查、拆迁补偿标准问题、房产物业的确权和赔偿、尽调完成后发生的确权纠纷处理、签约后变更权利人问题等。容易出现的风险包括交易程序瑕疵、股东大会造假、合作协议过期、无产权物业的确权纠纷、国企员工宿舍问题等。 吴乐佳律师特别提醒，城市更新中租客不容忽视。“一个同行曾经说，如果村里想让租客搬迁，有一万种方法。我不这么认为。” 吴乐佳律师所经历的尽调过程中，遇见不止一起，因为一个租客严重耽误项目的拆迁进度。“不要忽略外卖地租客的力量。”尤其是在工改项目的过程中，租客由于前期投入更多，对于项目的影响力也会更大。 “租客力量还见于单一主体的改造，或者是工业厂房的改造。我曾经遇到一个案例，拆迁协议基本签署完毕了，项目主体也公示了。按照原计划，被收购方承诺负责解决清租问题，但是租客起诉了业主，诉讼金额超过1亿元，导致物业被法院查封。由于一直处于诉讼状态中，项目无法出让。”吴乐佳介绍，最后收购方提供2亿元的现金反担保给法院，直到诉讼结束才释放出来。 对于有租客的改造物业，吴乐佳建议不要忽视租客的力量，哪怕是个人租客，也要确认补偿是否令租客满意，以及租客对于未来的规划和打算，这些都会影响到项目未来推进的情况。 实施主体已确认的项目，很多大型国企、央企开发商都愿意收购，交易对价也是最高的。这个阶段的尽调工作重点集中在程序是否存在瑕疵，核查重点包括单一主体形成方式问题、搬迁补偿安置协议备案问题、监管协议签订情况、监管资金缴纳情况、公共基础设施用地移交情况、土地清理情况、房产注销和建筑物拆除情况等。 “没有风险的项目是不存在的，就算法律上没有风险，还有经营风险甚至限购风险。”因此，吴乐佳建议，在并购方案设计中，通过交易进度安排，设定担保措施、违约责任和被收购方的义务，尽量化解风险。 来源 | 深圳新浪房产（ID：szhouse） 吴乐佳律师 泰和泰（深圳）律师事务所高级合伙人 执业领域：城市更新法律服务（三旧改造）、土地整备及利益统筹法律服务、集体资产及集体土地交易、政府法律服务、房地产开发及运营法律服务等。 |
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