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海南自由贸易港规划下三亚海棠湾区域战略性机会分析

2019-04-15  第一投资...

一、三亚海棠湾区域开发背景

在谈海棠湾区域开发背景之前,我们简单了解一下海棠湾的地理位置,大家看下面这张三亚区域的区位图,可以看出海棠湾是位于三亚市的东边,也就是海南岛最南侧的东边这个地方。

海南自由贸易港规划下三亚海棠湾区域战略性机会分析

(注:上图右下角海南地图红点为海棠湾)

从上图也可以看到大名鼎鼎的蜈支洲岛,全国海水最湛蓝的地方,就在海棠湾的管辖范围内。

我们讲一下海棠湾的历史。

海棠湾历史上就是一个荒地,早期2004年开发之前,这里就是一个荒地,荒山野岭。历史上虽然说这里有很多故事,但实际上并没有,就是天涯海角靠海的一个荒地。

海棠湾区域真正的开发时间是2004年,开始进入国家和海南省规划的范畴。为什么是2004年呢?很多人会问这个问题,美房网主编告诉大家,那是因为三亚市和三亚市旁边的亚龙湾已经开发成熟,没有太多的开发空间了,这时候为了三亚是城市发展,也是为了GDP增长,三亚市政府就决定把目光放到东边的海棠湾区域。这是一个很自然的选择。

那么为什么海棠湾要定位为“国家海岸”,而三亚别的湾区亚龙湾、三亚湾、亚洲湾都没有,这是什么原因呢?

原来,为三亚市为了吸收以前几个湾区没有好好规划的经验教训,重点好好地开发海棠湾,充分利用土地,提高土地价值。准确来讲,是为了卖个好价格,在高人的指点下推出了一个响亮的名字,决定叫“国家海岸”。这是一个很准确的定位。

若干年之后,三亚市政府还在努力按照这个思路推进整体工作。

二、三亚海棠湾区域开发历程回顾

自从2004年确定开发海棠湾国家海岸的总体规划定位出来之后,到现在整个海棠湾大概经历了这样几个过程: 修路,引进度假配套,引进刚需配套。

要致富,先修路,首先在海棠湾片区荒山野岭中大量修路,光修路就花了四五年的时间,这就是现在大家看到的海棠湾的几条主要道路:

海南自由贸易港规划下三亚海棠湾区域战略性机会分析

对了,跟大家说一个题外话,上面的龙江路、龙海路可不是来自黑龙江、是根据附近几个村想出来.......

这对于三亚市财政来讲,这是巨大的挑战,修路看起来很简单,很多不明事理的网友以为是小菜一碟。实际上基建非常昂贵。房产的价值等于周边国家公共配套价值的总和。其中包括基建的价值。

第二步,开始引进度假项目,定位定好了——国家海岸,那么项目肯定是不能太差的。所以,项目方面海棠湾开发管委会也是下了一番苦功夫,到处跟中央的人见面,拉人拉钱拉项目,这个过程是非常艰辛的,也是非常煎熬的。

最先拉来的几个项目,肯定是比较容易拉的,哪些容易拉呢? 老客户好拉! 当然是三亚长期好搭档,各大酒店集团:喜来登集团、万丽集团、君悦集团、香格里拉集团、威斯汀集团、洲际集团,这些都是三亚的长期的老朋友,长期坚定支持中国发的都是老朋友。

有一些网友问主编,为什么三亚老是引进酒店不引进迪士尼,或者引进更多的娱乐项目?这是好问题,大家慢慢想,想不来再找我........所以,当时这种形势下引进酒店是对的,原因很简单, 酒店运营成本低,价格便宜,盖的酒店在海棠湾盈利,没有任何问题的。同时,这也是没有选择的选择。

所以说,海棠湾国家海岸,就慢慢在这些老朋友的支撑下有了一些人气。酒店是有了,但其他的没有,怎么办? 还是老办法,及时跟中央提出了开发的困难,希望得到中央支持。

所以这时候才产生了一些重要配套,就是海棠湾南部的解放军总医院海南分院的建设,这个医院简称301医院,也是全国最知名的前三名的医院。

解放军总医院的入驻极大提升了海棠湾国家海岸开发的信心,提升了三亚市政府的信心。

接下来,马不停蹄,三亚市及时调整了免税店的位置,从市中心提出来放到了海棠湾,这也是一个重大战略性的选择,提高了整个海棠湾的人流和人气。

第三个阶段就是从2017年到现在,海棠湾的开发提速了,这里面除了大量的酒店之外,有了更多新的东西进来,比如像亚特兰蒂斯...同时,还引进了学校,人大附中,人大附小,位置如下图:

海南自由贸易港规划下三亚海棠湾区域战略性机会分析

人大附中、人大附小,这些学校的水平很高,全国前几名。 美房网的观点是,房产的价值等于周边国家公共配套价值的总和。其中包括学校和医院。

上述刚需配套的进入,让人口留在海棠湾,长期住在海棠湾。非常好的配套。

这些配套的开业,就标志海棠湾区域正式进入全面开发的时代。

三、三亚海棠湾区域的战略性机会

接下来我们会讲第三部分,三亚海棠湾区域的战略性机会和机遇。

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