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（1）与中介签订中介合同，由中介将房屋信息进行推广，寻找买家 （2）买家看房，与卖家签订买卖合同，支付定金，并确定解押款的资金来源，解押的时间等 （3）买家和卖家共同在贷款银行面签，卖家和自己的抵押贷款银行预约提前还款时间 （4）买家贷款审批通过，在双方约定的还款日买卖双方到银行办理提前还款手续，卖方或双方提供资金提前偿还银行贷款，银行放证给中介 （5）买卖双方到不动产登记中心办理过户登记，买方支付第二笔房款 （6）拿到新的房产证后，交给买方贷款银行办理抵押贷款手续 （7）银行将剩余房款放款至卖方账户，交易完成。
风险一：签订合同后一方不履行合同 风险二：房屋在过户前被查封，导致房屋无法过户 风险三：银行贷款没有通过，买家无力支付房款导致合同无法继续履行
在买卖双方签订合同时，对房屋售价的确定常常凭借合同双方对市场价格的判断，在签订合同后，房价上涨，卖家有可能要求对合同的交易价格向上调整，否则不履行合同；房价下跌，买家也有可能认为房屋买“亏”了，而毁约要求退还定金，不履行支付房款的义务。而在这种情况下，任何一方在没有足够证据证明对方存在违约的情况下，解除合同或与他人签订新的房屋买卖合同，都有可能被认定为“预期违约”（预期违约是指是指在合同履行期限到来之前，一方无正当理由并明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同），从而承担违约责任。
房屋被查封的风险是伴随着二手房交易的过程中的，由于二手房交易过程中，国家的行政干预少，卖方不用办理销售许可，卖方的信用和债务买方缺乏了解。买卖双方在订立合同过程中，凭借的是双方的信任，一旦对方有较多债务，被债权人起诉并申请法院查封保全了购买的房产，那么在法院查封的情况下，房产是不能过户的，而法院也有权对查封的房屋进行拍卖，这时卖方所欠债务较多，已经交纳的购房款很可能已被用于偿还债务，从而使买家无法要回的情况发生，而只要房屋没有过户，在房屋过户前都有被查封的风险。
有很多买家，由于自身、银行贷款政策等各种原因导致银行贷款无法通过，也没有全款支付房款的能力，就会导致合同无法继续履行。而在这种情况下，买家有可能会尝试向多家银行申请贷款，而不会解除合同，一般房屋买卖合同中都会约定卖家有配合办理银行面签的义务，如果没有约定配合的次数，卖家不得不多次配合，否则将视卖家违约，承担违约责任。导致买家无法继续付款，卖家解除合同就会违约的两难情况出现。而银行贷款无法通过，银行一般不会向当事人出具任何说明材料，也导致证据收集的困难。 律师建议：
在二手房买卖中，合同是买卖双方权利的保障，不管合同是由谁提供的，都应当仔细约定，并审查合同中是否将买卖的整个过程约定清楚，明确双方的权利义务和违约责任的承担，这是对权利的最大保护。在约定违约条款时，为了避免房价上涨可能存在不履行合同的风险，可以将合同中的违约金适当约定高些，提高违约成本。并且按照合同的约定履行，避免违约。
依法订立的合同是受法律保护的，合同的任何一方没有法定理由，是不能擅自解除合同，否则视为不履行合同义务，守约方有权要求继续履行合同，并且要求违约方承担违约责任。很多时候，也许是因为对方不履行合同义务而导致合同无法继续履行，一方解除合同不当，往往会造成承担违约责任。在双方都不履行合同义务的情况下，解除合同后，也会根据双方的过错承担相应的违约责任。所以，除非有足够的证据证明合同无法继续履行的情况下，双方也不能达成解除的一致的话，擅自解除合同往往风险很大。而如何合法解除合同避免承担违约责任根据每个买卖的不同，处理的方式也所有不同，要根据合同的约定进行分析，但这并不意味着可以随意不履行合同义务，中止履行合同义务需要合法，违反法律规定是必须要承担违约责任的。
在购买二手房前，应当对房屋的查封抵押到不动产登记中心查询，确定房屋的限制情况，在存在查封和抵押的情况下，需要将抵押权人和采取查封措施的债权人的债权进行清偿后，房屋才可以办理过户。比如：卖房者向银行抵押贷款30万，向张某欠款20万，银行在房屋上登记了抵押，因卖房者一直未归还欠款张某申请法院对房屋进行了查封，那么在购房者需要将银行贷款和张某的欠款清偿后，银行解除抵押登记，张某申请法院解除对房屋查封后房屋才能够办理过户登记。在过户前，如果债权人起诉并且案件已进入执行阶段房屋都是有可能被法院强制执行，从而极有可能不仅导致财产的损失，而且房屋也无法过户。发现有查封的房屋，可以在不动产登记中心通过查询保全的裁定来联系到法院和承办案件的法官，了解是什么样的案件，欠款金额有多少，可以剩余未支付的房款代偿，双方签订协议，对方向法院申请解封，房屋就可以正常过户了，当然这个过程仍然有很大的风险。
而贷款没有通过会导致购房者有可能无力支付剩余房款，一般合同中约定的房款支付方式不是全款支付就是按揭支付，如果没有约定在购房者贷款无法通过的情况下，卖方有权要求购房者全款支付房款的话，那么购房者就有可能不断更换银行申请贷款，而合同因为没有约定卖方可以要求购房者全款购房，在没有足够证据证明购房者没有支付能力的情况下，卖方解除合同，仍然存在风险，如果购房者起诉，法院仍有可能判决卖方承担违约责任。合同是双方权益最有力的保障，尽管中介提供的是格式合同，但每个房子存在不同的情况，固定格式的合同，不可能涵盖所有的个别情况，房屋买卖合同如果存在漏洞，双方可以在合同中的附加条款进行特别约定； 而如何合法解除合同避免承担违约责任根据每个买卖的不同，处理的方式也所有不同，要根据合同的约定进行分析，但这并不意味着可以随意不履行合同义务，中止履行合同义务需要合法，违反法律规定是必须要承担违约责任的。 二手房买卖出现问题，处理不当都会产生较大的法律风险，如果在交易过程中遇到了任何麻烦，及时咨询专业人士并获得法律上的建议和帮助。
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