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■文｜土哥涅夫 ■首发｜三土城市笔记（微信ID：HangRen_）授权 三四月间，桃红柳绿，草长莺飞，正是江南一年中最好的时节。伴随天气一同回暖的，还有楼市。 最近，杭州、嘉兴等地相继出现了土拍火爆、楼盘热销的景象。而4月3日，杭州发布的《关于贯彻落实企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》中，将直接落户的门槛一下子拉低到“全日制大学专科及以上人才在行工作并缴纳社保的”的新规，更是让外界对杭州这个去年人口净流入量全国TOP4城市，未来房价的上涨空间充满想象。 如果说，淡季时销售方愁卖，那么现如今，则变成了购房者愁买。人们纠结较多的一个问题是，究竟买市中心区域的老破小，还是近郊甚至远郊区域的大平层？ 关注房产这些年，看到许多媒体、自媒体以及房产投资达人都讨论过这个问题。有的说，市中心寸土寸金、交通方便、配套齐全，所以投资价值更高，房产的流通性更强。有的说，郊区大平层居住舒适感更优，而且随着公共交通从市区向郊区延伸，只要处在地铁、公交等的沿线，同样具有很大投资价值。 这些观点都有其价值，但并非全然正确，因为其逻辑起点，想当然地认为，所有城市都是像北京、上海那样，房价与城市道路一样呈环状分布，一环套一环，越是中心地区（北京的二三四环，上海的内环中环）房价越高，越是往外（北京六环以外，上海外环以外）房价越低。哪怕通州新区、浦东新区（更别说什么嘉定新城、XX 新城了）这些城市的副中心站位再高，宣传的再牛逼，其房价也永远不会超过东西城、黄埔长宁这些老城区。这种情况下，市区老破小的确具有投资价值。 （注：本文所用房价地图，主要是为了读者能有直观感受，其中价格都并非最新数据） 问题是，这种情况只存在于一线及部分二线大城市。在其它数量更多的城市，近郊一座新城的崛起，带来的影响不仅是城市面积的扩大，而且往往意味着城市中心的转移。 以嘉兴为例，这些年，随着南湖新区、秀洲新区、科技城板块、城南板块、湘家荡区域等过去的 “近郊”的陆续开发，老城区（环城河以内区域）已经慢慢被掏空，大批优质的学校、医院陆续搬离老城区。像嘉兴大名鼎鼎的实验小学，2000 年以后就从原先的勤俭路、少年路搬到了现在的城东南湖新区（东校区）、城西经开区（西校区），加之前年新开的科技城校区，无一例外都远离老城区。目前，老城区的学区房只剩下一所辅成小学，虽然也不赖，但比之上百年历史的实验小学，毕竟差了一截。 更悲催的还要属医院了。过去，嘉兴几乎所有的医院，包括一院、二院、中医院、妇保院、荣军医院等，全部挤在环城河以内不到 3 平方公里的老城区。而现在，除了第二医院，其他的已经全部搬离老城区。就连二院这唯一的独苗，也一度传说要搬走。这里，我们暂且不讨论今后居住在老城区的居民（主要是老年人及城市低收入群体）的就医问题该如何解决，只从房产投资角度来看，没有了引以为傲的教育医疗等配套的市中心老破小，真的还有投资价值吗？ 事实上，这种情况不止存在于嘉兴这样的三线城市（我知道，对于许多房产投资大咖，三线城市原本就没入过他们的法眼），不少热门二线甚至新一线城市，同样存在这种因建设新城，导致城市中心转移，进而影响到房价的高点由老城区转移到新城区的情况。比如嘉兴边上的苏州，房价最高的区域就不是老城所在的姑苏区，而是东面的苏州工业园区。 地级市如此，省会也存在这种情况。像过去这十几年数一数二的“黑马城市”，被称为上一轮房价领涨“四小龙”之一的霸都合肥，其房价的最高点同样不在传统的蜀山、包河、庐阳、瑶海四区，而是出现在位于西南的政务区。另外，更靠南面，原先合肥人眼中属于远郊的滨湖新区，这几年的房价也是狂飙突进，目前已经甩开“老四区”几条街了。 再往北看，秦岭淮河线以北我仅看好的四座城市之一、已经跻身“国家中心城市”之列的郑州，其房价最高点同样不在传统意义上的市中心，而在其东面的郑东新区。 如果我们把视野拉得再大一点，应该说，这种城市地理中心与房价中心的分离才是常态。比如在不少西方发达国家，都存在城市空心化，或者叫逆城市化的情况。城市白领、资产阶层大多倾向于搬离市区，去环境更好、配套也比较完善的近郊安家，而把市中心留给低收入群体。对于身处这些城市的朋友来说，远离城区老破小，拥抱郊区大平层，或许才是明智的选择。 一句话，投资房产到底选市区老破小，还是近郊大平层，不是一个可以概而言之的话题，更没有标准答案，它需要因城而异，具体城市具体分析。就酱！ 本文为作者独立观点，且不构成投资建议。 |
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