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本来要标题党一下，算了。 关于这几日的学位风波，昨天在我的粉丝群里，大家讨论到凌晨1点。后台有两个粉丝向我反映他们的切身遭遇，我认为政策对一个家庭的影响更值得记录，不妨来看一看。 这位粉丝涉及的是坂田实验学校，老公在华为工作，大约2005年来到深圳，历14年，现育有一子一女，大女儿现在漩涡中心坂田实验学校（当时还是新城学校）就读，儿子未满年龄。夫妇俩均为深户，但是户口落到了坂田以外的亲戚家（还在龙岗），因为一直没有在深圳买房子（所以在积分上，他们属于“龙岗户籍”）。 大约在2015年，搬到坂田实验学校周边三个新小区——也就是现在闹的最凶的三个校区，佳兆业上品雅园、佳兆业悦峰、万科金色半山——之一租房居住。 这件事情爆发之后，对她的冲击非常之大。因为按照新的政策——取消直升、学区扩大，她毫无入读的希望——她的大女儿在三年之后要入读初中，按照原来的规则，可以直升，现在需要重新积分，她必须要提前3年重新来考虑（2个）孩子未来的入学问题。 对比龙岗的新规则，我算了一下她的积分。 龙岗区的政策是，户籍+房产，无社保积分。 户籍属于龙岗户籍，也即是第五类，基础分75分。 居住年限假定一直按此走下去，3年之后大约一共是住满42个月，一共是2.1分。 二胎，加0.25分。 合计：77.35分。 2018年，坂田实验学校录取线为110分。今年扩大了学区，预料录取线会更高。 放到全深圳任何一个区域，这个分数别说读到名校，就是读到一般的公立学校，都不容易。原来之所以能够读到学校，是因为新城学校还没有变成坂田实验学校，选得人少。 按照现在的情形，如果她继续住在这里，不买房子，那么，几年后的确有比较大的风险。 挺刺激我一点的是，她末了很郁闷的说了一句：“我老公一年纳税100多万，现在（就近）连个学校都上不了”。我详细询问了一下，出于隐私就不公开了。如果算上这14年，他们家庭为深圳的纳税至少在数百万之巨。 到这里，相信各位和我一样会问，有充分的支付能力，为什么不早点买房子。我了解了一下，大概原因是：有时觉得房价可以再便宜一点+进行了其它投资失败了。总之，事实是，一直没有买房子。 这位粉丝倒是没有埋怨，坦承有部分原因是自身家庭的决策失误（没有早点买房），为今之计是尽快想对策。提前几年找房子，以防到时候积分还是不足。但确也心有不甘，问：“交了那么多税，小孩连学校都上不了，不觉得很讽刺吗？” 我本来以为她是誓要读名校的，但询问之后发现又不是，原来读新城也觉得很好，孩子成绩也很出色，只是想求一个离家近的公立学校读书。这个情况，在坂田实验恐怕是难，除非要搬走到一些学位富余的地方，倒还是有可能，但的确会给家庭带来很大的不便利。 这是我详细询问后的真实案例。不知道这样的案例，深圳还有多少。这个里面，自然是有家庭自身决策的原因，但作为政策设计者，需不需要倾听与反思，很值得讨论。我们设计怎样的规则，背后其实传达的是一座城市的价值观，和我们对待市民的态度，这个态度应该和他们为城市服务的年限有关，而和财富无关。坦白说，深圳的做法在全国已经是很不错了，但基于历史因素，和市民的期待还是有距离。这一点，提醒我们的主政官在做出改革之时，要进行更为细密的论证。 在这个方面，我认为福田区今年的做法值得肯定，是个进步。 下图是福田区2018-2019两年的学位积分政策对比，变化在于：今年增加了社保积分，最高10分，等于是针对租房家长大幅提高了入学机会。 有个媒体朋友给我提供了一个她接到的真实案例：有个家长花了几千万买了中旅国际公馆的房子，但可能是刚来深圳不久，纳税年限不长，户口迁入学区也不长，整体分数出现了一个可能不敌租房户的现象。 对比如下： 独生子女分数都加上： 深户买房：去年4月办完全产权纯商品住宅房产证，社保交3年，积分是：80（基础分）+1.2（居住时间）+3.6（社保）+6（独生子女）=90.8分。 深户租房：假设居住时间够长（满分），纳税社保也满分，那么分数是：65（基础分）+10（居住时间）+10（社保）+6（独生子女）=91分。 这位家长担忧，自己的小孩不能读到荔园。但他同时也担心，房产会贬值。 就此，我个人倒是认为，是进步的。国策是在针对租房入学持续放宽，租房买房教育机会均等化趋势加速。城市政策要转向考量居民在本地的居住年限、服务时长、纳税贡献。 这是我想说的第一点。 第二点。 说回龙岗这次的事件，我不是教育专家不敢深谈，但是对比之后，我认为这个大学区制本身没什么问题，问题在于规则设计太过粗糙，与“地段入学”无法兼容。若要推行，“公办学校性质”和“地段入学规则”，两者可能非得改其一不可。 我们的公立义务教育执行的是“就近入学”，俗称“地段生”，也就是按你所在地段入学。龙岗现在力推大学区制，客观上大学区制是更加有利于打造出名校的，因为生源可以更优。但是仔细考究，大学区制和地段入学是有天然对冲的。坂田实验学校这个风波的本质，就在此。这里面并不是直升不直升的问题，而是，你扩大学区选生源，其实就意味着改变了地段入学的规则。要么你就变为非公立学校，可以如此。 这个问题怎么处理，我也不清楚，但参考我之前的一篇文章《香港的学区房为什么不像我们这般疯狂？》，对比下来，我认为龙岗的大学区制，缺乏细致推敲。 香港其实就是大学区制，大家可以对比香港的“自行派位”+“统一派位”，其实是消解了“地段入学”的规则的。当然，我并非是说香港的都尽善尽美，但相对而言，可以参考。 下面继续谈第三点。 落到学区房这个房地产类型上，前面两个案例，以及大学区制，其实都在传达出一种值得我们学区房购买人重视的信号。 我之前谈过多次学区房，观念其实也有改变，尤其是我自己经过思考最终放弃了公立教育转投私立之后，对于学区房的价值思考，也有所更替。 如我之前所言，学区房的价值是建基于双重稀缺价值——房屋短缺、优质名校短缺——之上的，单一存在都会出现溢价，两者同时存在会出现超级溢价率，典型代表是大运中心的学区房和非学区房之间的价差。但我也屡次指出，中国大城市的学区房天价，是一个令人在感情上和价值观上难以接受的事情——我们把本该给到学校和老师的钱，给到了房产，最终导致了名校与学区房完全捆绑。各位现在看到的学区维权，已经很难分得清，家长们到底是单纯因为小孩读不了书而抗议，还是单纯因为担心房产贬值而抗议（像上面那个第二个案例），多是兼而有之。这无关价值判断，我只是叙述这样一个事实：两者已经无法分离。而这个问题的渊薮，是规则设计导致的。 相比之下，我宁愿把钱直接给到学校和老师，让他们更进一步的提升教育质量。而这个，我最终发现，非改变规则不可为。 由近期的三期维权事件，我认为现在这个规则，正处在改变的状态之中。这是一个值得重视的信号。具体能怎么改变，实不好讲。但有一点，我们现在可以看到，就是学区房价值面临的不确定风险在增加。这几年，几乎每年深圳都在修订学区积分规则，也几乎每年都有小区被划出去，每年也都会发生越来越多的学区维权事件，比如像这一次——教育优先权被取消。可以说，这里面每一起改变都会直接影响到一些房产的价值——坂田实验学校影响周边三盘的价值，深圳外国语影响东海花园的价值（香蜜湖一位中介小哥跟我直言：如果不是因为看着优先入学权，谁会买东海花园？）。 对于这样的规则调整，可以说是不可预期——虽然说整体的大方向是在去房屋产权化，你越来越不再拥有学区的确定性。就像这一次涉及到的小区，可能昨晚你的房子还在这个学校范围内，一觉醒来，小孩可能就读不到名校了。读不到名校也就罢了，财富也无端端蒸发了几百万。这事儿，搁谁谁受得了呢？ 对于那些豪赌学区房暴力升值的买房人来说，这个风险信号需要重视。买房子，我还是建议尽量找寻更为坚实的底盘支撑，其上再考虑其它。 |
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