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[案情] 郭勇在某地有一套两居室房屋。2006年6月，郭勇因生意需要，将该套房屋向银行抵押货款o 2007年2月，郭勇将该套房屋又出租给在当地工作的张丽。2007年6月，由于郭勇无法偿还到期货款，将该套房屋用于抵偿银行债务。2007年7月，银行将该套房崖公开拍卖，被当地居民何劲以20万元的价格竞得。张丽获悉后，向郭勇提出自己愿以相同的价格购买该房崖。郭勇则认为该套房屋用于抵偿银行债务，银行已将其公开拍卖，不能满足张丽的要求。张丽向人民法院提起诉讼，请求保护自己对承租房屋的优先购买权。 【争鸣】 原告张丽诉称，自己是争议房屋的承租人。根据《合同法》的规定，出租人在出卖出租房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人郭勇在未通知自己的情况下，通过拍卖的方式将房屋出售给第三人何劲，侵犯了自己的优先购买权。请求人民法院确认被告与第三人的房屋买卖法律关系无效，并确认自己与出租人郭勇相同价款的房屋买卖法律关系成立。 被告郭勇辩称，出租房屋在出租给原告之前即已设定银行贷款抵押。因自己未清偿到期贷款，该房屋被用于抵债。银行将该房屋拍卖给他人，与自己无关。因此，承租人张丽对出租房屋的优先购买权不成立，其主张不应得到支持。 第三人何劲提出，自己是在公开举行的拍卖会上成功竞拍，依合法程序取得了房屋的所有权。该房屋买卖法律关系合法有效，请求人民法院予以确认。 第三人某银行提出，抵押人郭勇将争议房屋设定贷款抵押，办理了相应的抵押登记手续，后由于不能清偿到期贷款，经与抵押权人协商一致，以抵押物抵偿债务。至此，抵押权人某银行已依法取得相关抵押物的所有权。某银行取得抵押物的所有权后公开拍卖抵押物，是依法行使财产处分权的行为，并无不当。由于抵押权先于租赁关系设立，承租人对承租房屋不享有优先购买权。 【法官点评】 在本案中，承租人的优先购买权和银行作为抵押权人的优先受偿权发生了冲突。所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”所谓抵押权人的优先受偿权，是指抵押权人就债务人提供的抵押物，在债务人届期不能清偿债务时，抵押权人可以从债务人提供的担保物中优先受清偿的权利。《物权法》第179条规定:“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权有下列共同点:(1)皆具有法定性。(2)皆具有物权性质。(3)皆为优先权。当法定情形出现时，优先权人均可依法行使优先请求权。(4)皆具有从属性。承租人的优先购买权以承租权为前提，承租权消灭，优先购买权随之消灭;抵押权人的优先受偿权基于债权而存在，债权转移或消灭，优先受偿权随之转移或消灭。(5)皆为期待权。无论优先购买权，还是优先受偿权，其成立以后是否实现，必须期待一定的条件。 优先购买权期待的条件是:出租人出卖出租物，承租人与第三人具有同等资质且所给出的价款与第三人相同。优先受偿权期待的条件是:债权已到期，债务人未履行或未完全履行债务。 二者的区别是:(1)承租人的优先购买权由法律直接授予承租人，即租赁合同一旦成立，该购买权即告成立;而抵押权人的优先受偿权并非由法律授予债权人，’只有当债务人以财产提供抵押担保时，债权人方取得优先受偿权。(2)承租人的优先购买权具有可分性。即承租人根据出租人出卖出租物的不同情形，既可整体优先购买租赁物，也可部分购买租赁物。抵押权人的优先受偿权具有不可分性，在抵押物部分灭失时，其余部分仍担保债权的全部;抵押物分割属于数人时，其分割的各部分仍担保债权的全部。(3)优先购买权不具有物上代位性，当租赁物转变为其他价值形态时，优先购买权不复存在;优先受偿权则不同，抵押物变化为其他价值形态，如因毁损取得赔偿金、因公益事业征用而取得补偿金时，优先受偿权人仍然得就该变化的形态行使受偿权。之所以会出现承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权并存的情形，是因为同一财产上租赁权与抵押权人出现了并存现象。由于抵押权所追求的是标的物的交换价值，不要求转移抵押物的占有，租赁权所追求的是标的物的使用价值，要求转移标的物的占有。这样抵押权和租赁权可能并存于同一财产上。由于两种优先权均具有法定性、从属性、期待性、物权性，其实现的顺位原则上应依成立的时间先后顺序而定。法律之所以赋予承租人在同等条件下对抗第三人的优先购买权，其目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值。法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值优先受偿债权的权利，而不是对抵押物的所有权。因此只要承租人的出价与抵押权人出价相同，抵押权人就只能从抵押物的交换价值清偿自己的债权。所以承租人的优先购买权和抵押权人行使自己的优先受偿权并不冲突。 然而，这只是当同一财产上租赁权先于抵押权设立的情形。当抵押权先于租赁权设立时，情形又有所不同。最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第“条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《物权法》第190条也规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对杭已登记的抵押权。” 抵押权人的优先受偿权实际上不是单一的权利，它包含次序权、标的物交付权和受偿权。次序权和标的物交付权属清偿处分权，为物权;而受偿权属债权。由于抵押权人既是担保物权人，又是债权人，因此其优先受偿的过程，实际是担保物权人向债权人交付标的物的过程。而承租人的优先购买权亦非单一的权利，分为占有权和购买权，占有权为物权，购买权为债权。根据物权优于债权的原则，两种优先权中的债权并无先后之分，但后成立的占有权显然不应优于先成立的清偿处分权。从法律原理上看，承租人之所以在与第三人同等条件下可以取得优先购买权，就是因为与第三人可能享有的债权相比，承租人还享有占有、使用等物权，其在购买上的优先权不言而喻。但与先成立的优先受偿权相比，承租人对租赁物的占有、使用、管理明显存在着风险，因为抵押权人对承租人来讲，不是仅可能享有债权的第三人，而是享有对租赁物“清偿处分权”的“第二人”。除非出租人将租赁物卖给抵押权人以外的第三人，否则，其优先购买权无法从期待权变成既得权。换言之，只有在租赁物出租时未设定抵押权的情况下，承租人的优先购买权才是完全的;而在抵押物上设置的承租权，承租人的优先购买权将会因抵押权人行使优先受偿权而归于消灭。故最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法)若干问题的解释》规定，当承租人知道或应当知道租赁物上存在抵押权时，“抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担”(第66条第2款)。 在本案中，抵押人郭勇以争议房屋为银行借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，其抵押依法成立，抵押权人某银行自此时起享有对抵押物的优先受偿权。后因其不能清偿到期借款，以抵押物抵偿债务。至此，抵押权人某银行已依法取得抵押物的所有权，亦即实现了其优先受偿权，后于此权设立的优先购买权因受偿权的实现而告消灭。某银行在取得抵押物的所有权后委托拍卖行拍卖，属依法行使所有权的行为，与原债务人(即房屋出租人)无关，何劲在拍卖会上竞拍成功其行为合法。张丽依据已经归于消灭的优先购买权主张二被告之间并不存在的买卖行为无效，显然与担保法解释相悖，故应驳回其诉讼请求。（摘自房天下网） |
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