|
文丨李不白 绿地是一家“好公司”么？若以庞大的体量论，似乎是。 近日，绿地正式发布2018年年报，年报数据显示：2018年绿地去年实现合同销售金额3875亿元，同比增长26%；全年实现营业收入3484亿元，同比增长20%；利润总额243亿元，同比增长26%；归属于母公司股东的净利润114亿元，同比增长26%。 在克而瑞发布的房企琅琊榜上，绿地在流量榜（虽然克而瑞公布的数据与年报有稍许误差，但基本不影响排名）中位居第六、权益榜中位居第四。  TOP10的江湖地位、数千亿的营收、上百亿的净利、两位数的增长，不管是在大A股，还是房地产行业，若绿地都算不上一家“好企业”的话，怕是没有几家公司能称得上好企业了。 不过，对“好企业”趋之若鹜的投资者们却不这么认为，纵然绿地向股东们派发了36.5亿的现金分红。  在其年报发布当天（4.22），绿地股价下跌4.47%，总市值仅剩910.18亿元，仅有融创的1/2多点，不到中海的三分之一。 值得一提是，自2015年借壳登陆资本市场以来，绿地的市值已由3000多亿跌至不足1000亿，缩水逾3/2，并长期维持在八九元上下。同期，与其江湖地位相当的融创、碧桂园、万科甚至龙湖等股价都实现了翻倍增长。 出现这样的反差，显然是不正常的。要么是那帮搞股票投资的高学历者们瞎了眼，要么绿地是真有问题。用常识来判断，后者的可能性会更大一些。 那么，绿地到底出了什么问题，让其这么不受投资者（无论是价投者还是跟风投机者）待见。 早早走上下坡路 若干年后回首，大家可能会赫然发现，刚刚过去的那两三年是房企们上位的最后机会。 不管是撞上了好运，还是管理层的高瞻远瞩，一些黑马房企如新城、旭辉、中梁等在过去两三年成功杀了出来。碧桂园、融创这样的白马房企也趁机更上一层楼。老王万科虽然遭遇恒碧的挑战，但还是成功守住了擂台，稳居第一阵营。 反观绿地，在那波行情开启之前的2014年便超越万科成功登顶，而后却不进则退、与“王座”渐行渐远，不能说不令人唏嘘。 反映绿地疲态的最新一个例子，就是2018年的销售业绩。从数据本身来看，3875亿元的合同销售额、26%的增幅，并不算差，但却经不起比，甚至连绿地自己的要求都没达到。 在绿地2017年的业绩发布会上，董事长张玉良曾公开表示，“绿地今年（2018年）内部的地产销售目标为4000亿。”2018年10月，绿地又通过官方微信宣布，“力争年均销售规模保持在5000亿元以上”的新战略目标。结果却是大小目标一个都没实现。 对于过去几年的表现，不知绿地人自己满不满意，但投资者们显然很不满意，股价上用脚投票就是最好的证明。 虽然绿地董事长张玉良在去年就表示：“正在努力加强市值管理。”现在看，作用似乎并不大。 被放大的高负债率 在业绩不给力的情况下，高负债率也就显得格外瞩目。 众所周知，房企在排位赛中崛起的一个通用的套路就是，用负债来驱动规模、用规模来支撑负债。所以有时候房企的高负债率问题需要结合着规模增长来解读。也就是说，只要销售额能快速增长，高负债率就是可以被接受的。 但绿地面临的尴尬是，在销售规模与同行比拼中逐步掉队的情况下，其却维持了高于同行的高负债率。 绿地的资产负债率已经创下近5年来新高。年报显示，绿地去年的总资产为1.04万亿元，总负债为9276.2亿元，资产负债率高达89.49%，居于行业上线。净负债率更是远超同行，财报显示，截至2018年末，绿地的有息负债余额为2689亿元，较年初减少71亿元，同时期内绿地持有货币资金约810亿元，净负债率为171.83%。 尽管相较于2017年年末的206%的净负债率有所回落。但据国泰君安统计数据显示，2018年房企净负债率创历史新高达120%，绿地的净负债率高于行业平均水平线52个百分点。 与规模相近房企对比，绿地状况也很是堪忧。对比年报数据，2018年，碧桂园、万科、保利、中海的净负债率分别是49.6%、30.9%、80.55%、59.5%，其中，绿地的净负债率是万科的近6倍，融创略高为149%，但依旧低于绿地。 与实力相近的同行们一对比，本就乏力的绿地更加黯淡无光。 矛盾的多元化 “不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。”对于绿地这种TOP10级别的房企来说，眼看着地产行业逐渐进入新常态，要说还无动于衷那是不可能的。 像万科、碧桂园、融创一样，绿地也在积极地布局多元化。据其年报显示，绿地除地产主业外的多元化业务，主要分为大基建、大金融、大消费三大类。  其中，大基建主要是为地产、基建提供建筑施工。这一块业务增长迅猛，已成为绿地业绩增长的重要引擎，全年实现经营收入 1481 亿元，同比增长41%；新签合同金额 3162 亿元，同比增长 63%。截至 2018 年末，大基建板块在建项目总金额为 3269亿元。大金融主要是指投资+投行业务，这一块业务利润很是丰厚，据财报显示2018年实现利润总额 25 亿元。大消费主要涵盖了商贸（如G-Super零售店、绿地全球商品贸易港等）、酒店、汽车4S店、能源（如煤炭贸易、油品零售等）。 但若仔细剖析便能发现，绿地的多元化布局其实存在重要BUG的。 一是在规模上撑起台面的业务利润薄，利润丰厚的业务又撑不起规模。 如建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%，非但无法与地产主业（毛利率27.01%）比，甚至还抵不过绿地的融资成本（5.4%），而且它们日后也不会因规模的进一步增加，而使毛利大幅增长；金融、酒店相关业务利润率虽高，如毛利润率高达100%、84.05%，但无法做出规模。 这个矛盾如何解决，将直接决定着绿地在资本市场的估值，是继续攀高 二是最能成气候的建筑业与地产开发业务高度相关，无法起到风险分散的作用。 在绿地2018年终提出的战略规划中，建筑业被寄予厚望，2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元，占据整个集团的半壁江山。 但其暴露的问题也很明显，除了上述的低利润率之外，它还与地产开发业务高度相关，无法起到风险分散的作用。如大基建板块的在建项目中，房屋建设业务 2066 亿元，占比 63.2%；基建工程 698 亿元，占比 21.3%，可见与房地产相关的建筑业务占据主导地位。 中国房地产市场逐渐由增量进入存量时代，这亦是市场共识。碧桂园、万科虽然也是围绕地产主业开展多元化，但基本上都是基于存量业务的持续运营。 反观绿地最主要的多元化业务——建筑业务却基于地产开发业务。那么，这就有了一个很现实的问题，地产开发萎缩后，其如何保持建筑业务规模和增长？ 在投资者未看透上述三大问题之前，显然不会轻易认为绿地是一个值得下注的“好公司”，虽然它自身实力在地产江湖中已算是强的。 |
|
|
