|
近几年层出不穷的合院型别墅，屡屡见诸报端。 南京院子、厦门院子、中国院子、北京院子等， 以其“文化复兴”的高格调，精工细作的规划 以及见天见地的巧妙格局，持续地吸引 着大众的目光，也成为顶级富豪的追捧对象。
年度观察，院墅化是低层高密产品的大趋势 1 何为院墅化？ 市场上主流的院墅产品，皆以“合院形式”为主，即将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外扩展，从别墅变为院墅，将这种现象称之为院墅化。
合院别墅，它可以由独栋别墅、联排别墅、双叠别墅等围合而成。比如，联排别墅围合而成的，几个联排别墅共同享用一个比较大的花园，这样比单独的联排别墅采用兵营式布局、只享受前后小花园景观要大些。相比早年的四合院别墅，时下的合院别墅在有自己独户的空间，又更侧重邻里共享空间。
2 院墅起源 源起传统四合院 从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度高、空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借鉴的。
传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至居住空间，空间由开放逐渐趋于封闭。传统院落是中国传统家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院。
当下市场背景催生别墅新形态 目前别墅用地审批受管控，但别墅住宅需求有增无减。在独栋别墅用地报批禁止的情况下，开发商多从双拼、叠拼、联排别墅寻找平衡，创新型组合方式的别墅不断涌现，其中便包括合院别墅。
院墅化为何如此受欢迎？大致有以下原因： 1）院落生活方式可打动客户，产品力可挖掘空间多； 2）院墅化产品可以实现较强私密性； 3）以宅院礼序作为亮点进行推广易获得客户共鸣； 4）同面积段下，院墅化合院产品能实现更高容积率。 院墅化体现在不同城市及定位的低层高密项目
△ 部分典型项目体现 3 院墅优缺点 对比传统产品，合院型产品有优势也有不足 1）私密性好，居住更放松 和传统一字型联排对比，合院型产品的院落只有单侧会有外部视线干扰，私密性好，容许院落空间成为家庭活动的重心。所有房间与公共空间都朝向私属院落布置，让院落的景观实现最大化效用，室内景观均好性提升。
△ 联排与合院私密度对比（分析图自绘） 2）空间向心性好，空间更舒展 从下图可以看出，低层高密户型分化出I型、L型、T型、U型和F型五种典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空间为平面的中心，公共性功能空间围环绕展开，客户的家人可以有各自的活动空间。临院可以借景入内，享受“对影看月，临窗听雨”的文人意趣。 I L Ｕ Ｔ Ｆ
3）采光面大，布局更灵活 合院型产品（LUTF型）相较于传统产品，有更大的采光界面，户型布局灵活度更高。
△ 典型院墅产品的LDK分布与宅院系数分析（分析图自绘） 4）部分平面存在通风问题 对于单纯的L型产品来说，由于采用南北向拼接，为保证院落的私密性，南侧户型一般不会朝北开窗，将阻碍户内的空气对流，不利于户内温度控制和空气质量。这种问题在入门级产品中尤其明显。在北侧不宜开窗的墙面增加排风设备或者开设高窗即可避免。 许多典型合院型产品平面，以比较产品力差异 按照占地面积从小到大，占地60-260，地上面积跨度从160到500，销售面积从110-500，涵盖了入门级至豪宅级多种产品线。可见其适用范围十分广泛。 极小者重用地效率，极大者追求私密度、空间舒适度与体验丰富度，中间的一众产品则在用地效率与使用感受之间找到一个匹配特定项目定位的最优解。
△ 部分合院型产品平面轮廓（分析图自绘） 4 产品形态亮点 结合目前院墅型低层高密产品的不俗表现，本文将从合院型产品、院落空间营造、地下空间、立面风格四个方面来进行总结分析。 一、合院型产品 规划数学题的新答案 随着土地高效利用的规划导向及房价不断走高的楼市现状，大部分低密项目都面临着用地容积率高而单户面积紧凑的局面。土地效率与产品力如何取得平衡逐渐成为许多低层高密项目能否成功的关键点。 对比传统产品，同样用地条件下，合院型产品的业态可以上升一级 下图是耳熟能详的容积率&产品对应表，联排别墅的规划容积率约为0.7左右，这与目前容积率需大于1.0的用地出让规定之间难以找到平衡。
△ 容积率与产品对应关系（图片来自网络） 15-16年的项目推出了新的解决方案：采用合院型产品进行南北向连接甚至网格状连接，利用南北向日照间距，在控制面积段的同时提升容积率。 下图列举一些相对典型的规划布局方式。
△ 铂悦犀湖/中粮瑞府/南京院子/桂语里/杭州院子/海月甲第 （分析图自绘） 毋容置疑，可搭接的合院型产品通过规避日照间距和山墙间距，容积率提升上确有奇效。为了探寻合院类产品的能力边界，我们将年度典型产品在100m*100m的用地上进行模拟极限容积率测算，并按照容积率由大到小进行结果排序。 3F合院型产品的实际容积率可达1.2-1.6，2F合院产品实际容积率可达0.8-1.0左右（项目应用时需扣除面积赠送带来的容积率折损）。对比前图0.2-0.7的低层高密范围，容积率有很大的提升。
△ 低密产品的极限容积率排列图 (分析图自绘） 说明：由于各地的面积计算则不尽相同，此处均采用地上实用平面来统计面积以便进行比较。实际应用时容积率将有一定折减。 如洋房用地（1.0以上）可以用乐高系产品提供见天见地的墅居感受，叠拼用地（0.7-1.0）可以用L型产品实现类双拼效果，联排用地（0.7以下）则已经可以脱离容积率压力来追求空间丰富度和居住体验了。 二、精细化造院 产品力提升的新重点
在院墅化的大背景下，许多低层高密项目着力将院落营造为产品的核心亮点，以匹配客户的生活美学要求。 从项目考察中，我们观察到以下几点： 随着产品面积段的增大，院落空间逐渐丰富 简单归纳为，建筑面积越大，则院落面积越多，院落层次越多，空间越丰富。面积越大，则院落功能需要分化，使空间呈现出层次感，兼顾礼仪与生活。
△ 院落丰富度与项目定位的匹配关系（分析图自绘） 在空间尺度较大的豪宅级产品中，院落可分化为营造仪式感的入户院落、有一定尺度的起居院落、玲珑精致的赏玩院落及满足功能的后勤院落（天井）和采光院落（天井）等。 在占地面积较小的情况下，院落主要是客户家人活动的场所，宜集中设置，并与起居、餐厨直接发生联系，形成1+1>2的空间效果。院落面积极小也可以设置两种以上的使用功能，以便匹配客户的不同时段的生活需求。
△ 院落分化：江南里与中粮瑞府（分析图自绘） 豪宅级低层高密产品中，主院有三种尺度——天井、庭院、园林，各有千秋 传统民居中的院落可分为天井、庭院与园林三种空间，同样都是生活中心，尺度不同，装饰程度亦不同。 在同样代表传统院落生活方式的背景下，天井更重通风与装饰，庭院重采光与活动，园林重赏玩与互动。 在低层高密项目的院墅化大背景下，我们看到了对于这几类空间尺度的借鉴。 1）天井：泰禾南京院子 空间尺度：地下二层，高宽比3:1，长宽高约5m*5m*14m； 装饰方式：地面全石材铺装，侧墙用汉白玉装饰。 主要功能：地下室采光；起居室对景；户外活动场地。
△ 天井-泰禾南京院子样板院（图片来自网络） 2）庭院：中粮瑞府 空间尺度：地面层，高宽比1:1.5；长宽高约7m*6m*5.4m。 装饰方式：一半采用石材精装，一半采用户外木地板铺装。 主要功能：户外起居室；户外活动场地。
△ 庭院-中粮瑞府样板院（图片来自网络） 3）园林：绿城江南里 空间尺度：地面层，高宽比1:1，长宽高约6m*12m*5.4m； 装饰方式：地面为传统园林的铺装,侧面为白墙、叠石、廊、树 主要功能：曲廊；叠水园林；休闲会谈区；茶室。
△ 园林-绿城江南里样板院（图片来自网络） 从三个典型案例可以看出，对院落尺度的选择必须基于地域，考虑项目当地的气候和生活习惯。把本属南方的天井搬到北方必然难以忍受，试图把园林置入北方庭院难如江南精彩。而瑞府般敞亮的庭院置于江南水乡，恐怕效果略显苍白。 三、中式立面成为审美主流 中式风格与院墅是绝配，这源于中国人的文化自信，与自古传承下来的审美习惯。对于高墙深院、雕梁画栋，国人潜意识中便会将其与权、钱、地位联系在一起。本质上中式风格售卖的是存在于国人骨血中的理想，前者桃源避世，后者庙堂高远。
△ 不同年份的立面风格细分（分析图自绘） 如何在低层高密项目中体现中式风格？ 1）古典中式：在2016年的低层高密项目中，绿城选择坚定传统中式立面的方向，在立面、景观和室内的调性统一和施工完成度上首屈一指。
2）形制中式：泰禾院子系王府规制门头的主题，随着九城十六院的铺开在立面上、符号上做出了一定的细化和变化。仪门、抱鼓石、牌匾、铜灯等元素的反复运用使院子系产品形成很高辨识度。
3）装饰中式：龙湖原著系是在示范区的建筑景观中做出特色，大挑檐、高度装饰化的示范区门头成为原著系的标志特征。低层高密产品本身通过一些装饰符号来体现中式特征。
4）意象中式：一些风格清新的项目也受到客户的欢迎，如杭州桂语里。白描手法写意江南民居风格，木窗灰砖呼应，有一股超脱尘世的美！
四、充分发掘地下空间的使用价值 一些全国知名的改善型或豪宅型的院墅产品对于地下室价值的挖掘可谓极致，通过引入下沉庭院、采光天井等将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所！
深挖地下室价值成为重要趋势，究其原因，在一二线高房价城市，同地价相比，地下室提升带来的成本增加不过九牛一毛，而地下室品质提升后对于销售单价的摊薄则效果显著。因此越是极致的顶豪项目，对于地下室品质的要求也越高。
低层高密产品必将回归居住本质 观点一：随着房地产市场的逐渐成熟和客户生活需求的的逐渐清晰，面积理性化和院墅化是低层高密产品的发展方向。目前看来，合院型产品在项目定位和产品力之间能够找到一个较好的平衡。 观点二 ：截止现在，部分低层高密项目的关注重点在于如何营销包装，而非人在房子里面的居住体验。宅与院如何更好的服务于生活应成为重点突破方向。 观点三：相较于公寓产品的发展成熟度，目前大部分低层高密项目毛坯交付，对居住性能和使用方式考虑较少。随着工业化水平的逐渐提升和社会专业化分工的推进，低密度产品会更关注居住体验的舒适便捷，走向精装交付。 观点四：短期内立面设计趋势是基于现代空间结构、带有传统装饰韵味的典雅装饰方向。现代风格在近期几为空白，可能成为新的突破点。 绿城、泰禾、万科等先行者为低层高密产品研发提供了一些可能性，做出了很好的开局。低层高密产品的可能性仍然很多，等待更多项目来不断挖掘和展现。
△ 《双燕》吴冠中 本文来源于万晟智库，转载请 ·END· |
|
|
来自： xuebaouncia > 《合院别墅》
