最高院：以房屋买卖合同为他人借款担保，债权人可诉请卖房抵债！

作者：初明峰 刘磊

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裁判要点：

在以签订房屋买卖合同的方式为民间借贷提供担保的情况下，提供担保的人并非必须是债务人，第三人与债权人签订不动产买卖合同为债务人与债权人之间的债务提供担保，若债务人无力清偿到期债务，债权人有权申请法院拍卖合同项下案涉房屋。

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案情摘要：

1、2012年12月26日，港汇公司与刘伟签订《购房协议书》，刘伟购买港汇公司名下案涉房屋，甲方为港汇公司，乙方为刘伟，白双福（港汇公司法定代表人）在甲方处签字。

2、2012年12月27日，刘伟向白双福账户汇入3000万元。

3、另查明，《购房协议书》并非当事人真实意思表示，而是为了对白双福与刘伟之间发生的民间借贷进行担保。

4、借款到期后，白双福无力清偿，刘伟诉至法院要求其承担还款责任。

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争议焦点：

港汇公司应否应当承担责任？

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法院观点：

在以签订房屋买卖合同的方式为民间借贷提供担保的情况下，提供担保的人并非必然是债务人，第三人与债权人签订不动产买卖合同为债务人与债权人之间的债务担保的情况在实践中屡见不鲜。

根据本案查明的事实，白双福以港汇公司名义签订《购房协议书》时系该公司法定代表人，该协议上加盖港汇公司公章并由白双福签字，三张收据也加盖港汇公司公章，港汇公司在两份《补充协议书》上加盖公章再次对《购房协议书》进行确认。港汇公司主张相关协议为刘伟与白双福恶意串通，但未能提供充分有效的证据予以证实。

故原审认定《购房协议书》对港汇公司发生法律效力，认定事实和适用法律并无不当。而《购房协议书》对港汇公司发生法律效力意味着港汇公司应承担《购房协议书》的相关法律后果。关联案件认定签订《购房协议书》是为了对白双福与刘伟之间发生的民间借贷进行担保，原审依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，判决白双福不履行义务时，刘伟可申请拍卖港汇公司位于吉林省××东昌区蓝爵国际小区10700平方米范围内的商业用房，用以偿还债务，亦无不当。

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案例索引：

（2018）最高法民申3042号、（2017）最高法民申2319号

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相关法条：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

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实务分析：

以买卖合同的形式为借款提供担保，借款逾期未能偿还，债权人主张履行买卖合同的，在实务中不予支持；同时实务中对于此种'让与担保'抵押效力问题也不予认可。债务人无论是否以本人以自有房产以买卖合同的方式提供了上述担保，债权人均可以通过强制执行手段要求变现债务人资产偿债；如果债务人和签订买卖合同的房产所有人（名为卖方实为担保方）不是同一主体，债权人也可根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，通过诉讼方式主张变现第三人的房产偿债。本规定对此种非真实意思的买卖合同效力及效果作出了较为明确的规定。关于本规定二十四条中的'当事人'范围解读，实务中存在部分人认为仅指债权债务双方人不应包含第三人，本判例明确否定了上述错误理解，本文判例值得推荐。

特别提醒：本方式设立担保，相关财产虽可通过诉讼被列入执行范围，但债权人无权依此主张优先权。