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宅基地上翻建房子,村委会为啥不让?只因少了一个步骤

2019-05-09  e网琴聲

近日有网友提问,我在自家的宅基地上翻建房子不可以吗?为什么村委会不通过呢?现在在宅基地上建房子,需要注意哪些问题呢?

宅基地上翻建房子,村委会为啥不让?只因少了一个步骤

私自建房后果有多严重?

村民要使用自己的宅基地新建房屋,实施的是规划许可管理。换言之,没有经过规划许可审批而直接建房的,从严格的法律意义上讲是违法的。超出法律规定规划范围或占地范围的房屋,都有可能被界定为违章建筑或非法占地。

我国的宅基地政策是“一户一宅”,农民只能有一处宅基地,多余的宅基地农民既不能翻建也不能新建,对于其他尚未分宅基地的农民来说,是可以新建的,但是政策确实更加严格了!

宅基地上翻建房子,村委会为啥不让?只因少了一个步骤

建房时农民一定要注意以下几种情况

一、动工翻建未经审批

众所周知,在农村,无论房屋新建还是翻新,都需要经过审批,在取得相关的审批手续之后方可动工建设。严格地说,如果未经审批就开始翻建房屋,就属于违法行为,一经发现,可能面临罚款或房屋被拆除的下场。

二、房屋翻建超过规定的建筑高度

翻建房屋有着严格的高度标准。根据《农村住房建设技术政策》规定,农村房屋布局分为垂直分户(建筑层数2—3层)和水平分户(建筑层数4—5层),每层建筑高度不得超过3.3米。如果建设3层楼房,那么房屋的总高度不得超过9.9米,否则就属于违规,会被拆除的。

三、非村集体成员没有宅基地使用权

农村的房屋和宅基地是严禁私下买卖的,如今不少城里人有到农村买地建房养老的想法,但是按照现行的法律法规,这种是不允许的。只有村集体成员才能享有宅基地的使用权,如果不是集体成员,也就无法新建或者翻新房屋。

四、原有房屋的所有权存在争议

在土地确权的过程中,关于宅基地存在很多种争议,而地上的房屋也会出现修建人与使用人不是同一个人的情况,双方的意见不统一,房屋该如何翻建呢?这种情况属于宅基地或者房屋的权属关系不明,老房翻新前,各方需要解决原来房屋的所有权问题,房屋的权属关系明确了,才能申请翻建房屋。

五、房屋所占宅基地超过标准使用面积

过去在农村建房比较随意,但现在各地对于宅基地的使用面积都出台了严格的规定,如果房屋所占的宅基地面积超过了当地规定的标准使用面积,那这房屋也就别想翻建了。

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建房获得许可审批的法律依据

首先需要明确的是,即使是在自家的、经过确权登记颁证的宅基地范围内,村民也不能随便新建、扩建房屋。要建房的话,必须经过审批,这是基本的原则。

根据《城乡规划法》的规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村居民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。而有的省份明确规定了需要办理乡村建设规划许可证,有的省份规定需要办理乡村建房审批表,目的都是要在法定范围内进行建房审查。

比如《北京市城乡规划条例》规定,在规划农村地区,村民使用原有宅基地进行村民住宅建设,可以实行规划许可管理,规划许可管理应当依据村庄规划进行,管理应当与服务相结合,并发挥村民委员会的作用,具体办法由市人民政府制定。

总的来说,宅基地农民居住的场所,重要性不言而喻,建房自然也在情理之中,但是不能再随意建房了。要依据建房规定,走正规流程。实践中,农村宅基地上房屋的翻建,需要满足两个条件。

宅基地上翻建房子,村委会为啥不让?只因少了一个步骤

一是要符合城乡规划。

《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。2009年北京市人大常委会通过的《北京市城乡规划条例》第四十一条,在规划农村地区,村民使用原有宅基地进行村民住宅建设,可以实行规划许可管理,规划许可管理应当依据村庄规划进行。

因此,在原有宅基地上翻建房屋的行为应当取得相关审批手续,其程序为:向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证,取得许可后方可按具体要求实施原有宅基地的翻建行为。

二是已经合法取得宅基地使用权,并且翻建不得超出合法拥用使用权的范围。

根据《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区和直辖市规定的标准。《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》规定,村民每户建房用地的标准,由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定,但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村,最高不得超过0.25亩;其他地区最高不得超过0.3亩。1982年以前划定的宅基地,多于本条前款规定的用地标准的,可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定,超过部分按照乡村建设规划逐步调整。

根据《土地管理法》第七十七条规定,农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。

总之,要在农村自建房,还是要符合国家规定,才是明智必要的选择!

文章来源:中国乡村之声、土流网

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