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4月底的投资讲座H&T集团有幸邀请到澳洲四大行之一ANZ的投资经理Shawn为我们主讲最新的银行贷款政策，以及如何选择投资房及贷款要求等，让客户先了解贷款再进行投资。智足者富，善谋者得天下！ 以下是全程讲座视频： 接下来杰尼将为大家就本次讲座要点做个整理总结。 1. 贷款申请材料 除了身份证明材料（有效ID，如身份证、护照、驾照），还需准备以下材料： （1) 雇主信； （2) 3-6个月工资单； （3) 3-6个月银行流水； （4) 个人信用报告； （5) 其它收入； 2. 现有市场房产选择 （1) 现房：已建好，可直接入住的房屋； （2) 期房：还未建成的房屋（公寓Apartments 、 联排别墅Townhouses、独栋别墅house & land） 2. 期房 （1) 首付10%，与国内不同，澳洲期房是交房后才做贷款按揭，客户有充足的时间准备贷款申请的相关事宜，与现房相比，贷款申请优势非常明显； （2) 公寓房产，银行更倾向贷款给面积大一些的房产； （3) 房屋室内面积越小，银行承担的风险越大。不建议客户购买面积太小的物业，不利于后续贷款与房屋增值估价； 澳洲期房独栋别墅类型：house & land （1) 银行会对土地大小与建筑合同进行评估，所以建筑商的信誉会影响房屋评估。 （2) House and land 这种别墅套餐是土地与房屋的组合，相比纯土地，后续房屋有稳定的租金收益，银行评估会风险更小，申请人更容易拿到银行贷款。另外，这种房屋类型在印花税方面也有明显的优势，购房者只需交土地部分印花税，免交建筑部分的印花税，可节省了近一半的印花税费。 （3) 选大开发商的项目，建造过程中的风险小。小开发商的项目，有一定的风险。放款部分，由开发商的相关部门与银行部门进行对接； （4) 向开发商支付10%的定金，拿到购房合同，在土地交割前提前3-4个月联系银行办理贷款； （5) 确定了贷款比例与贷款金额，银行会给申请人出示一份正式的贷款合同，合同里会包括利率与月供，签完合同后，银行会与过户师对接剩下的手续。所有材料都审核完成后，等待开发商通知交割； （6) 在房屋未交割之前，申请人若与另外一家银行签了更满意的贷款合同，可以取消与该银行的合同，主动权在申请人手中； 3. 现房 （1) 现房正常是在60天内交割； （2) 有必要做贷款预批； 什么是预批 （1) 预批需要什么材料：常规的收入文件，若提交材料比较齐全，可在1-2个小时内拿到银行预批。 （2) 征信veda check: 个人信用报告，具体的作用就是体现过去是否有过不良的记录，这个记录是终身的。在澳洲平时的水电费网等缴费记录也会进入征信系统，若有逾期，有过不良记录，或贷款申请人过去3-6个月有频繁的信贷申请，贷款的难度都会大幅度的增大。 （3) 预批： 现房有必要在购房前2-3个月去做贷款预批，这个时间做预批会比较精确，能较早查出可能的问题可以预防不能按时拿到银行的贷款而影响后续房屋交割的问题，可以规避购房风险。 （4)预批到期问题： 一般预批有三个月的有效期，如果自身征信没有出现过问题，到期后不一定需要再进行重新评估。但如果这期间换了工作，或者可能自己的征信出现新的问题，即使预批没有到期也是需要跟银行重新确认的。 4. 评估 （1) 在澳洲买房贷款，依据市场评估价而非合同价格。这部分属不可控因素，买家或投资者需预留备用资金； （2) 影响贷款估价的主要因素： 区域位置：是否有在增值潜力的新区？区域内供需关系如何？稳定刚需的潜力区，贷款更容易 面积大小：别墅土地大小（越大的土地贷款越稳定）；公寓室内大小（面积小于50平较难贷款） 房价水平：房屋价格是否过高，租售比情况如何？房价过高的区域，贷款较难审批 开发商资质：是否是名声较好的大开发商？开发商质保情况如何？大开发商品质有保障，贷款比例越高 评估实例 （1) 购买时合同价是21万，交割时土地评估价是31万，这10万的差价是银行承认的土地增值。但是在交割的时候，银行会按较低的价格进行确定贷款比例，而不是评估的价格； （2) 这10万的增值在初次贷款的时候用不上，但是在二次贷款Refinance时可以用，总体来说，有土地的房子相对保值； （3) 银行不能用实际较高估值进行房屋交割还有一个原因，房屋交割后需要计算政府税费，若按银行较高估值进行交割，会增加额外的政府税费； 5. 什么是相关利率 （1) 澳洲贷款目前分自住房贷款和投资房贷款。贷款额度相同的情况下，自住房贷款利率相对较低，但是银行对申请人的收入要求更高。对于投资房来说，可以计算房屋的折旧与负扣税，所以对申请人的收入要求较低，但利率更高一些。 （2) 贷款产品： 本息同还 只还息不还本（5年/10年） （3) 固定利率--无对冲账户，不能提前还款，若提前还款有违约金。 浮动利率---有对冲账户，可以提前还款。 部分固定、部分浮动---在房屋交割前，可任意分配固定与浮动的数额，可以规避一些利息上涨的风险，也可以有浮动贷款的对充账户与灵活还款的选项。 （4) 以租养息的投资回报率远远高于银行利息。目前澳洲的通涨率每年约3.5%，如果把钱存到银行，银行利息低于3.5%，相当于自己的钱在贬值。澳洲央行RBA的利率低是为了刺激消费。 6. 什么是对冲账户
（1) 对冲账户：本质是日常生活的交易账户，只是这个账户与贷款账户相连，它的功能就是对冲你贷款账户中的本金，从而降低你所需要支付本金所产生的利息。 （2) 灵活的金融体系助力置业：如果申请人贷款50万，往对冲账户里放了50万，这样申请人就不需要支付任何利息。当你真正需要用钱的时候可以把钱拿出来，不需要走银行的流程。这也是为什么现在很多人喜欢使用浮动利率的原因。有对冲账户，自己不仅有额外可以灵活使用的现金流，若手上资金有盈余，将其存入对冲账户，可以不用支付银行的房屋贷款利息。 7. Refinance
（1) 灵活的金融体系助力置业：Refinance二次贷款，可将房屋升值部分的钱跟银行进行套现，套现的这部分现金流可以作为自己购买下一套房的资金。这种灵活的金融政策，可以让您的房屋增值的同时，给您带来额外的资金进行新的房产投资，是滚雪球的操作方法，让自己的资产实现裂变式的增涨。 （2) 如果申请人目前手上有一套房产，并且该房无贷款，可以将这套房低押给银行进行套现，用套现的资金进行其它房产的投资，实现自己资产的稳定增值。 以上是澳洲银行贷款的基础知识，若您还有疑问，或近期打算贷款，欢迎联系杰尼进一步的交流，我将竭诚为您服务。 |
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