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纳税，是每个在澳洲生活的人都逃不掉的义务。 在澳洲，个人所得税的缴纳标准是阶梯式的，也就是说，赚得越多，税交得越多，最可高达到个人收入的47%。 辛苦赚到的钱，几乎有一半都要交给政府，感觉心在滴血… 不用怕，只要学会用各类合法合理的抵税方式，就可以大大降低你的纳税额，纳税比例也会随之下降，可以帮你省下一大笔钱！ 今天就来就教大家，怎么用投资房来抵税！ 在澳洲投资房产，近几年来，算得上是成功人士们比较热门的退税方法。 赚了钱，拿来投资不动产算得上是稳稳当当，悉尼的租金回报率也很合适，买几套投资房，既能收租金，还能拿来抵税，何乐而不为。 更何况投资房可以享受折旧、房屋贷款利息、维护等多方面的税务抵扣。 澳洲投资房产出租，可别忘了抵折旧税！  - 房产折旧是什么? - 折旧（Depreciation）这个概念大家都不陌生，就像汽车会因为使用而产生折旧磨损一样，房屋和它内部的装修一样也会产生折旧。 房产和大部分固定资产一样，都是有特定的使用寿命的，并且寿命是有限的。 尤其是购买新房，头几年的折旧会更高。 如果这套房子是用来投资而非自住，那么而因为房屋折旧造成的损失，就可以申请从当年的纳税额中抵扣掉。 然而，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。 举个简单的例子，Lee的2018-2019这个财年的收入为 10万澳元，他有两套新购置的投资房正在出租，每套可以抵扣1万澳币的折旧。那么他需要纳税的金额就从10万变为8万澳元。 瞬间就省下了 $6,950！！！ - 折旧金额怎么计算？ - 前面提到的新房在settle后的前几年能申请到更高的折旧，并不代表旧房或者二手房就不能申请。 实际上，不论您拥有的投资房是新房还是旧房、户型大或者小，都可以从这两个方面获得折旧：
建设折旧指的就是建筑自身的建造成本,例如：混凝土、水泥、砖块等。 再加上住宅大楼内包括的公共设施，比如：游泳池、水疗中心、电梯和自动门等等其他项目。 装修和设备就是建筑物内部的物品,例如烤箱、洗碗机、地毯以及窗帘等。 具体项目较多,可以参考:澳大利亚税务局可折旧资产目录(ATO List of Depreciable Assets)。 不同类型的内部装修和设备在其有效周期内会按照不同的比例来申报折旧减税。 建筑折旧是每年按照初始建造成本的2.5%至4%来计算的(具体取决于修建日期)。 这种减税，承认了建筑物本身以及其内部装修和设备，会随着使用和时间的推移，产生折旧损耗，并最终需要更换。 - 如何申请折旧抵税？ - 通常在房屋正式交房之后，才能开始折旧。 在申请折旧抵税时，澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。 如果购买的是全新的楼花，您可以将购房合同交给一位专业的筑成本估价师（Quantity Surveyor）来做一份折旧报告。 如果是已经建好的房屋，找有资质的税务折旧公司帮忙也是最好的选择。他们通常会派遣专员上门查看，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来最多40年内，这些东西每年会减少的价值。 一般来说，一份折旧报告的花费在300-1000澳元之间，这个费用也是能够申请税务减免的。 由于澳洲的税务系统非常完善，很多澳洲本地的高收入人士，都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。 申请折旧抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。 - 房产折旧的常见问题 -  Q: 只有新房子才可以获得折旧税抵扣资格吗？ X 这种说法是错误的 x 一般来说，刚刚建成的新房在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的。 在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。 老房子也是可以做折旧抵税的。 即使是有100年房龄的旧房子，只要买来后重新装修过，就可以申报折旧抵税。唯一的条件是，这栋房子是在1987年9月16日后建成的。 Q: 房屋折旧周期最长可以是多少年？ 澳洲税局规定，任何建筑物的最长折旧周期只有40年。  Q: 买二手房，不打算重新装修了还可以折旧吗？ 只要购买的房屋房龄不超过40年，都可以申请折旧税。 二手房交易时，屋内原有的固定设施，比如：窗帘、地毯等是不可以做折旧申报的。 这里需要注意的是：如果买的是House, 地价（Land）是没有折旧的，前卖家的装修也不能折旧，能折旧的只能是建筑。 举个例子：王先生买了一栋8年新的House，并且没有装修，直接作为投资房交给中介出租了，那么这栋房子王先生可以申请的折旧范围就只是建筑本身折旧，并且最长的折旧周期就是：40-8=32年。 Q: 折旧金额累计最高可以达到多少？ 每一套房屋的折旧金额都有所不同，一般对于一套楼花公寓来说，最多可以累计申请到造价的60%。 Q: 之前错过的折旧税还能追回吗？ 当然可以。按照澳洲相关法律规定，你可以调回自己最近两次的退税申请（Tax Returns），然后补报房产折旧抵税。 也许会花费你一些额外的会计费，但很可能退回来的税款会大大超过这点花费。
如果需要为投资房添置家电或其他物品时，尽量选择价钱在$300以内的物品。 这个价格范围内的物品是可以直接抵税的，不需要走复杂的过程。 举个例子，如果你想给投资房添置个小家电，那么买一个$290的，而别买$310的。 前者可以立刻简单的做全额折旧抵税，后者则要准备折旧计划表等一系列文件。
“低价类别”是指价格在$300到$1000范围内的物品，折旧率相对较高。 举个例子：如果你想为投资房添置一个新的燃气灶，$1,200的燃气灶的折旧率是20%每年，而$950的旧率为37.5%每年，因为它属于“低价类别”里面。 |
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