房地产企业土地价款抵减销项税额的账务处理及纳税申报

对于房地产企业来说，通过招拍挂取得土地时往往拿到的是财政票据，所以很多企业一直纠结是不是没有进项可以抵扣。其实早在营改增的时候，财税[2016]36号第10条就已经规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。本文详细讲解扣除土地价款的账务处理及纳税申报。
1
“向政府部门支付的土地价款”包括哪些？
国家税务总局公告2016年第18号规定，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
财税[2016]140号又进一步扩大了扣除范围，“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
需要注意的是，根据上述政策，“向政府部门支付的土地价款”中并不包括契税。
2
如何计算准予扣除的土地价款？
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。
注：根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）规定，自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
因此，不含税销售额换算公式中的11%相应调整为10%。
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）；
当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
国家税务总局公告2016年第86号进一步明确，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。
3
案例解析
【案例】小亿房地产公司2018年12月的销售额是5500万元，购买土地的总价款是2200万元，该公司是一般纳税人，可供销售的建筑面积是100万平方米，当期销售房地产项目建筑面积是50万平方米。
1、账务处理如下：
当期允许扣除的土地价款=50÷100×2200=1100万元
借：银行存款 5500
贷：主营业务收入 5000
应交税费——应交增值税（销项税额） 500
土地价款允许抵减的销项税额=1100÷（1+10%）=100万元
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 100
贷：主营业务成本 100
根据财会[2016]22号规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。
2、纳税申报
接上例，需要将“当期允许扣除的土地价款”填写到增值税纳税申报表附列资料（一）中第12、13、14列及增值税纳税申报表附列资料（三）第2行。

另外，如果是“一次拿地、分期开发”的情况，根据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》第五条规定，房地产企业一次性购地，分次开发，可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：
首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）；
然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
所以，只要知道几个关键数据，不难算出准予扣除的土地成本。另外还要注意的是，增值税土地成本的扣除，并不影响土地增值税清算时土地成本的扣除。
来源：李龙地产财税服务 田贝贝，版权归原作者所有