从财务运营视角看地产投资中的风险

来源：平凡即非凡

作为一个财务人，往往谈风险则色变，追求一切事情的确切时间，确定金额，尽在自己掌控之中的感觉。但投资显然是不同的逻辑，从理论的资本资产定价模型、到谚语中的富贵险中求，都说明风险和收益永远是并行存在的。本文意结合自己两三年地产投资测算、后期运营工作中的一些感受，谈谈自己对“风险”的一些理解。

1、很多风险都应该被成为失误

风险源于不确定性

任何可以被了解且掌控的事情都不应被划为风险：我们可以称之为成本、条件、代价；但我们可以掌控、衡量，就不会由此产生不利的影响。事实上很多后期运营暴露出来的风险是源于我们自身的失误，比如：信息不对称、信息不交圈、专业能力缺陷。

信息不对称

一手地的投资条件在挂牌文件中都有清楚的约定，所以通常不会出现与交易方间的信息不对称。而二手项目由于历史背景复杂、尽调时间与深度有限，则常常出现此类情况。最近学习了一本同行的案例集，觉得最有效且常用的还是那句通俗的话“给钱的是爷”。

所以实操中也往往通过付款条件的控制，来将项目风险转嫁至出售方中。我认为在此类才做中因此多付出一些成本也是值得的，一是可以有效降低资金峰值提升回报率，二是可以扩大项目投资的安全垫。

信息不交圈

一份投资测算和可研报告往往由投资牵头，涉及设计、成本、营销、财务等各个端口。但很多时候信息交圈的工作只由投资单向与各个端口传达，各个端口之间的信息交圈和联动却十分有限。

设计与营销联动：1、建筑高度大于100米的项目均需有避难层的设计，其占用建筑面积指标、但却并非可售资源。故营销在做货值盘点时，天然将设计提供的建筑面积数据作为可售面积、进而导致货值虚高。2、测算中对别墅、车位类产品的货值盘点也是按照面积*单价的逻辑呈现；而在销售时其将以套/个为单位。但设计与营销间往往对单个车位面积、别墅类产品单套面积缺乏有效交圈，按照经验值进行估算，产生较大误差。

设计与成本联动：1、投资测算必然基于某类基准成本进行调整，但每个项目基于自身情况很可能有一些特殊的产品设计。比如LOFT产品的搭板费用、别墅的拆改费用等往往未给予充分的信息支持，进而导致估算误差较大。

设计与财务联动：1、在土增测算中对于毛利率20%左右的项目，产品是普宅还是非普宅可能对项目利润产生极大的影响。但实操中设计同事未必知道此概念，必然也不会传递此信息。

成本、设计与财务联动：1、土地增值税以地块/工规/分期等为清算单位，而作为一个投资标的、其设计指标、成本归集也往往放在一起。如此以来测算所得的土地增值税将产生很大偏差。2、不可售产品的成本往往会均摊到可售面积中，但如果成本和财务为就此交圈，可能会导致很多不可扣除成本（如红线外成本、无票成本）等未被剔除。

此类问题产生的本质原因是信息供给方出于专业隔离，不可能充分了解其他端口的信息需求；如果需求方是资深老法师也无所谓、可以反向寻求信息确认。但如果信息需求方资历尚浅则往往会掉到坑里，变成“你没给我说呀？你又没说我要给你说！”等扯不清的问题。解决该问题的法子倒也不难：1、建立需求清单：每个公司都有很多操盘经历及拥有该经历的人，应该将历史能力沉淀下来；后人哪怕对着清单做信息确认也不会出大风险2、网状而非线性交圈：无论是交圈会还是微信圈搭建起机制，同时能文字不语言形成信息沉淀。

专业能力缺陷

简单而言就是经办人员搞错了，无论是疏忽大意还是能力欠缺；其实也算是常有的事儿。解决的法子：增加投资决策上会前各端口负责人责任会签机制。地产项目的业务属性决定——在同样的市场背景下，投资质量对公司整体回报的影响起着关键性甚至是决定性的作用。而很多公司在资源配置上未必同样做了此类考虑，挖掘最优秀的人置于投资平台与投资云团队。

2、风险的另一面是机会、机会的本质是能力

你的风险不等于我的风险

在金融理论中，我们常将大国的国债利率视作无风险利率、但也基本上是收益率最低的投资产品。反映在地产领域就是，如果所有端口都提供最保守的数据去做投资测算，那给出的授权价也必然是很低的（基于竞争相对充分的市场）。换言之，就是没有把公司的能力兑现到投资竞争力中，就是没有把优势转化为胜势。这些能力可能是对片区市场和客户的精准预判、可能是拉高拍低、极限资源（面宽、地下面积)利用的产品方案、可能是金融解决方案和税务解决方案、可能是成本的极限挖潜、可能是报批报建的非常规突破。

但问题的矛盾点在于投资以外的各个端口的核心KPI都不是项目获取。在考核导向和公司机制的驱动下大家必然会有本位主义：用相对激进的方案功劳未必是我的，但是一旦没有达成、出现了风险敞口那锅一定是我的。出现这个结果也是必然。投资的激励是不是应该有分端口发放、延期发放的机制：这个项目能获取的核心竞争力是拆迁速度，那更多的奖金就应该倾斜给项目部和报批报建部门；如果核心竞争力是税费安排，那就应该倾斜给投资对接人和财务团队；如果核心竞争力是产品创新，那就应该发给设计部分。当然核心竞争力源于对比，在投资阶段无法获得竞争对手的考虑；但作为决策层应该有能力去做一定程度的判断。

3、动态视角下的抗风险能力

敏感性、经营弹性

每个公司的投资测算基本都会考虑两个截点的信息：满足收益率底线（如毛利率15%、IRR20%等）的条件、保本的条件。但在实操中，仍可能出现很多不足，从敏感性自变量上来看，我们重点关注售价的敏感性但却相对忽略销售速度的敏感性，进而忽略看了由其带来的滞重资源、资本化利息影响。从因变量上来看，我们重点关注净利率的敏感性但却相对忽视MOIC、IRR等指标的敏感性，进而忽略其真实盈利能力。

4、我们常忽视真实的权益收益

生产者逻辑VS投资者逻辑

我们重点关注项目层面的经营指标但相对忽视权益层面的经营指标。比如能否争取到品牌管理费对权益利润的影响，比如资金是否可以统筹对股东IRR的影响，比如不同标的融资难易程度对杠杆利用率的影响，比如合作项目不完全控制对经营效率的影响，比如项目经营回报的兑现严重依赖政府平台等合作方的影响。以上等等，虽然未必是基本盘，但却是回报高低不可忽视的一部分。而在投资决策中其所受到的关注远没达到其应有的程度。