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山西省PPP特色小镇研究中心为平台服务机构，为项目提供乡村振兴规划设计、田园综合体 PPP 特色小镇落地指导、顶层设计咨询、规划方案设计、融资对接、运营商培育及筛选、各行业资源整合、技术培训交流等。 中心承接PPP“两评一方案”及可研、规划、申报、法律、财税、招投标代理、村集体股权设计、绩效评价咨询服务，专项债 自平衡方案提供一体化服务、承办PPP、特色小镇、田园综合体、振兴乡村沙龙、专题会议及专题培训，欢迎各机构及专家加盟，共同为山西PPP、田园综合体、特色小镇产业提供决策智囊服务，成为联结政府与社会相关机构及公众的桥梁和纽带，建设美好山西！ 联系人：李老师 咨询电话：13303469819 第一，特色小镇的核心是什么？ 特色小镇的核心就是产业的升级转型。有些地块生态环境的确不错，看上去很美，却是投资陷阱。特色小镇不是传统的旅游地产，其核心是发展产业，选址不能像旅游地产那么随意。更何况，上一轮旅游地产热潮中因选址不当而半死不活的项目还少吗？ 第二，房地产商做的是真正意义上的特色小镇吗？ 现在房地产行业也推出了特色小镇，如万科良渚文化村、绿城桃李春风等。坦率来讲，这两个房地产的标杆小镇虽然声誉很高，但都没能列入杭州市余杭区的区级特色小镇。政府一直在强调特色小镇不能房地产化，这是因为特色小镇强调“产业”、“文化”、“旅游”、“社区”四位一体，这的确包含社区，但是文化、旅游、社区最终是为产业服务的，没有产业就是房地产。  第三，特色小镇就是产业园吗？ 当然不是。只有产业，没有文化、旅游、社区配套的就是产业园。 浙江省人民政府关于加快特色小镇规划建设的指导意见是在2015年5月8日公布的。在这之前，江苏于2005年提过，第二个是云南，做文化、旅游，利用传统的保留下来的自然资源、文化资源或乡村资源拿来开发运作。这可以说是一种比较片面化的特色小镇类型，还算是好的。第三个是北京于2011年提的疏解首都功能的等等，总体来说都不是特别成功。 因此，特色小镇从头到尾只有一种模式，就是浙江省在做的，也是中央在强调的。所以大家在做小镇之前，首先要问一下自己在做的是真小镇，还是假小镇。 之前大家的习惯是先拿地，拿完地再请人策划规划，决定项目具体做什么。因为小镇项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是“文旅是个筐，什么都往里面装”，甚至什么“红”就学什么。“形易学，神难造”，就小镇建设运营问题，华夏五千控股集团董事长胡飞先生多次强调，照搬“网红爆款”的小镇外表容易，这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。要实现有文化自信和品牌、品质、品位生活和产业的特色小镇项目需要清晰的产业内容逻辑、顶层设计，依据地方历史、地方优势及差异、孵化各地独特的经济文化生态，需要精心运营和时间沉淀。 随着时代发展和科技进步，未来的小镇旅游将呈现全域智慧化趋势和智慧服务场景主导的产业链整合趋势，特色小镇项目运营的关键不再是传统的乡镇旅游开发，而更多是发轫于场景的体验。人们喜欢的不仅是小镇本身，而是小镇所处的场景，以及场景中自己浸润的情感。“末端前置化”运营是以市场为导向，提供个性IP化服务——要打造能“生钱”“兴业”更能“养心”“续命”的特色小镇，务必坚持“末端前置化”运营思路，“内容为王”，把特色小镇可持续运营做为一切工作环节的基础与核心，让创新的小镇场景成为新的链接入口，新的流行方式，新的生活图谱，新的消费型态。 所以今天主要和大家分享的是一个特色小镇基本的思维路径、思维要素、思维边界是什么。政府做什么？企业做什么？我们做特色小镇就应该思考这样具有落地性的问题。如果这点想不明白，造出来很有可能变成鬼城、空城。  特色小镇是多维度复合的生态体系，各个维度缺一不可、紧密相连。 首先有策划后才有规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。 定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域文化与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。以小镇为依托，以产业为纽带，以文化为内核，将文化创意和小镇建设运营高度结合，将文化创意的个性化服务植入到产业及小镇的各个方面，从而让客户能够无时无刻体验到文化内涵与产品的丰富性和多样性，找到项目的“魂”之所在。这才是“找魂”的奥妙。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗没有明月。 有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等，这些工作倒相对容易，当然要结合丰富的经验。 总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。  第一个维度是政策 中国主要的资源是控制在政府手里，现在做特色小镇，党中央一再强调是政府引导、企业主体、市场运作，政府不能像原来一样做主导。那么政府掌握的这些资源通过什么方法交给企业呢？我们认为是政策。 第一是考虑在特色小镇里面有什么政策？国家、省里、区县、地市有什么政策，怎么把它用好？政府如何去配合？ 第二是考验政府执政能力，如何制定针对特色小镇符合市场规律的政策？ 2 第二个维度是运营 首先，我们要思考政府引导、企业主体、市场运作，那么政府的边界在哪里？企业如何与政府合作？哪些企业可以承担最重要的平台角色？如果我们是一般的房企要转型应该如何做？绝对不能说一句政府引导、企业主体、市场运作就可以了，我们必须要形成一套模式。 政府主要做三件事情，第一件是制定规则，要制定符合市场规律的规则；第二是要维护规则。这点的难度不小，尤其是在北方一些城市。只有通过法律手段、通过合作文本来确定，这是最好的办法；第三件是房地产企业面对政府的时候，千万不能把政府看成土地的供给者或是基建、配套工程的提供者，政府是企业的背书、宣传号召力。 第二个是管委会。浙江省特色小镇基本都有一个小镇管委会，这是因为目前我们的行政机制和市场机制没有办法完全接轨。小镇管委会隶属于区县一级的政府，比如基金小镇，没有任何行政审批权限，只能做两件事情，第一件落实政策，第二件就是服务，企业进来后要注册，只要准备的资料齐备、合法，交给管委会，一个工作日搞定。如果是企业来做这样的事就非常困难，很多地方都有国投、城投的公司或平台操作这种事情，但工作开展都不顺畅。 第三个是平台公司。既然特色小镇是多维度生态系统，就必须具备几个特点：一是开放式的结构，在这点上房地产就很难，因为房地产从运作到成本都是封闭的，浙江省的如果是由一个企业来主导，那么这个企业一般要很厉害，比如阿里巴巴，云栖小镇就是由阿里巴巴主导。二是平台公司。三是龙头企业具备强大的撬动能力，在浙江往往会形成政府、管委会、平台公司这样的三级结构。 所以，不同的特色小镇，要选择合适的企业，从房地产或者企业的角度来讲，我们肯定是希望自己在特色小镇里面承担的职责分量更重，这就需要考虑清楚你是要通过合作还是并购，或者自己培养。 3 第三个维度是产业 我们认为做特色小镇首先要考虑产业问题。中小城市为什么人口外溢？我们知道房地产的房价主要取决于人口所在的城市是流入型还是流出型，而人口的流入流出主要是产业问题，所以产业是特色小镇的核心。我们认为，首先一个3平方公里的特色小镇，必须是围绕一个主导产业，这个主导产业随着时间的变化，可能会发生变化。主导产业定位是非常精准的，比如基金小镇，一说到基金，大家就觉得是金融版块，银行、信托、担保、基金等，但其实单单就基金而言，又可分为公募、私募，私募又可分为股权、量化、对冲、证券，股权还能分为天使、风险等等，所以在这里面必须定位非常精准。有了精准的定位，第一撬动的绝对是政府。 其实很多的特色小镇，它的产业可能很多是本身有这个产业，而我们要考虑的是如何升级转型。 4 第四个维度是金融 在这里我主要讲三点。第一点就是针对小镇内部构建一个降低成本、推动发展的引擎。降低成本，房地产为什么不愿意做这个事？这是因为房地产进去以后，整体成本自然而然就上去了。从政府的角度来讲一定会考虑哪些钱该花、哪些钱不该花，浙江省特色小镇的政府投资一般会占20—40%。我们企业做的特色小镇最关键就是如何盈利。特色小镇既然是一个创新，政府要创新，企业要创新，市场要创新，产业要创新，我们的盈利模式也得要创新。 传统的盈利方式主要有五种，第一种是旱涝保收；第二种是在建设里获得盈利；第三种是房地产卖房子；第四种是自己经营一部分；第五种是房企进来持有60—70%比例。现在有些企业在不断研究新的模式，这需要政府放权。比如拿基金小镇来讲，三年前税收2.4亿，今年的税收预计达到25亿，三年时间增加了10亿，如果企业来做，能不能享受政府的税收分成，这就需要政府有这个决心和魄力来做税收增值部分的分成。 第二点就是像梦想小镇，三年前附近有个楼盘均价1.3万，现在是3.6万。这说明特色小镇的撬动效应非常强。作为企业做特色小镇的效果，能不能享受以上增值的部分呢？这在有些地方已经这么干了。 前面两点都需要政府的突破，光靠企业不行，企业需要跟政府谈判，第三点就是企业本身要做的。假如说小镇的确是很不错的，我们能不能做股权投资、风险投资？目前在杭州、深圳都做得不错。现在走在前面的一些开发商都非常迫切地想要找到这样的一条路径——在特色小镇里找到新的盈利方式，每个人都处于这样的瓶颈状态，大家都是位于同一个起跑线。 5 第五个维度是科技 我们将通过互联网的手段把特色小镇串联起来，最后形成资源平台。第一个看小镇与小镇之间产业是不是互补的，第二个看资源实际上可以合作，这是我们下一步要做的事情。 在这里面（齿轮图）每个要素都是互相关联的，这也是为什么传统的设计、策划机构没有办法把一个特色小镇做起来，没有办法落地。特色小镇建设的纬度太多太复合，主要做三件事情：一是怎样促进企业升级转型，二是怎样推动及配合政府的高效治理，三是通过互联网手段将小镇与小镇之间、小镇与社会之间串联起来，实现产业互补。 来源：搜狐网 |
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