苏州热门板块价值分析

今天聊聊苏州具有代表性的热门板块的价值点分析，有在苏州买房诉求的朋友可以了解一下。

苏州的主流热门板块根据能级依次排序：

1

核心板块

在苏州聊园区的价值，估计都没人愿意看，因为大家都知道了，今年又恰逢园区25周年，园区的宣传铺天盖地的，都上新闻联播了，苏州的园区名气已经很大了，还分析个啥呢？然而，未必所有人都看懂园区，或者说看透园区的真实价值了。

人类从来都不是一个可以从过去的错误中吸取教训的物种，所以历史才会一再的重演。我们生活在一个知识爆炸和祖国复兴的年代，普通老百姓的认知速度通常要远远落后于社会发展的速度。园区就是一个活生生的例子。

作为苏州的一部分，园区的崛起谁受益最大？我们会不会想当然的认为应该是苏州土著？然而，只要你在园区待过一段时间，或者说身边有一些苏州本地的朋友，你就会发现，园区，其实是绝大多数苏州本地人心中永远的痛。

为啥？因为他们因为自己眼光的问题把这么一个巨大的家门口的机遇给错过了，真正享受到园区腾飞机遇的本地人不是没有，但很少，园区的绝大多数发展红利被新苏州人给分享了。

曾经的湖西，他们看不上，后来湖西慢慢起来了，湖东他们又嫌远，后来湖东CBD也成型了，永旺那边又成了他们口中的“远湖东”，现在“远湖东”也卖完了，园区进入奥体时代了，他们还是一嫌远、二嫌吵、三嫌学区不咋地。

规

划

图

实

景

图

园区实景图与规划图神同步

不过，不同于这些耿直的“真土著”，近几年，已经有越来越多的苏州本地人加入到园区的抢房大战中来。他们开始觉醒了，错过了初一，不能再错过十五，可惜，这个觉悟稍微晚了点，园区的房价已经把绝大多数苏州本地人都抛弃了。

不过，即便园区已经发展到现在这个程度，绝大多数人还是没有真正看懂它的价值。所以，即便上东区已经炙手可热到这种程度，还是很多有实力的人对奥体板块爱理不理，“不就一个奥体中心么，有啥？”有这种想法的朋友明显没有看到2个非常核心的要素：

1、园区已经发展到一个高度，开始形成越来越强大的向心力了。这种趋势一但形成，没有本质性的外来干扰因素，就只会越来越强。一个池塘，在面积较小的时候，就是一潭死水，只要达到一定规模，湖水就会产生自净功能。

在最近来咨询苏州置业的朋友里，东北的、山东的、昆山的、南通的、上海的都有，这些朋友或多或少的都知道苏州，知道园区，都对园区表现出了浓厚的置业兴趣，这是园区对周边省市高端人口的吸附力。

在苏州内部，越来越多的本地人也对园区产生了向往，在苏州混的新苏州人就更加不用说了，混的时间越久，事业越成功，想在园区置业的心思就越强烈，心就越痒。园区已经成为新苏州的门面和担当。

2、园区的宅地真的不多了，尤其是成片的、连续开发的土地。满打满算现在也就奥体、青剑湖和白塘商务区三个板块，其中白塘商务区目前还处于城市留白阶段。其他的宅地或许还有几块，但都零零散散分布，难以形成规模和热点。

现在，绝大部分的眼睛都盯着上东区，或者旁边的泊云庭，以及年底可能推出的奥体仁恒，而忽视了青剑湖七仙女，青剑湖可是有7块宅地项目在今明两年将要陆续推出，又都是一线品牌开发商，地块容积率也相对较低。

轻视今日青剑湖板块的行为和当初轻视湖西、湖东、“远湖东”的行为没有任何本质的不同，无非就是在今年挤破头抢不到上东区之后哀声哉道，然后明年接着去抢青剑湖又抢不到而已。

历史总是惊人的相似，用发展的眼光看待问题，对于普通老百姓来说，着实有点难度。

在此，为青剑湖板块站场，继奥体板块之后，青剑湖将成为园区最炙手可热的板块。

园区其实也有问题，就是园区缺少“好房子”，这个好房子当然是有很多前提的，就是我之前公号文章里所推崇的那种适合中产阶级的终极豪宅（适合顶豪的双湖板块一堆），园区很少，或者说没有。

为什么呢？因为我们对好房的非常重要的要求之一就是，在满足舒适居住条件的前提下，尽可能的控制产证面积，说人话就是有高附赠。

而园区在苏州全市范围内的规划审批最为严格，目前基本上一点面积都偷不了了，也就是基本没啥高附赠可言，所以，现在园区适合中产阶级的好房子一般也就是平层洋房了。所以说，园区没啥好房，园区的房子，更像是一种资产。

园区，属于苏州的核心资产！长三角的核心资产，中国的优质资产。这种核心，是建立在高端制造业云集、高素质人群汇集的良性基础之上的，是健康的，可持续发展的。

姑苏区，也属于苏州的核心资产，中国的优质资产。但这种核心，更多是建立在文化和认同感层面的。从文化层面上来讲，姑苏古城保护全国最佳，在拙政园旁边拥有一套中式的园林别墅，可能对一些文化人有很大的吸引力。姑苏区，在苏州本地人的认同感层面就不用多说了。

姑苏区的问题在于，好房子不少（政府控制容积率），但居住氛围太过于“接地气”，住在这里，真有种大隐隐于市的感觉，年轻人可能不太适应。

所以，姑苏区是苏州的核心资产，但受众面有点狭窄，从居住的舒适度出发买房是没有问题的，从增值保值的角度考虑就未必是优选了。

狮山板块也属于苏州的核心资产，但不同的是，它仅仅属于苏州本身，没有什么外延的影响力。并且，它的核心价值，可能有一半或者一多半来自于优质学区的加持。

有个网友形容新区和园区的教育质量挺贴切的，园区是板凳宽，新区是板凳高，新区板凳高的这块就是狮山板块。

学区这个东西，有点像击鼓传花，如果游戏规则一直不变，确实可以一直玩下去，如果有一天游戏规则变了，它的价值就不好说了。从这个层面上来讲，虽然和园区同属于苏州的核心资产，但狮山板块的核心价值没有园区那么有底气。

总结：

园区已发展成势，开始对周边乃至全国产生持续的、越来越强大的虹吸力。

奥体板块是园区的当红热点，青剑湖是下一个接棒者。

园区的房产是优质的核心资产。

姑苏区也是核心资产，但受众面较小。

狮山板块也是苏州的核心资产，热度不输园区，但价值点过于单一。

2

潜力担当

接下来聊的是苏州的3大潜力板块。这个话题有难度，想写很久了，一直觉得没有想透，所以也不敢动笔，今天挑战下，试试能不能说清楚这3个板块之间的异同。

苏州的发展是一核四城，这个核心你们都知道了。东边这个城昨天也已经讲过了，剩下的这3个城就是科技城、高铁新城、太湖新城。

关于这3个新城的介绍苏州各大自媒体早已讲的很透了，不需要我重复你们也都很清楚，你们关心的其实只有2个问题：

1、现在这个板块价格已经这么高了，还能买么？

这个其他自媒体都回答了（异口同声）：能。

原因1、2、3、4……

2、这3个板块哪个潜力更大（涨的更快）？

这个没有自媒体回答过，一来可能他也没有想透，怕乱说将来被打脸。二来他想透了也不敢乱讲，说哪个最好都要得罪另外两个板块里的kfs大佬，还要不要混饭吃？

看到这里是不是有点惊喜？指望我来回答这2个问题？想多了吧，我只是个地产价值投资者，分析价值趋势的。哪里涨的最快我怎么知道，我又不是半仙！

这3个板块，目前的均价排序是这样的，科技城，高铁新城，太湖新城，这和他们目前的基本面也是匹配的。

科技城是目前这3个板块里发展最成熟，资源最丰富，产业最发达的。没办法，谁叫它是新区的亲儿子呢，啥好的都往这里送。

行政中心在这里，优质的学校也不断往这边挪，高新技术产业也不错，阿里巴巴苏州分公司就在这里，可以说做到了产城结合。

环境也不错，在3大板块里仅次于太新。所以，新区的公务员、老师再加上这些高新产业的人才基本就把这块的房子消化的差不多了，近2年的价格涨幅在整个苏州来说都是数一数二的。

但是，科技城的短板也比较明显：

1、板块的位置有点尴尬，属于苏州西面的尽头，再过去就到无锡了。有点偏安一隅的感觉，对区域外的人吸引力有点不足。说的直白点就是地方不错，但只能区域内的人自嗨。

2、缺少地铁规划。有轨电车美则美矣，但从实用角度来说完全无法替代轨交。本来板块就与主城距离较远，又不规划地铁来加强与其他板块的联系，只靠一个太湖大道高架连接，未来会不会有逐渐边缘化的风险？

接下来是高铁新城。说到高铁新城，相城区的小伙伴就要热血沸腾了，这简直就是个屌丝翻身的励志故事啊。在高铁新城崛起之前，如果有人来咨询我房产投资的问题，关于相城区（非自住需求），那是肯定一票否决的，到今天为止也是这样。但是，我会加上一句，高铁新城例外。

在分析高铁新城的价值之前，我们首先要对高铁新城的由来有一个初步的了解。

现代城市规划曾经有一个颇为流行的观点就是“港城分离”，大约20年前，为解决拓展用地不足以及市内交通拥堵问题，国内主要城市纷纷把港口、机场、火车站搬离主城，实现港城分离、站城分离、机城分离。

在这个观念下，港口、机场、火车站都变成纯粹的交通工具，保证人流快进快出，只为中心城区服务，而不需要与当地经济发生联动。所以，不仅苏州北站，全国绝大部分高铁站都只是一个交通工具而已。

近年来，随着“空港经济区”这个概念流行起来，不少城市又重新打量起了这些被分离出去的交通工具，希望赋予其新的经济职能。在此前提下，才有高铁新城的兴起。

空港经济区是指依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有明显的航空枢纽指向性的产业集群而在空港周边所形成的经济区，其核心特征表现为传统港区与经济开发区双重功能的统一。空港经济是依托机场优势以及机场对周边地区产生直接或间接的经济影响，促使资本、技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。

与大家设想可能不太一样，从全国范围内来看，高铁新城的发展现状并不理想，即使是全国客流量最大的广州南站，高铁的商圈也是不温不火。

这与早期的设计思路不无关系。当初的设计理念是这这些高铁站仅做交通工具，人流需要快进快出，所以并没有考虑过如何把庞大的流量沉淀下来的问题。现在要赋予其新的经济职能，自然困难重重。

所以，苏州高铁北站能有今天的初见规模，相城区的有效领导功不可没。除了给高铁北站配备轨交和高架通达市区以外，相城区政府至少还做了以下4个方面的努力，

1、在高铁新城周边导入高新产业。

2、围绕高铁新城的大型商业布局。

3、增加高铁新城的宅地供应。

4、完善居住功能（配备居住所需要的教育、医疗等设施）。

如此一来，人流和客流才会在这个地方沉淀下来，成为新的经济增长点。

除此之外，高铁新城还有2大展望空间：

一个是今年苏州市长提出的要把高铁北站打造成国家级的长三角交通枢纽。

第二个是长三角一体化上升为国家战略对高铁站带来的实质性利好。随着高铁技术的不断发展甚至是超级高铁的出现，未来住在高铁新城，在上海上班将可能成为常态，高铁新城与上海联系的紧密程度甚至会超过昆山花桥。

500公里甚至是800公里以内的通勤范围，高铁的便捷性全无对手，对于工作需要经常出差的商务人士而言，高铁新城的价值也是不言而喻的。

所以，作为原本毫不起眼的一个偏远的高铁站，依靠合理的规划和有效的产业导入，形成如今的规模和未来预期，苏州高铁北站上演了一出漂亮的咸鱼翻身好戏。

最后是太湖新城（包含了吴中太新和吴江太新），每每要谈太湖新城了，就有点气不打一处来的感觉，所谓没有对比就没有伤害，在这里呼吁一下，吴中区、吴江区的各位领导们，你们倒是也看看人家相城区的领导啊，这两年给相城区招来了多少高新技术的实体企业，过一段时间就是一个大型的签约仪式，具体招来了多少家我们小老百姓也不清楚，但是能明显感觉到相城区那个精气神都变了呀。作为21世纪看太湖新城的苏州湾，你们不能让它仅仅停留在宜居的这个层面上吧？

总部经济也好，金融、科研也好，你们倒是把这些企业招过来呀。没有高新产业和高级人才的不断汇入，一个版块何谈长久？

我们只能寄希望于这两个区领导的指导思想是美特斯邦威（不走寻常路），我们筑巢引凤，先把苏州湾建设好，建的美美哒，然后再勾引那些高端企业总部过来啥的，毕竟，这是一个拼颜值的时代么不是。

好在苏州湾这个板块确实天生丽质，从宜居的角度来讲在全苏州也是数一数二，硬件设施建设的也非常不错，与园区都有的一拼。即使以目前的情况来看，也不虞未来会成为死城或者睡城之忧。

在吴江撤县并区之前，它常年是百强县前5左右的位置，实力不俗。苏州湾对于吴江本地中高端改善客户的吸引力甚至要强于园区。即便是现在，从投资的角度出发，在三大潜力板块里，它对于苏州全域范围内投资客的吸引力也明显高于其他2个板块（也可能是因为均价最低）。

总结：

科技城板块目前最成熟，环境较好，教育资源丰富，产城结合，是一个有稳定预期的板块。缺点是偏安一隅，与主城区联系不紧密。与其他两个板块相比，未来的想象空间相对有限，也就是起点最高，天花板最低。

高铁新城本身天赋平平，确依靠后天的努力打了一个漂亮的翻身仗。目前既有高新产业的支持，也有人流客流的导入。本身还有扩建为长三角大型高铁枢纽以及长三角一体化国家战略这两大预期，未来的成长想象空间很大，上限很高，若是这2个预期都能实现，它甚至能够成为苏州除园区外的第二张名片。当然，这中间不确定性也不小。

太湖新城属于天生丽质，三个板块中天赋最高，发展却相对滞后，主要就是在产业引入这一块。好在这里的硬件建设已经成型，苏州最宜居的板块之一是没跑了，将来是否能够有更大的发展，就看后期的产业导入情况了。属于起点高，上限也高，但不确定性也最高的。

这3个板块的共性就是同是苏州的潜力担当，在苏州，除了园区、姑苏、狮山这3个核心资产板块之外，没有可以挑战他们发展潜力的板块了。

2

二手版块

上面介绍了苏州的3个核心价值板块，园区、姑苏区、狮山板块。以及苏州的3个潜力担当板块，科技城、高铁新城、太湖新城。

这些都是苏州价值点非常明确的最值得入手的板块。当然，价格也相对较高。

接下来将要介绍的两个板块，价值点则不再那么统一，而是情况各异了。这与目前苏州市场的整体情况也较为相似：

2万以下的刚需市场：抢

4万以上的高端市场：抢

2万-4万之间的改善市场：混战！

从市场占比来看，2万-4万之间的这个市场比例，是要高于刚需市场与高端市场之和的，这区间的房子怎么选，才是考验购房者真功夫的。选的是否合适，不夸张的讲在短时间内可以影响到家族命运的。后面举例说明。

首先上场的是尹山湖板块，尹山湖板块苏州的小伙伴们都不陌生了，抱着园区大腿成长起来的一个板块，刚开始也是属于除了房子啥也没有的类型，现在慢慢的配套也起来了，逐渐成熟。

随之而来的就是价格的大幅上扬。目前2手房的成交均价在2万6-万8之间，部分楼盘成交价甚至可以过3万。这个板块内除了少量的别墅在售外，已基本没有新房。

但是，这个板块的发展却还没有明显见顶，除了已经拍出的地块后期上市之外，前段时间即将上市拍卖的一块土地被一次性加价7亿直接封到限价前一手的操作也是让这个板块又小火了一把，各个自媒体纷纷解读，后又被“劝退”删稿，其实这个事情没啥需要过度解读的。

尹山湖东南侧、中海项目的南边，还有几块地后期会推出来，容积率都较之前周边地块有大幅降低，意图很明显了，就是要打造真正的改善型住宅了。

在第一篇分析园区核心价值的文章里我就提到，园区的房子，更像是资产，作为房子本身而言，园区是没啥适合中产阶级的“好房子”的。

那么，在紧靠园区的尹山湖板块推出中高端纯改善居住用地，被某个开发商看好，以不到2万的单价封涨停买入，日后打造成好产品卖个4万，这是非常合理的操作，不用过渡解读。当然，从这个事情我们还是可以看出，尹山湖板块的价值还在不断的被挖掘之中。

与之类似的还有太湖新城，太湖新城虽好，但是如果现在去逛逛，就会明显感觉到板块内的容积率偏高了，全是密集的高层住宅，作为宜居板块的代表如此高的居住密度舒适性是要下降不少的。

政府明显也是看到这个问题了，在接下来太湖新城将要推出的地块里，容积率也大幅的降了下来，这也为太湖新城日后真正的改善型住宅的推出打下了基础。

苏州的城市价值在不断觉醒，园区的中心地位在不断巩固。在苏州，除了自身实力过硬可以独当一面的板块（也就是一核4城里面的另外几位），绝大多数其他板块能否有好的前途，大的涨幅，其实就是看能在多大层面上和园区扯上关系，抱上大腿。这其中，尹山湖无疑是其中的佼佼者。

有抱对大腿的，自然就有抱错大腿的。这其中的代表，就要属大名鼎鼎的活力岛了。

说起活力岛，岛主们肯定是一把辛酸泪。想当年活力岛刚兴起的时候，价格卖到1万1，彼时远湖东的小伙伴们大概7、8千。如今呢？活力岛勉强翻了一倍，远湖东们在集体奔四了。究其原因，最重要的一点就是活力岛抱错了大腿。

当年的活力岛为啥有底气卖1万1，就是因为其实它的位置真的不差，甚至可以说很好。每个城市都有一条人民路，通常人民路都是这个城市的市中心，苏州也不例外，连着人民路，15分钟能够到达观前街的。这样的位置能没有底气么？

在12年-15年的那段时间，网上关于苏州的中心到底是观前还是金鸡湖吵得是不可开交。这两年不吵了，消停了。

观前街

观前街VS金鸡湖

观前街：兄die，对不住了，我自身都难保，实在带不动你啊！

活力岛的第二个错误，是自视太高，我们活力岛！当年的相城区政府班子肯定和现在不是一届，当初的理想很丰满，但是现实很骨感。在繁花中心开业之前很长的一段时间里，活力岛连个像样的商业都没有，哪来的活力？所以，这个我们，实在我们不起来。

但是，活力岛也不是完全没有机会，相反的是，种种迹象表明，活力岛的春天可能也不远了。

最直接的原因是相城区之前连续拍出了多块高地价的地块，有些地价都要高过现在在售的周边二手房房价，这些地块，快要陆续上市了。

不要以为周边的高价地上市就一定能大幅提升周边二手房的房价，这个逻辑是站不住的。

如果说高地价对于房地产有什么正面的贡献的话，那它就是倒逼了开发商狠抓品质，产品迭代，多做高附加值的产品。开发商不是傻子，如果高价拿的地推出的产品和周边的二手房差不多的话，消费者凭啥要花多近一倍的钱来买你？为啥那么多的高价地项目最终都能卖完？除了时间这个维度外，产品的不断迭代升级也是重要的原因。这几年，新房子的产品力已经全面碾压早些年的产品了。这算是高地价为数不多的正面贡献吧。

周边的高价地项目开盘3万5，你跟涨到3万，那是不现实的。但是从2万跟涨到2万5，甚至2万8，还是有可能的。但是跟涨终究不是长久之计。就像某位耿直的网友所说，事物的发展是有其底层逻辑的。活力岛长期滞涨，根本性问题不解决，永远都是跑输均值的那一批。

这里我来给各位岛主出点馊主意，你们看看是否可行。从现在起，抛弃我们活力岛的这个概念，转称我们“活力岛后花园”。借着中环▪真北线开建这一重大利好，转投园区的怀抱。

我才是后花园本尊

什么甪直啦、运东啦，统统靠边站，我们活力岛才是园区的后花园好不好（脸皮厚点么事）。另外，我们不但是园区的后花园，将来高铁新城起来了，我们理所当然也是高铁新城的后花园。我们到新区其实也很近，我们这里是苏州的综合后花园！那个叫观前的谁谁，我不认识你啊。

特别提醒：对于相城区，除了因为工作或者生活圈的原因而产生的自住需求，短期内均不建议购买（高铁新城除外），理由如下：

在中国，房子是否能够成为优质资产，能否快速变现是个重要因素。而二手房想要快速变现，城市能级非常重要。

目前，全国包括一线在内的所有城市里，二手房成交量能稳定超过一手房的，应该不超过10个，这是一个城市房地产市场走向成熟最重要的标志（绝大多数的城市还处于一手房市场，能级低的城市相对于一手房而言二手房的成交量甚至可以忽略不计）。

苏州就是其中的一个，甚至还是排名非常靠前的一个，可能是仅次于4大一线。这也是我长期看好苏州市场的重要原因。

经历了漫长的调控，上海在2018年下半年成交量萎缩的时候，苏州的二手房月成交量甚至可以达到上海的7到8成，这还只是苏州主城区的成交量，没有包含下面的4个县级市。当然，上海这个市场是被长期压抑了，一旦爆发出来，苏州的成交量还是远远不及的。

这个社会、马太效应无处不在，城市内部也是一样，虽然整体上将苏州房产的资产型很强，但是内部差距也是很大的。最典型的就是园区和相城区，在二手房日均成交量上，相城区常年在苏州垫底，这个非常稳定，几乎没有例外。

有时候甚至只有园区的零头。现在园区的新房成交量一天一般都是在个位数，二手100套出头点，市场热的时候150,、180套每天也有可能。单看园区的这个成交比值，都快接近香港了估计，所以园区的房子金融属性很强，因为转手容易，想卖很快就能卖掉。

有心投资地产的小伙伴，一定长期留心下各个区域的二手房成交量变化，市场是不会说谎的，大的机遇往往都隐藏其中。

比如说，之前苏州的二手房市场成交排名，一直都是园区，姑苏区，然后吴中或者吴江，近段时间以来，吴中区的成交量暴涨，不但超越了姑苏区，甚至有时候超越了园区。这与尹山湖板块近期的价格飞涨是不是有某种关联？玩过股票的都知道价随量动，没有成交量支持的价格变化是没有底气的。

所以，如果从投资的角度出发买房，请优先考虑二手房交易活跃且稳定的区域。

4

浒关

聊一聊浒关，浒关这个板块，我还是有点感情的，早些年没少在那熬过夜，可以说是看着这个板块起来的。

在旭辉城卖1万出头的时候，我曾在网上大力推荐过这个楼盘，现在一眨眼，浒关直接跳过了1字头时代，开启保二冲三了。就目前阶段而言，浒关的投资价值就没有那么明显了。

浒关的优势在于交通和配套都比较完善，甚至可以说是小发达，这里有轨交3号线、有轨电车2号线，有中环，还有高铁站，还有永旺和宜家，以及大润发。

从满足日常生活和出行需要来看，在全苏州也算是中等偏上的水平了。但是，随着浒关房价的快速上涨，这个板块的劣势也逐渐明显起来。

浒关的定位，是刚需上车的好地方，原来也确实如此。但如今房价一路飙升进入到保二冲三的地步，势必将整个板块的定位从刚需提升到改善。

做改善不是说只要做好产品就够了。对板块的天赋也是有要求的。刚需对板块的要求除了价格便宜之外最核心的一点是出行便利，甚至对板块配套要求都没那么迫切，对环境更是没啥指望（别看了，运东，说的就是你）。但是，一旦上升到改善，对板块自身的要求就大幅提升了。

浒关的总体环境，有点尴尬。总体上给人的感觉是比较嘈杂。这种嘈杂，不是说以前老镇遗留下来的，而是建设出来的。

我们都知道，一个地方有地铁、高架啥的是利好，浒关有点例外。这个例外，不是说这边的地铁、高架不实用，而是对板块的环境造成了实质性的影响。

其他板块的高架，一般都在板块的外围，不会影响板块正核心区域人们的生活，而浒关呢？中环与有轨电车2号线均以高架的形式在浒关最核心的地段十字交汇。大润发、宜家、永旺都在高架之下，平日里逛的地方，头顶上都有个大家伙，开车是没啥感觉，走路你试试？

这还不算，一旁不远就是高铁站，又是一道高架经过镇中心。这还不够，著名的京杭大运河也在这边最镇中心的位置悠悠淌过，你听这边楼盘的名字就知道了——“运河与岸”，运河虽然不是那么太宽，要过运河总是有点麻烦的么。

结果就是，我一个从上河郡开始混浒关的“老浒关”现在过去看盘，没导航我是找不到地的。

所以，浒关这个地方，打造成改善板块，是有先天不足的。

刚需的底层逻辑是：只要能上车，出行方便，能抱上有前途的大腿，其他很多事情都可以将就。

到了改善这个层面，即使不是终极改善，而是刚改，考虑的因素也要多很多。除了学区和房子本身的品质之外，板块的总体环境也是要考虑的，在这点上，浒关就有点吃亏了。

苏州现在的市场是两头热，中间稳，刚需和高端都抢破头，但是中间改善2万5-3万这个价格区间，可谓是一片混战，竞争相当激烈。

浒关整体价格进入这个区间，它要面对的对手是谁呢？没错，苏州湾的小伙伴们在微笑的看着你。

从改善的角度出发，浒关的居住环境能和苏州湾比么？降维打击总听过吧。

有网友问，现在买房子能还价么？你要是去买上东区，想还价，销售员一定是微笑而不语。你要是去浒关买房，问价格能商量不？销售员一定是发自内心的大笑：“哥，好说，好说，你怎么付款呢？”没办法，竞争太激烈了，15还是16天骄在那打擂台呢。苏州供应量最大的地方，没有之一。

综上，浒关的现状是，前期经历了一波较快的涨幅，目前价位已经进入到苏州竞争最为激烈的“魔鬼区间”，区域内又是16天骄群魔乱舞，短时间内供应量极大。再加上板块自身条件所限，短期内价格继续上涨缺乏支撑且空间有限。投资性的需求可以暂缓了。

如果因为工作或生活圈的关系确实需要住在附近的，也不是不可以买，但要尽量买位置和品质都较好的产品。板块在售楼盘太多，绝大多数客户可能买之前都无法全部看完，但在最终落定之前，建议要和旭辉宽阅这个项目对比一下。

这个楼盘的位置在浒关来说比较中心，品质也过得去。旭辉是浒关一哥，在浒关开发了多个楼盘，认可度还过得去，开发的项目多，开发商还是在意口碑的，所以对品质要求会高一些。

买品质楼盘是目前这个价位入手至关重要的一点，必须要考虑到未来接手客户的需求。

当然，浒关也不是一无是处，现在热度高了，蹭热点的就来了。浒关再过去是哪儿呢，通安。通安是哪了呢？走几步到无锡的地方，通安那边现在也有几个盘在卖的，他们不说自己是通安板块，说是“浒通板块”。也自诩是刚需上车的好地方。

价格呢和目前其他3个适合刚需上车的板块确实也差不多（甪直、运东、太湖度假区）。但是，刚需上车不是说光光价格便宜就够啦，作为地产自媒体推荐，不能仅仅推荐给这些希望留在苏州的年轻人买得起的房子，还得给他们一个相对看的见的未来。

刚需上车三要素：便宜，出行便利，有大腿可抱。在苏州来说，可能第三点才是最最重要的一点。通安板块占了2个要素，便宜，出行便利（中环西线北延），但是，没有大腿可抱。

浒关：我可带不动你，我自己就是刚需出生。

所以，除非价格能比其他3个上车板块明显便宜，否则近期都不用考虑。